損害賠償の特約は通常損耗を含まないとされた事例
本件は、賃貸借契約終了後に賃貸人が賃借人に対して未払賃料や修繕費用の支払を求めた事案です。裁判所は、賃貸借契約に基づく損害賠償特約が通常の使用による損耗を含まないと判断し、賃借人が負担すべき費用を一部に限定しました。

監修者
サレジオ学院高等学校を昭和57年に卒業後、法曹界への志を抱き、中央大学法学部法律学科へと進学。同大学では法律の専門知識を着実に積み重ね、昭和62年に卒業。
その後、さまざまな社会経験を経て、より専門的な形で法務サービスを提供したいという思いから、平成28年に行政書士試験に挑戦し、合格。この資格取得を機に、平成29年4月、依頼者の皆様に寄り添った丁寧なサービスを提供すべく「綜合法務事務所君悦」を開業いたしました。
長年培った法律の知識と実務経験を活かし、依頼者の皆様の多様なニーズにお応えできるよう、日々研鑽を重ねております。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
事例の背景
賃借人Yは、賃貸人X(相続により賃貸人の地位を承継)との間で賃貸借契約を締結し、マンションを借りていました。
契約終了後、XはYに対して未払賃料66万1315円、温水器取替え費用18万5000円、および畳や壁クロスなどの原状回復費用50万4200円の支払を求めました。
Xは、修理特約(小修繕を賃借人負担とする)および損害賠償特約(故意・過失を問わず損害を与えた場合の賠償義務)に基づき請求を行いました。
裁判所の判断
裁判所は以下のように判断しました。
賃借人の負担項目
- ドア等のペンキ塗替え
賃貸人の負担項目
- 温水器取替え
- 修理特約の解釈
- 壁クロスの汚損(結露によるもの)
温水器の取替えは修理特約の対象外であり、修理特約は賃借人に積極的な修繕義務を課すものではないと判断されました。
また、損害賠償特約では、通常の使用による損耗や汚損は含まれず、ドアの汚損は通常の使用を超えるものと認められた一方、壁クロスの汚損は建物の構造に起因するため賃借人の責任ではないとされました。
結果、賃借人Yが負担すべき費用はドアのペンキ塗替え費用の2万円のみと結論付けられ、それ以外の請求は棄却されました。
まとめ
本判決は、賃貸借契約における損害賠償特約の解釈について重要な示唆を与えています。
特に、以下の点がこの事例から学べることとして挙げられます。
- 通常損耗の扱い
- 特約の解釈
- 実務上の対応
通常の使用による損耗は賃借人の責任ではなく、特約を設ける際には範囲を明確にする必要があります。
また、特約の解釈では契約の趣旨や公平性が重視され、賃借人に過重な義務を課す特約は無効となる可能性があります。
したがって、賃貸人は修繕費用や損害賠償の範囲を事前に明確にし、通常損耗と異常損耗を区別する基準を設けることで紛争を予防することが望ましいです。