［事例27］通常損耗を賃借人の負担とし、解約手数料を賃借人の負担とする特約が消費者契約法により無効とされた事例

事例の背景

賃借人Ｘは、平成12年5月に賃貸人Ｙと賃貸借契約を締結し、月額賃料4万1000円、保証金20万円を支払いました。

契約書には、解約手数料特として、賃借人が契約を解約した場合、賃料の2か月相当額（8万2000円）を支払う旨と、原状回復特約として、物件の汚損、損耗、附属設備の変更など、一切の原状回復費用を賃借人が負担する旨の特約が含まれていました。

そして、平成16年4月、賃借人Ｘは契約を解約し、物件を明け渡しました。

これに対し、賃貸人Ｙは保証金から解約手数料4万4000円、原状回復費用9万9780円、清掃代3万円を差し引く旨を通知しました。

賃借人Ｘはこれらの特約が無効であるとして、保証金の全額返還を求めて提訴しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を判断しました。

裁判所は、解約手数料特約について、中途解約による損害を填補する趣旨の違約金条項と解釈したものの、解約申入れから45日間契約が継続するため賃貸人Ｙに損害が生じるとは認められず、消費者契約法9条1号に基づき無効と判断しました。

また、原状回復特約については、通常の使用による損耗まで賃借人に負担させる内容は賃借人の義務を過度に加重し、信義則に反するため、消費者契約法10条に基づき無効とされました。

さらに、トイレ、エアコン、キッチン等の清掃費用について、賃借人Ｘには通常の使用による損耗を原状回復する義務はないとされました。

結論として、裁判所は解約手数料特約と原状回復特約の無効を認め、賃貸人Ｙが保証金から差し引いた金額の返還を命じるとともに、未払更新料4万1000円の請求も棄却しました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆と教訓は以下の通りです。

賃貸借契約における特約は、消費者契約法に抵触しないよう、賃借人に過重な負担を課さない内容とする必要があります。

特に、通常の使用による損耗に対する原状回復費用を賃借人に負担させる特約は、無効とされる可能性が高いです。

また、解約手数料は、実際の損害を填補する範囲内で設定することが重要であり、不当に高額な場合には無効とされるリスクがあります。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）