［事例33］賃借人がハウスクリーニング代を負担するとの特約を有効と認めた事例

事例の背景

賃借人Ｘは、賃貸人Ｙから木造モルタル2階建ての一戸建て住宅を賃借し、敷金27万円を交付しました。

契約更新時に、明け渡し時に専門業者によるハウスクリーニング代を賃借人が負担する特約が追加されました。

契約終了後、Ｘは敷金の返還を求めましたが、Ｙはハウスクリーニング代や原状回復費用などを敷金から控除すると主張し、訴訟に発展しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を判断しました。

裁判所は、賃貸借契約書に明記された特約に基づき、賃借人Ｘがハウスクリーニング代6万3000円を負担すべきであると認めました。

また、賃借人の原状回復義務は通常損耗を超える損耗（特別損耗）に限定され、和室壁面のタバコのヤニによる汚損、障子の破れ、トイレ扉の汚れ、畳の黄ばみとシミなどは特別損耗に該当し、これらの補修費用8万430円も敷金から控除されると判断しました。

さらに、特別損耗の補修は通常損耗の補修と同時に行えるため、補修期間中の賃料相当損害金を敷金から控除する根拠はないとしました。

その結果、敷金からハウスクリーニング代と内装工事費を差し引いた12万6570円を賃貸人Ｙが賃借人Ｘに返還するよう命じました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

賃貸借契約においては、特約を契約書に明記し、その内容を明確にすることが重要です。

賃借人の原状回復義務は通常損耗を超える損耗に限定されるため、損耗の程度を適切に評価する必要があります。

補修費用は特別損耗に限定して算定し、通常損耗と同時に補修可能な場合、補修期間中の賃料相当損害金を請求する根拠はありません。

また、敷金から控除する費用は、特約や損耗の範囲に基づき適正に算定し、過剰な控除を避けることが求められます。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）