通常損耗とは？自然損耗や特別損耗との違いをわかりやすく整理

賃貸住宅を退去する際、敷金（入居時に預ける保証金）返還や原状回復（元の状態に戻すこと）費用をめぐるトラブルは後を絶ちません。

慌てる必要はありません。適切な知識があれば、冷静に対応できます。

まず最初に現状を確認し、次に適切な手順を実行しましょう。

特に「通常損耗（普通に使っていてできる傷み）」「自然損耗」「特別損耗」といった専門用語の理解不足が原因で、借主が本来負担する必要のない費用を請求されるケースが多発しています。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、これらの概念を明確に定義し、責任の所在を判断する基準を示しています。

本記事では、これらの損耗の違いを具体的に解説し、退去時のトラブルを未然に防ぐための知識をお伝えします。

通常損耗の法的基礎とその基本的な理解

通常損耗の責任の所在は、「入居者の日常的な住居使用によって自然に生じる劣化」なのか「入居者の故意・過失による損傷」なのかによって判断されます。

この区別が退去費用の負担者を決定する重要な基準となります。

民法第606条および第621条では、賃借人には「善管注意義務（注意深く大切に扱う義務）」があり、通常の注意をもって物件を使用・管理する義務があるとされています。

一方で、通常の使用による損耗については貸主が負担する原則が定められています。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常損耗を「日照による壁紙の変色」「家具の設置による床の凹み」「画鋲・ピンの穴」などと具体的に定義しています。

これに対し、特別損耗は「故意・過失による損傷」「善管注意義務違反（注意深く扱わなかった責任）による損傷」として区別されます。

壁紙の耐用年数（使える期間の目安）は6年、カーペットは6年、エアコンは6年など、各設備には具体的な耐用年数が設定されており、経年劣化（時間が経って自然に古くなること）による価値減少を考慮した負担割合の計算が行われます。

つまり、通常損耗と自然損耗・特別損耗の違いを正しく理解することで、退去時の不当な費用請求を避け、法的根拠に基づいた適正な負担区分（誰が費用を払うかの分け方）を主張することができます。

通常損耗とは？自然損耗や特別損耗との違い

通常損耗と自然損耗との違い

通常損耗と自然損耗は、賃貸物件の退去時に混同されやすい概念ですが、実際には微妙な違いが存在します。

両者とも貸主負担となる損耗ですが、発生原因と範囲に差があります。

自然損耗は時間の経過によって自然に発生する劣化を指し、人の使用に関係なく起こる現象です。

具体的には日光による畳や壁紙の色あせ、木材の自然な収縮や膨張による建具の歪み、金属部分の経年による錆などが該当します。

一方、通常損耗は借主が通常の生活を送る中で生じる軽微な損耗を含みます。

家具の設置跡や軽微な汚れ、画鋲の小さな穴なども通常損耗に分類されます。

国土交通省のガイドラインでは、これらの区別を明確にし、いずれも貸主負担として位置づけています。

借主は退去時に過度な負担を避けるため、この違いを正確に理解することが重要です。

通常損耗と特別損耗との違い

通常損耗と特別損耗の区別は、賃貸借契約における費用負担の分岐点となる重要な概念です。

この違いを理解することで、退去時のトラブルを未然に防ぐことができます。

通常損耗は前述の通り、一般的な生活で生じる軽微な損耗で貸主負担となります。

対して特別損耗は、借主の故意・過失や通常を超える使用によって生じる損耗で、借主負担となります。

具体例として、タバコのヤニによる壁紙の黄ばみ、ペットによる傷や臭い、借主の不注意による床の傷や染み、釘やネジによる大きな穴などが特別損耗に該当します。

また、清掃を怠ったことによるカビの発生や、故意による設備の破損も含まれます。

判断基準は「通常の使用方法・頻度を超えているか」「借主の善管注意義務違反があるか」という点にあります。

境界線が曖昧なケースでは、入居時の写真や使用状況の記録が重要な判断材料となります。

通常損耗に関する賃貸借契約書に記載のある注意すべき条項例

賃貸借契約書には、損耗に関する特約条項が記載されることがあり、これらの内容は退去時の費用負担に直接影響します。

契約前に必ず確認し、不明な点は説明を求めることが重要です。

代表的な注意すべき条項として「ハウスクリーニング（専門業者による室内清掃）費用は借主負担とする」「畳の表替え費用は借主負担」「壁紙の張り替え費用は借主負担」などがあります。

これらの特約は、本来貸主負担となる通常損耗についても借主負担とする内容で、消費者契約法に抵触する可能性があります。

また「原状回復は借主の責任において行う」といった包括的な条項も要注意です。

有効な特約の要件として、借主が予期しない負担を課すものでないこと、契約時に十分な説明があること、社会通念上妥当な範囲であることが求められます。

疑問がある場合は、契約前に宅建業者や消費生活センターに相談することをお勧めします。

まとめ

通常損耗は日常生活において自然に生じる損耗であり、原則として貸主が修繕費用を負担するものです。

借主の故意・過失による特別損耗とは明確に区別され、国土交通省ガイドラインでその基準が示されています。

退去時のトラブルを避けるためには、入居時の状況を写真で記録し、契約内容を十分に確認することが重要です。

不当な請求を受けた場合は、ガイドラインを根拠として適切に反論し、必要に応じて専門機関に相談することをお勧めします。

正しい知識を持つことで、適正な敷金返還を受けることができるでしょう。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）