［事例42］通常損耗についての原状回復費用を保証金から定額で控除する方法で賃借人に負担させる特約が有効とされた事例

事例の背景

賃借人Ｘは、賃貸人Ｙとの賃貸借契約締結時に40万円の保証金を交付しました。

契約終了後、賃貸人Ｙは、契約経過年数に応じて控除額を差し引いた19万円を返還しました。

これに対し、賃借人Ｘは、通常損耗についての原状回復費用21万円の控除が消費者契約法10条に違反するとして、返還を求めて提訴しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を判断しました。

裁判所は、通常損耗等についての原状回復義務や補修費用の負担は賃借人にはないとしつつも、本件特約は賃借人の義務を加重するものではないと判断しました。

敷引特約が契約書に明示されており、賃借人は敷引金の額を認識した上で契約を締結していることから、その有効性を認めました。

さらに、本件特約は契約経過年数に応じて18万ないし34万円を保証金から控除するもので、通常損耗等の補修費用として想定される額を大きく超えるものではなく、賃料や他の一時金の授受状況からも敷引金の額が高額に過ぎると評価できないとしました。

以上を踏まえ、原審の判断を是認し、本件特約が消費者契約法10条に違反しない有効なものであると結論付け、賃借人Ｘの請求を棄却しました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

賃貸借契約において、敷引特約が明示されており、その内容が合理的であれば有効とされます。

賃借人は契約締結時に敷引金の額を十分に認識し、その負担について合意することが重要です。

一方、賃貸人は敷引特約の内容を明確にし、賃借人に対して十分な説明を行う必要があります。

賃借人も契約内容をしっかりと理解し、特に敷引金の額について確認することが求められます。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）