原状回復ガイドラインの負担割合表を解説 不要な費用を防ぐ読み方

賃貸住宅の退去時に発生する原状回復（元の状態に戻すこと）費用について、多くの賃借人が「どこまでが自分の負担なのか分からない」という悩みを抱えています。

実は、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、詳細な負担割合表が掲載されており、これを正しく理解することで不当な費用請求を回避できます。

本記事では、この負担割合表の読み方を分かりやすく解説し、退去時のトラブルを未然に防ぐための具体的なポイントをお伝えします。

適切な知識を身につけることで、賃借人としての権利を守り、安心して退去手続きを進めることができるでしょう。

原状回復ガイドラインの負担割合表を読み解くポイント

負担割合表を読み解く際の最重要ポイントは、損傷の原因が「通常使用」か「善管注意義務（注意深く大切に扱う義務）違反」かを正確に判断することです。

通常使用による損耗は原則として賃貸人負担となり、善管注意義務違反（注意深く扱わなかった責任）による損傷は賃借人負担となります。

具体的な判断基準として、まず損傷の程度と範囲を確認し、次に入居期間と使用状況を考慮します。

例えば、壁紙の日焼けや家具の設置跡は通常使用の範囲内とされますが、タバコのヤニや故意による穴あけは賃借人負担となります。

また、耐用年数（使える期間の目安）を超えた設備については、経年劣化（時間が経って自然に古くなること）による価値減少を考慮し、残存価値（古くなっても残る価値）に基づいて負担額を算定します。

表を活用する際は、該当する事例を正確に特定し、記載された負担区分（誰が費用を払うかの分け方）に従って判断することが重要です。

損耗・毀損の事例区分（部位別）一覧表とは

損耗・毀損の事例区分（部位別）一覧表は、賃貸住宅でよく発生する損傷事例を床・壁・天井・建具・設備等の部位別に分類し、それぞれについて賃借人負担か賃貸人負担かを明示した一覧表です。

この表により、具体的な損傷状況に応じた負担区分を迅速に判断できます。

表では各部位について、通常使用による損耗と善管注意義務違反による損傷を明確に区分しています。

例えば、フローリングについては「家具の設置による凹み」は賃貸人負担、「故意による傷」は賃借人負担と分類されています。

壁紙については「日照による変色」は賃貸人負担、「喫煙によるヤニ汚れ」は賃借人負担となります。

床（畳、フローリング、カーペットなど）

部位＼区分	A			B
	賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの			賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの （明らかに通常の使用による結果とはいえないもの）
	Ａ（＋Ｇ） 次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素があるもの		Ａ（＋Ｂ） 賃借人のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられるもの
床（畳、フローリング、カーペットなど）	畳の裏返し、表替え（特に破損等していないが、次の入居者確保のために行うもの） （考え方）入居者入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。 フローリングワックスがけ （考え方）ワックスがけは通常の生活に おいて必ず行うとまでは言い切れず、物件の維持管理の意味合いが強いことから、賃 貸人負担とすることが妥当と考えられる。	家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡 （考え方）家具保有数が多いという我が国の実状に鑑みその設置は必然的なものであり、設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による損耗ととらえるのが妥当と考えられる。 畳の変色、フローリングの色落ち（日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの （考え方）日照は通常の生活で避けられないものであり、また、構造上の欠陥は、賃借人には責任はないと考えられる（賃借人が通知義務を怠った場合を除く）。	カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ （考え方）飲み物等をこぼすこと自体は通常の生活の範囲と考えられるが、その後の手入れ不足等で生じたシミ・カビの除去は賃借人の負担により実施するのが妥当と考えられる 冷蔵庫下のサビ跡 （考え方）冷蔵庫に発生したサビが床に付着しても、拭き掃除で除去できる程度であれば通常の生活の範囲と考えられるが、そのサビを放置し、床に汚損等の損害 を与えること、賃借人の善管注意義務違反に該当す	引越作業で生じたひっかきキズ （考え方）賃借人の善管注意義務違反または過失に該当する場合が多いと考えられる。 畳やフローリングの色落ち（賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの） （考え方）賃借人の善管注意義務違反に該当する場合が多いと考えられる。 落書き等の故意による毀損

壁、天井（クロスなど）

部位＼区分	A			B
	賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの			賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの （明らかに通常の使用による結果とはいえないもの）
	Ａ（＋Ｇ） 次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素があるもの		Ａ（＋Ｂ） 賃借人のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられるもの
壁、天井（クロスなど）		テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ） （考え方）テレビ、冷蔵庫は通常一般的な生活をしていくうえで必需品であり、その使用による電気ヤケは通常の使用ととらえるのが妥当と考えられる。 壁に貼ったポスターや絵画の跡 （考え方）壁にポスター等を貼ることによって生じるクロス等の変色は、主に日照などの自然現象によるもので、通常の生活による損耗の範囲であると考えられる。 エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡 （考え方）エアコンについても、テレビ等と同様一般的な生活をしていくうえで必需品になってきており、その設置によって生じたビス穴等は通常の損耗と考えられる。 クロスの変色（日照などの自然現象によるもの） （考え方）畳等の変色と同様、日照は通常の生活で避けられないものであると考えられる。 壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの） （考え方）ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範疇のものであり、そのために使用した画鋲、ピン等の穴は、通常の損耗と考えられる。	台所の油汚れ （考え方）使用後の手入れが悪くススや油が付着している場合は、通常の使用による損耗を超えるものと判断されることが多いと考えられる。 結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ （考え方）結露は建物の構造上の問題であることが多いが、賃借人が結露が発生しているにもかかわらず、賃貸人に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。 クーラー(賃貸人所有)から水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食 （考え方）クーラー保守は所有者(賃貸人)が実施するべきものであるが、水漏れを放置したり、その後の手入れを怠った場合は、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。	タバコ等のヤニ・臭い （考え方）喫煙等によりクロス等がヤニで変色したり臭いが付着している場合は、通常の使用による汚損を超えるものと判断される場合が多いと考えられる。なお、賃貸での喫煙等が禁じられている場合は、用法違反にあたるものと考えられる。 壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替が必要な程度のもの） （考え方）重量物の掲示等のためのくぎ、ネジ穴は、画鋲等のものに比べて深く、範囲も広いため、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。なお、地震等に対する家具転倒防止の措置については、予め、賃貸人の承諾、または、くぎやネジを使用しない方法等の検討が考えられる。 クーラー(賃借人所有)から水漏れし、放置したため壁が腐食 （考え方）クーラーの保守は所有者（この場合賃借人）が実施すべきであり、それを怠った結果、壁等を腐食させた場合には、善管注意義務違反と判断されることが多いと考えられる。 天井に直接つけた照明器具の跡 （考え方）あらかじめ設置された照明器具用コンセントを使用しなかった場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。落書き等の故意による毀損

建具（襖、柱など）

部位＼区分	A			B
	賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの			賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの （明らかに通常の使用による結果とはいえないもの）
	Ａ（＋Ｇ） 次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素があるもの		Ａ（＋Ｂ） 賃借人のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられるもの
建具（襖、柱など）	網戸の張替え（破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの） （考え方）入居者入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。	地震で破損したガラス （考え方）自然災害による損傷であり、賃借人には責任はないと考えられる。 網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの） （考え方）ガラスの加工処理の問題で亀裂が自然に発生した場合は、賃借人には責任はないと考えられる。		飼育ペットによる柱等のキズ・臭い （考え方）特に、共同住宅におけるペット飼育は未だ一般的ではなく、ペットの躾や尿の後始末などの問題でもあることから、ペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが付着している場合は賃借人負担と判断される場合が多いと考えられる。なお、賃貸でのペットの飼育が禁じられている場合は、用法違反にあたるものと考えられる。 落書き等の故意による毀損

設備、その他（鍵、クリーニングなど）

部位＼区分	A			B
	賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの			賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの （明らかに通常の使用による結果とはいえないもの）
	Ａ（＋Ｇ） 次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素があるもの		Ａ（＋Ｂ） 賃借人のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられるもの
設備、その他（鍵など）	全体のハウスクリーニング（専門業者による） （考え方）賃借人が通常の清掃(具体的には、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇、レンジ回りの油汚れの除去等)を実施している場合は次の入居者確保のためのものであり、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。 エアコンの内部洗浄 （考え方）喫煙等による臭い等が付着していない限り、通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、賃借人の管理の範囲を超えているので、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。 消毒（台所、トイレ） （考え方）消毒は日常の清掃と異なり、賃借人の管理の範囲を超えているので、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。 浴槽、風呂釜等の取替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のため行うもの） （考え方）物件の維持管理上の問題であり、賃貸人負担とするのが妥当と考えられる。	鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合） （考え方）入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とする 設備機器の故障、使用不能（機器の寿命によるもの） （考え方）経年劣化による自然損耗であり、賃借人に責	ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす （考え方）使用期間中に、その清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合は、賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられる。 風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等 （考え方）使用期間中に、その清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合は、賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられる。	日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損 （考え方）賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられる。 鍵の紛失、破損による取替え （考え方）鍵の紛失や不適切な使用による破損は、賃借人負担と判断される場合が多いものと考えられる。 戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草 （考え方）草取りが適切に行われていない場合は、賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断される場合が多いと考えられる。

これらの表を参照する際は、損耗の原因を正確に把握し、通常使用の範囲内かどうかを客観的に判断することが重要です。

特に、日常生活で避けられない損耗と、注意義務を怠ったことによる損耗を明確に区別する必要があります。

賃借人の原状回復義務等負担一覧表とは

賃借人の原状回復義務等負担一覧表は、賃借人が負担すべき具体的な修繕範囲と費用算定方法を詳細に規定した表です。

この表では、損傷の程度に応じて「部分補修」「全面張替え」などの修繕方法を明示し、賃借人の実際の負担額を算定するための基準を提供しています。

表の特徴は、単純な負担区分だけでなく、経年劣化を考慮した負担割合の算定方法まで詳細に記載されている点です。

例えば、壁紙の部分的な汚損については、汚損部分のみの補修費用を賃借人負担とし、全面張替えが必要な場合でも耐用年数を考慮した残存価値で算定します。

また、畳や襖についても同様に、損傷箇所の特定と適切な修繕範囲の限定により、過度な費用負担を防ぐ仕組みが設けられています。

この表を活用することで、具体的な負担額の妥当性を検証し、適正な原状回復費用を確保できます。

床（畳、フローリング、カーペットなど）

	賃借人の原状回復義務	工事施工単位（実体）	賃借人の負担単位等	経過年数の考慮等
基本的な考え方	賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること。		可能な限り毀損部分の補修費用相当分となるよう限定的なものとする。この場合、補修工事が最低限可能な施工単位を基本とする。いわゆる模様あわせ、色あわせについては、賃借人の負担とはしない。	財産的価値の復元という観点から、毀損等を与えた部位や設備の経過年数によって、負担割合は変化する。 具体的には、経過年数が多いほど賃借人の負担割合が小さくなるようにする。 最終残存価値は 1 円とし、賃借人の負担割合は最低 1 円となる。
床（畳、フローリング、カーペットなど）	毀損部分の補修	畳：最低１枚単位 色合わせを行う場合は当該居室の畳数分 カーペット、クッションフロア：１部屋単位 洗浄等で落ちない汚れ、キズの場合 フローリング：最低㎡単位	畳 ：原則１枚単位 毀損等が複数枚にわたる場合は、その枚数（裏返しか表替えかは毀損の程度による） カーペット、クッションフロア：毀損等が複数箇所にわたる場合は当該居室全体 フローリング ：原則㎡単位 毀損等が複数箇所にわたる場合は当該居室全体	畳表 消耗品に近いものであり、減価償却資産になじまないので、経過年数は考慮しない。 畳床、カーペット、クッションフロア 6 年で残存価値 1 円となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定する。 フローリング 経過年数は考慮しない。ただし、フローリング全体にわたっての毀損によりフローリング床全体を張り替えた場合は、当該建物の耐用年数（参考資料の資料８参照）で残存価値 1 円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。

壁、天井（クロスなど）

	賃借人の原状回復義務	工事施工単位（実体）	賃借人の負担単位等	経過年数の考慮等
基本的な考え方	賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること。		可能な限り毀損部分の補修費用相当分となるよう限定的なものとする。この場合、補修工事が最低限可能な施工単位を基本とする。いわゆる模様あわせ、色あわせについては、賃借人の負担とはしない。	財産的価値の復元という観点から、毀損等を与えた部位や設備の経過年数によって、負担割合は変化する。 具体的には、経過年数が多いほど賃借人の負担割合が小さくなるようにする。 最終残存価値は 1 円とし、賃借人の負担割合は最低 1 円となる。
壁、天井（クロスなど）	毀損部分の補修	壁（クロス） ：最低㎡単位色、模様あわせを行う場合は当該面または居室全体 ※タバコ等のヤニや臭いの場合は、クリーニングまたは張替え（部分補修困難）	壁（クロス） ：㎡単位が望ましいが、賃借人が毀損させた箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむをえないとする。 ※タバコ等のヤニや臭い喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ、当該居室全体のクリーニングまたは張替費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる。	壁（クロス） 6 年で残存価値 1 円となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定する。

建具（襖、柱など）

	賃借人の原状回復義務	工事施工単位（実体）	賃借人の負担単位等	経過年数の考慮等
基本的な考え方	賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること。		可能な限り毀損部分の補修費用相当分となるよう限定的なものとする。この場合、補修工事が最低限可能な施工単位を基本とする。いわゆる模様あわせ、色あわせについては、賃借人の負担とはしない。	財産的価値の復元という観点から、毀損等を与えた部位や設備の経過年数によって、負担割合は変化する。 具体的には、経過年数が多いほど賃借人の負担割合が小さくなるようにする。 最終残存価値は 1 円とし、賃借人の負担割合は最低 1 円となる。
建具（襖、柱など）	毀損部分の補修	襖 ：最低１枚単位 色、模様あわせを行う場合は当該居室全体の枚数 柱 ：最低１本単位	襖 ：１枚単位 柱 ：１本単位	襖紙、障子紙 消耗品であり、減価償却資産とならないので、経過年数は考慮しない。 襖、障子等の建具部分、柱 経過年数は考慮しない。（考慮する場合は当該建物の耐用年数で残存価値 1 円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。）

設備、その他（鍵、クリーニングなど）

	賃借人の原状回復義務	工事施工単位（実体）	賃借人の負担単位等	経過年数の考慮等
基本的な考え方	賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること。		可能な限り毀損部分の補修費用相当分となるよう限定的なものとする。この場合、補修工事が最低限可能な施工単位を基本とする。いわゆる模様あわせ、色あわせについては、賃借人の負担とはしない。	財産的価値の復元という観点から、毀損等を与えた部位や設備の経過年数によって、負担割合は変化する。 具体的には、経過年数が多いほど賃借人の負担割合が小さくなるようにする。 最終残存価値は 1 円とし、賃借人の負担割合は最低 1 円となる。
設備、その他（鍵、クリーニングなど）	設備の補修 鍵の返却 通常の清掃（ゴミ撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り清掃、換気扇やレンジ回りの油汚れの除去）	設備機器：部分的補修、交換 鍵：紛失の場合はシリンダーの交換 クリーニング：専門業者による部位ごともしくは全体のクリーニング（いわゆるハウスクリーニング）	設備機器：補修部分、交換相当費用 鍵：紛失の場合はシリンダーの交換 クリーニング：部位ごともしくは住戸全体	設備機器 ・耐用年数経過時点で残存価値１円となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定する（新品交換の場合も同じ）。 【主な設備の耐用年数】 耐用年数 5 年のもの ・流し台 耐用年数 6 年のもの ・冷房用、暖房用機器（エアコン、ルームクーラー、ストーブ等） ・電気冷蔵庫、ガス機器（ガスレンジ） ・インターホン 耐用年数 8 年のもの ・主として金属製以外の家具（書棚、たんす、戸棚、茶ダンス） 耐用年数 15 年のもの ・便器、洗面台等の給排水衛生設備 ・主として金属製の器具･備品 当該建物の耐用年数が適用されるもの ・ユニットバス、浴槽、下駄箱（建物に固着して一体不可分なもの） ・鍵の紛失の場合は、経過年数は考慮しない。交換費用相当分を全額賃借人負担とする。 ・クリーニングについて、経過年数は考慮しない。賃借人負担となるのは、通常の清掃を実施していない場合で、部位もしくは住戸全体の清掃費用相当分を全額賃借人負担とする。

まとめ

原状回復ガイドラインの負担割合表は、賃貸住宅の退去時トラブルを防ぐための重要なツールです。

通常使用による損耗は賃貸人負担、故意・過失による損傷は賃借人負担という基本原則を理解し、具体的な事例については部位別一覧表で確認することで適切な判断ができます。

退去時には感情的にならず、ガイドラインに基づいた客観的な話し合いを心がけましょう。

不明な点がある場合は、各自治体の住宅相談窓口や消費生活センターに相談することをお勧めします。

適切な知識と準備により、円滑な退去手続きを実現しましょう。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）