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国土交通省住宅局:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(PDF) ≫

賃貸人に賠償する義務がある?通常損耗部分の補修費用

この記事の概要

本事例では、賃借人Xが契約終了時に補修工事を行わず、賃貸人Yに敷金の一部返還を求めました。裁判所は、通常損耗を考慮した補修費用を賃貸人に賠償する義務があると判断し、Xの請求を一部認めました。


行政書士 松村 元
監修者

サレジオ学院高等学校を昭和57年に卒業後、法曹界への志を抱き、中央大学法学部法律学科へと進学。同大学では法律の専門知識を着実に積み重ね、昭和62年に卒業。
その後、さまざまな社会経験を経て、より専門的な形で法務サービスを提供したいという思いから、平成28年に行政書士試験に挑戦し、合格。この資格取得を機に、平成29年4月、依頼者の皆様に寄り添った丁寧なサービスを提供すべく「綜合法務事務所君悦」を開業いたしました。
長年培った法律の知識と実務経験を活かし、依頼者の皆様の多様なニーズにお応えできるよう、日々研鑽を重ねております。

日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号


目次

賃貸借契約

賃借人Xは賃貸人Yとの間で、ある住宅の賃貸借契約を結びました。

この住宅に住むために、Xは賃貸人Yに敷金として40万円を支払い、その住宅に居住することとなりました。

この賃貸借契約の際には、契約締結時の状態から通常の損耗を差し引いた状態まで補修する義務があることが明記されていました。

このため、Xは契約内容に基づき、住宅を使用しながら、契約期間を過ごしていました。

しかし、契約終了時には、この敷金をどうするかが問題となってしまいました。

賃貸借契約の要点
  • 敷金:40万円
  • 返還額:19万円
  • 賃借人Xが本件住宅を賃借し、解約して明け渡した
  • 賃借人Xが敷金から任意の返還を受けた金額を除く残額28万3386円の返還を求めて提訴
  • 一審(神戸地裁尼崎支部)は賃借人Xの請求を一部認容し、賃貸人Yは控訴

トラブルの発端

契約が終了し、Xが住宅を明け渡した際、Yは補修工事の実施をXに求めましたが、Xは自ら工事を行うことを拒否しました。

このため、Yは敷金のうち、通常損耗を差し引いた額を返還することを決めましたが、Xはそれに納得せず、28万3386円の返還を求める訴訟を起こしました。

これに対し、YはXが住宅に住んでいた期間中に生じた通常損耗部分についても補修が必要であると主張し、裁判所で争うこととなりました。

トラブルの要点
  • クロスの経年劣化と特別損耗の修復費用を区別
  • 賃借人は特別損耗分のみを補修すればよいが、通常損耗分も補修が現実的には必要
  • 契約終了時に賃借人自ら補修工事を行わない場合、契約締結時の状態から通常損耗分を差し引いた状態までの補修費用相当額を賃貸人に賠償
  • クロスの耐用年数:6年
  • 賃借人Xの居住期間:7年10か月
  • 通常損耗による減価割合:90%

裁判および判決

裁判において、第一審の神戸地裁尼崎支部は、Xの請求を一部認容し、Yに対して一部の敷金を返還するよう命じました。

これに対し、Yは控訴しました。

大阪高等裁判所は、クロスの張替えなど経年劣化が進む部材について、特別損耗分のみを補修すれば良いとしつつも、賃借人にとっては原状回復が現実的に困難な場合があるため、通常損耗分を含めた費用を賃借人が賠償すれば良いとしました。

また、敷金返還請求権についても、賃貸借終了時に自動的に発生するものであるとし、賃貸人は返還債務の遅滞に陥ると判断しました。

以上の結果、裁判所はXの請求を認め、Yに対して敷金の一部返還を命じたのでした。

判決の要点
  • 賃借人は通常損耗を含めた原状回復を行う必要がある
  • 賃借人は有益費償還請求権(民法608条2項)に基づき賃貸人に補修金額を請求できる
  • 敷金返還請求権は賃貸借終了明け渡し時に賃借人の債務と差引計算され、残額について発生
  • 敷金返還債務の遅滞は明け渡し日の翌日から発生
  • 大阪高等裁判所判決(平成21年6月12日)は原判決(神戸地方裁判所尼崎支部判決、平成21年1月21日)を支持し、控訴を棄却

まとめ

この事例は、賃貸借契約において契約終了時に生じる補修費用の負担について、賃借人Xと賃貸人Yとの間で争われたものです。

Xは契約終了時に住宅を明け渡し、敷金の返還を求めましたが、Yは補修費用を差し引いた額のみを返還するとしました。

これに納得できなかったXは裁判を起こし、第一審ではXの請求が一部認められましたが、Yは控訴しました。

大阪高等裁判所は、通常損耗を考慮した補修費用を賃貸人に賠償する義務があると判断し、Xの請求を一部認めました。

この判決は、賃貸借契約終了時における補修費用の負担についての基準を示し、賃借人と賃貸人の双方にとって重要な参考となるものです。

関連記事:耐用年数6年の製品および損耗品の相場

参照元:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)

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