【高額な退去費用】賃貸トラブルの高額な退去費用の考え方とは！？

賃貸トラブルの高額な退去費用の考え方とは！？

アパートやマンション等の賃貸物件の契約の終了に伴って、発生する高額な退去費用の考え方はどのようになっているのでしょうか。

国土交通省が発行しているガイドラインに沿って、ご説明いたします。

賃貸トラブルの高額な退去費用の考え方とは！？【標準契約書】

標準契約書では、建物の損耗等を次の２つに区分しています。

① 通常の使用により生ずる損耗
② 通常の使用により生ずる損耗以外の損耗

これらについて、損耗等を補修・修繕する場合の退去費用については、①については賃貸人が負担することになり、②については賃借人が負担することになります。

賃貸トラブルの高額な退去費用の考え方とは！？【本ガイドライン】

損耗等は次の３つに区分できます。

① 自然的な劣化・損耗（経年劣化）
② 賃借人の通常の使用による損耗（通常損耗）
③ 賃借人の通常の使用を超えるような損耗

国土交通省のガイドラインでは③を念頭に置いて、原状回復を次のように定義しています。

原状回復の定義

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること

したがって、損耗等を補修・修繕する場合の退去費用については、③「賃借人の通常の使用を超えるような損耗」の賃借人の通常の使用を超えるような損耗について、賃借人が負担すべき費用と考えます。

他方、①「経年劣化」、②「通常損耗」の経年劣化及び通常損耗の修繕は、賃貸人が負担すべき費用と考えます。

このほかにも、震災等の不可抗力による損耗、上階の居住者など第三者がもたらした損耗は、賃借人が負担すべきものではないとします。

賃貸トラブルの高額な退去費用の考え方とは！？【建物の損耗】

前述のように、定義しても、①の「経年劣化」または②の「通常損耗」、③の「賃借人の通常の使用を超えるような損耗」のいずれに該当するのか判らなければ、原状回復をめぐるトラブルの未然防止には役立ちません。

そこで、本ガイドラインでは、通常損耗か否かの判断で賃貸トラブルになりやすいと考えられるものを取り上げて、一定の判断を加えて記述しています。

賃貸トラブルの高額な退去費用の考え方とは！？【賃借人の負担】

賃借人の負担対象事象は、上記①「経年劣化」②「通常損耗」③「賃借人の通常の使用を超えるような損耗」の区分による修繕等の退去費用の負担者は、次のとおりとなります。

①「経年劣化」および②「通常損耗」

賃借人が通常の住み方、使い方をしていても発生すると考えられるものは、①の「経年劣化」か、②の「通常損耗」であり、これらは賃料でカバーされるものです。

したがって、修繕等の退去費用は賃貸人が負担することとなります。

①「経年劣化」および②「通常損耗」(＋リフォーム)

賃借人が通常の住み方、使い方をしていても発生すると考えられるものは、①の「経年劣化」か、②の「通常損耗」であり、賃借人は修繕等をする義務を負わないのであるため、建物価値を増大させるような修繕等の退去費用を負担する義務はありません。

したがって、この場合の費用についても賃貸人が負担することとなります。

③「賃借人の通常の使用を超えるような損耗」

賃借人の住み方、使い方次第で発生する損耗は、③の「賃借人の通常の使用を超えるような損耗」であり、もはや通常の使用により生ずる損耗とはいえません。

したがって、賃借人が負担すべき退去費用の検討が必要になります。

①「経年劣化」＋②「通常損耗」(＋③「賃借人の通常の使用を超えるような損耗」)

①の「経年劣化」や、②の「通常損耗」は、賃借人が通常の住み方、使い方をしていても発生するものですが、賃借人の管理が悪く、損耗が発生・拡大したと考えられるものは、賃借人に善管注意義務違反等があると考えられます。

したがって、賃借人が負担すべき退去費用の検討が必要になります。

賃貸トラブルの高額な退去費用の考え方とは！？【経過年数】

① 経過年数

上記のように、①「経年劣化」＋②「通常損耗」(＋③「賃借人の通常の使用を超えるような損耗」)の場合には、賃借人に原状回復義務が発生しますが、この場合に退去費用の全額を賃借人が負担することにはなりません。

なぜなら、①「経年劣化」＋②「通常損耗」の分は、賃借人は賃料として支払ってきているため、明け渡しの際に負担すべき費用にはなりません。

仮に、賃借人が経過年数１年で毀損させた場合と経過年数１０年で毀損させた場合を比較した場合、後者の方が、より大きな「経年劣化」「通常損耗」があるはずです。

したがって、賃借人の退去費用の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるのが妥当といえます。

なお、経過年数を超えた賃借物件であっても、賃借人は注意を払って使用する義務を負っているため、賃借人の管理が悪く、損耗が発生・拡大したと考えられるものは、修繕等の工事に伴う退去費用の負担が必要となることがあります。

② 入居年数による代替

①の経過年数の考え方を導入した場合、実務上の問題が生じます。

すなわち、賃貸物件の設備等によって補修・交換の実施時期はまちまちであるため、それを賃貸人や管理業者等が把握することは難しく、また、仮に把握している場合であっても、入居時に経過年数を示された賃借人が、その事実を確認できない問題が挙げれます。

したがって、賃貸物件の設備等の経過年数ではなく、契約当事者や管理業者等にとっても明確でわかりやすい、入居年数に置き換えて考えるのが妥当です。

③ 経過年数（入居年数）を考慮しないもの

賃貸物件のフローリング等の部分補修が可能な部位については、部分補修によっての価値を評価できるため、経過年数は考慮しません。

したがって、部分補修費用については経過年数を考慮せず、毀損等を発生させた賃借人の負担とするのが妥当です。

また、障子紙や襖紙、畳表といったものも、消耗品としての性質が強いため、経過年数は考慮せず、毀損等を発生させた際は、張替え等の費用として、賃借人の負担とするのが妥当です。

賃貸トラブルの高額な退去費用の考え方とは！？【負担対象範囲】

① 基本的な考え方

原状回復は、毀損部分の復旧が目的であることから、可能な限り毀損部分に限定し、最低限の補修箇所の費用負担が基本となります。

② 毀損部分と補修箇所にギャップがある場合

賃借人の負担対象範囲で問題となるのが、毀損部分と補修工事施工箇所にギャップがある場合です。

例えば、壁等のクロスの張替えの場合、毀損箇所が一部であっても他の面に影響が及ぶとの理由で、部屋全体の張替えを行うことがありますが、これは賃貸物件としての商品価値の維持・増大という側面が大きいといえ、その意味ではグレードアップに相当すると考えられます。

したがって、賃貸物件の部屋全体のクロスの張替えを賃借人が負担することは、原状回復以上の利益を賃貸人が得ることとなり妥当ではありません。

毀損箇所を含む一面分の張替費用を、賃借人が負担することが妥当と考えられます。

賃貸トラブルの高額な退去費用の考え方とは！？【まとめ】

国土交通省のガイドラインが示す、賃借人の原状回復費用負担のルールは、以下のようになります。

• 経年劣化及び通常損耗については、賃料に含まれるので、賃借人には負担義務はないが、通常の使用を超える損耗については、負担義務が生じる。
• 経年劣化及び通常損耗において、賃借人の管理が悪いために損耗が発生・拡大した場合は、賃借人に負担義務が生じる場合がある。
• 通常の使用を超える損耗について、賃借人が原状回復費用を負担する場合でも、経過年数が考慮される為、全額を負担しなければならないのではない。
• フローリング、クロス等につき、通常の使用を超える損耗がある場合に、賃借人が負担すべき原状回復費用は、補修に必要な最小限度に留まる。

この場合には、経過年数は考慮されない。

“賃貸トラブルの高額な退去費用の考え方とは！？”の参考資料

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版）