［事例34］契約終了時に賃借人自ら補修工事を実施しない時は契約締結時の状態から通常損耗を差し引いた状態まで補修すべき費用相当額を賃貸人に賠償すれば足りるとされた事例

事例の背景

賃借人Ｘは、賃貸人Ｙから住宅を借り、7年10か月間居住した後、賃貸借契約を解約し、敷金40万円のうち19万円を返還されました。

残りの21万円について、賃貸人Ｙは原状回復費用として控除しました。

賃借人Ｘは、この控除が不当であるとして、残額28万3386円の返還を求めて提訴しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を判断しました。

裁判所は、クロスなどの内部部材について、経年劣化が早く進むため、特別損耗の修復を行う際に通常損耗も修復せざるを得ないと指摘し、賃借人が負担すべき原状回復費用は通常損耗分を差し引いた範囲に制限されると判断しました。

さらに、賃借人が通常損耗分を含めた補修工事を行った場合、有益費償還請求権（民法608条2項）に基づき、賃貸人に通常損耗分の補修金額を請求できると解釈し、賃借人が自ら補修を行わない場合でも、通常損耗分を差し引いた費用を賠償すれば足りるとしました。

また、クロスの耐用年数を6年とし、賃借人Ｘの居住期間を考慮して、通常損耗による減価割合を90％と認めました。

敷金返還請求権は賃貸借終了時に当然に発生し、賃貸人は明け渡し日の翌日から敷金返還債務の遅滞に陥ると判断しました。

以上の理由から、裁判所は原判決を相当とし、控訴を棄却しました。

これにより、賃借人Ｘは敷金の一部返還を受けることができました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

賃借人が原状回復を行う際には、経年劣化を考慮し、通常損耗分を差し引いた範囲で補修を行うことが重要です。

また、有益費償還請求権を活用することで、賃借人は通常損耗分の補修費用を賃貸人に請求できる可能性があります。

さらに、賃貸借契約終了時に発生する原状回復費用の算定には、経年劣化を適切に考慮することが不可欠です。

最後に、敷金返還請求権の発生時期や遅滞責任について、賃貸人と賃借人の間で明確な合意を形成しておくことが重要です。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）