［事例7］原状回復の特約条項は故意過失又は通常でない使用による損害の回復を規定したものと解すべきとした事例

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1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。

日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号

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事例の背景

賃借人Ｘは、昭和60年3月16日に賃貸人Ｙと都内の賃貸住宅について賃貸借契約を締結しました。

賃料は月額16万7000円、敷金は33万4000円でした。

Ｘは平成7年12月1日に退去し、Ｙは原状回復費用としてビニールクロス張替え費用等22項目合計56万5600円を支出。

Ｙは「明け渡し後の破損、汚れは賃借人の負担で原状回復する」との条項に基づき、敷金を充当し返還しませんでした。

これに対し、Ｘは入居期間中に破損した襖張替え費用1万3000円を差し引いた32万1000円の返還を求めて提訴しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を重視し、賃借人Ｘの請求を認めました。

裁判所は、原状回復条項は賃借人の故意・過失または通常でない使用による損害に限定され、通常の使用による自然損耗は含まれないと解釈しました。

自然損耗分は賃料として回収済みであるため、賃貸人が賃借人にその負担を求めることは不当と判断しました。

具体的には、部屋の枠回り額縁のペンキ剥がれ、壁の冷蔵庫排気跡、家具の跡、畳の擦れ、網戸の小さい穴は、10年近い賃借期間に伴う自然損耗と認定し、飲み物をじゅうたんにこぼした跡や家具の跡についても、故意・過失または通常でない使用による損害とは認められないとしました。

その結果、賃借人Ｘが認めた襖張替え費用1万3000円を差し引いた32万1000円の敷金返還を命じ、賃借人Ｘの請求を全面的に認めました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

原状回復特約は、賃借人の故意・過失または通常でない使用による損害に限定され、自然損耗は含まれないことが明確にされています。

賃貸人は、自然損耗分を賃料として既に回収済みであるため、その負担を賃借人に求めることはできません。

賃借期間や使用状況を踏まえ、損耗が自然損耗か故意・過失によるものかを慎重に評価することが重要です。

また、敷金を充当する際には、損耗の性質を明確に区分し、不当な充当を避けることが求められます。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）

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