［事例41］違約金支払い条項が消費者契約法 10 条に違反するとされた事例

事例の背景

賃借人Xは賃貸人Yと月額賃料23万5000円の賃貸借契約を締結しましたが、約7ヶ月後に解約を申し入れました。

退去時に賃貸人は様々な原状回復工事を要求し、違約金の支払いも求めました。

これに対し賃借人Xが敷金返還等を求めて提訴しました。

一方の賃貸人Yも反訴を提起したことで裁判となりました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を判断しました。

本件において裁判所は、契約における違約金条項が消費者契約法10条に反し、賃貸人の平均的な損害を超えるため無効と判断しました。

原状回復義務については、賃借人による通常損耗を超える使用は認められないとして、床板塗装工事やクロスの張替えなどの工事は不要とし、ハウスクリーニング費用のみを賃借人の負担としました。

敷金からの控除は、このハウスクリーニング費用と賃貸借終了後の日割り賃料に限定され、その他の原状回復工事費用は認められませんでした。

結果として裁判所は、敷金60万5284円の返還、工事代金31万5000円の償還、違約金30万4500円の返還を命じる判決を下しました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

本判例から導かれる実務上の重要な示唆は、賃貸借契約における3つの重要な要素に関係します。

まず、違約金条項を設定する際は、賃貸人に実際に生じる平均的な損害額を超えない範囲とし、その算定根拠を明確にする必要があります。

次に、原状回復工事については、通常損耗は賃貸人の負担が原則であり、賃借人に負担を求める場合でも、特約の存在を前提に合理的な範囲内に限定されます。

最後に、敷金の精算においては、控除できる項目を実際に発生した損害に基づくものに限定し、特に賃借人の故意・過失による損害については、賃貸人側で明確な立証が求められます。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）