敷金返還請求で40万返還!敷引特約が無効とされたケース
賃借人Xは、賃貸人Yと賃貸借契約を締結しましたが、物件を明け渡した際に敷金の一部しか返還されず、特約の無効を主張して訴訟を提起しました。裁判所は特約の成立を否定し、賃借人Xに敷金の大部分を返還する判決を下しました。

監修者
サレジオ学院高等学校を昭和57年に卒業後、法曹界への志を抱き、中央大学法学部法律学科へと進学。同大学では法律の専門知識を着実に積み重ね、昭和62年に卒業。
その後、さまざまな社会経験を経て、より専門的な形で法務サービスを提供したいという思いから、平成28年に行政書士試験に挑戦し、合格。この資格取得を機に、平成29年4月、依頼者の皆様に寄り添った丁寧なサービスを提供すべく「綜合法務事務所君悦」を開業いたしました。
長年培った法律の知識と実務経験を活かし、依頼者の皆様の多様なニーズにお応えできるよう、日々研鑽を重ねております。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
賃貸借契約
賃借人Xと賃貸人Yは、平成17年10月に賃貸借契約を締結しました。
月額賃料は8万5000円で、賃借人Xは敷金として42万5000円を差し入れました。
契約書には、敷金について「明け渡しの1か月後に3.5か月分を差し引いて返還する」という条項が付されていました。
この時点で、賃借人Xはこの特約について認識していました。
- 賃貸借契約締結日:平成17年10月
- 月額賃料:8万5000円
- 敷金:42万5000円
- 敷金返還条件:明け渡しの1か月後に3.5か月分(29万750円)を差し引いて返還する約定
トラブルの発端
賃借人Xは平成21年3月28日に物件を明け渡しましたが、賃貸人Yは敷金のうち12万7500円しか返還しませんでした。
このため、賃借人Xは特約が不成立であり、消費者契約法10条に違反して無効であるとして、残りの敷金29万5960円の返還を求めて訴訟を提起しました。
賃貸人Yは、賃借人Xが特約に納得し、説明を受けた上で署名押印していると主張しました。
- 賃借人の負担:1540円(自認)
- 賃貸人の主張:故意・過失による損傷の修繕費用42万7088円
裁判および判決
裁判所は、敷引特約が通常損耗による修繕費に充てることを目的とすると判断しましたが、特約の成立を認めるに足りる証拠がないとしました。
また、賃貸人Yの主張する修繕費の請求についても、故意・過失による特別損耗と認めることはできないとし、賃借人Xが自認している1540円以外の返還を命じました。
この判決により、賃借人Xは29万5960円を取り戻すことができました。
- 敷引特約の合意が否定された理由:
- 通常損耗による修繕費に充てる目的と認定
- 賃貸借契約書に通常損耗の範囲が明記されていない
- 十分な口頭説明がなかった
- 賃借人が本件敷引特約を認識していても、具体的かつ明確な説明が不十分と判断
- 故意・過失による特別損耗と認められないとした
まとめ
賃貸人Yと賃借人Xは、敷金返還を巡る争いの中で、裁判所において裁判を行いました。
賃貸借契約において敷引特約が明記されていたにもかかわらず、その成立が認められず、賃貸人Yの主張する修繕費の請求も認められませんでした。
この判決は、賃借人Xにとって有利であり、敷金返還の重要性を強調しています。
特に高齢者にとって、契約内容を十分に理解し、納得した上で合意することが重要であることが示されています。
契約に関する説明が不十分であった場合、特約が無効とされる可能性があるため、契約時には細心の注意を払うことが大切です。
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