賃貸アパートに長期間住んだ後にカビが発生した場合、退去費用の算定には国土交通省の原状回復ガイドラインに基づく「経年劣化」と「借主の過失」の区別が極めて重要になります。
特に6年、8年、10年、15年といった長期居住では、風呂場などの湿気の多い箇所に生じたカビは自然発生とみなされることもあり、借主負担となるかどうかは物件の状態や契約内容、カビの程度によって大きく左右されるでしょう。
退去時には明細の開示を求め、費用の妥当性を冷静に確認することが適正な精算とトラブル回避につながります。
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
国土交通省の原状回復ガイドラインによると、カビの発生については経年劣化の概念が適用される場合と借主負担となる場合があります。
経年劣化とは、時間の経過とともに自然に生じる劣化のことで、通常の使用による消耗を指すでしょう。
一方で、借主の使用方法や清掃不足が原因でカビが発生した場合は、借主負担となる可能性があります。
長期居住における経年劣化の判定には、以下の要素が考慮されます。
10年以上住んだ物件では、通常の使用によるカビ発生は経年劣化として扱われることが多くなります。
行政書士 松村 元特に風呂場のカビは湿気という環境的要因が大きく、借主だけの責任ではないことが多いでしょう。ただし、換気扇を全く使わずに放置したような明らかな過失がある場合は別です。
風呂場や洗面所、北向きの部屋など湿気の多い箇所に発生したカビについては、建物の構造的要因と使用状況の両方を考慮して判断されます。
原状回復ガイドラインでは、構造的な問題によるカビは貸主負担、借主の使用方法に問題があった場合は借主負担と明確に区分されているでしょう。
以下のようなケースでは、カビの除去費用は貸主負担となることが多くあります。
反対に、明らかに借主の使用方法に問題があった場合は借主負担となります。
行政書士 松村 元重要なのは、通常の生活での使用であったかどうかです。普通に換気をして清掃を行っていたにも関わらずカビが発生した場合は、経年劣化とみなされることが多くなります。
賃貸借契約書に記載された特約事項は、カビの費用負担を決定する重要な要素となりますが、すべての特約が有効というわけではありません。
国土交通省のガイドラインでは、借主に過度な負担を課す特約は無効とされる場合があると明記されているでしょう。
カビに関する特約が有効とされるためには、以下の条件を満たす必要があります。
以下のような特約は、消費者契約法や民法の観点から無効とされる可能性があります。
| 無効とされやすい特約 | 理由 |
|---|---|
| カビ発生時は借主が100%負担 | 経年劣化を考慮せず過度な負担 |
| 居住期間に関係なく全額負担 | 合理性を欠く内容 |
| カビの原因を問わず借主負担 | 貸主の責任を免除する不当条項 |
| 清掃費用を一律で高額請求 | 実費を超える不当な利益 |
行政書士 松村 元特約があっても、国土交通省のガイドラインに反する内容は無効となることがあります。退去時に不当な請求を受けた場合は、まず契約書の内容を詳しく確認しましょう。
退去時にカビの除去費用やハウスクリーニング費用を請求された場合、詳細な明細書の開示を求めることが借主の正当な権利になります。
不透明な請求内容を受け入れることなく、費用の妥当性を冷静に判断することが重要でしょう。
以下の手順で詳細な明細の開示を求めることができます。
明細を受け取った後は、以下のポイントで費用の妥当性を確認しましょう。
行政書士 松村 元明細の開示を拒否したり、曖昧な説明しかしない場合は要注意です。適正な業者であれば詳細な内訳を提示できるはずですので、納得いくまで説明を求めましょう。
納得できない退去費用の請求を受けた場合、早期に第三者機関へ相談することで適正な解決につながる可能性が高くなります。
一人で悩んで無理に合意するよりも、専門的な助言を受けながら対応することが重要でしょう。
以下のような状況では、迷わず第三者機関への相談を検討してください。
賃貸トラブルの相談ができる主な機関は以下の通りです。
| 相談先 | 特徴・メリット |
|---|---|
| 消費生活センター | 無料相談・あっせん・調停が可能 |
| 法テラス | 法的手続きの案内・弁護士紹介 |
| 宅地建物取引業協会 | 業界の専門知識・業者への指導 |
| 簡易裁判所 | 少額訴訟・民事調停の利用 |
法的な手続きが必要になる場合は、認定司法書士や弁護士への相談も検討することが重要になります。
行政書士 松村 元複雑な法的判断が必要な場合は、行政書士の業務範囲を超えるため、認定司法書士や弁護士への相談をお勧めします。早めの専門家相談が解決への近道となるでしょう。
賃貸アパートでのカビによる退去費用については、国土交通省の原状回復ガイドラインに基づいた適正な判断が必要になります。
長期居住における経年劣化の考慮、風呂場など湿気の多い箇所での自然発生、契約書の特約内容の妥当性を総合的に判断することが重要でしょう。
退去時には明細の詳細な開示を求め、費用の妥当性を冷静に確認してください。
納得できない請求については、早期に消費者センターなど第三者機関への相談を検討し、必要に応じて認定司法書士や弁護士への専門的相談も活用することで、適正な解決につながるでしょう。
