［事例25］本件敷引特約は、消費者契約法１０条により無効であるとされた事例

事例の背景

賃借人Ｘと賃貸人Ｙは、平成16年3月22日に賃貸借契約を締結しました。

契約内容は、賃料月額13万5000円、契約期間2年、敷金80万円、解約時敷引金50万円でした。

賃借人Ｘは平成17年6月末日に建物を明け渡し、敷引特約が無効であるとして敷金の返還を求めました。

賃貸人Ｙは、敷引金や原状回復費用などを控除した金額のみを返還すべきと主張しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を判断しました。

裁判所は、賃貸人Ｙが法人であることから消費者契約法上の「事業者」に該当し、賃借人Ｘは「消費者」であるため、本件契約に消費者契約法が適用されると判断しました。

敷引特約については、敷引金が敷金の約62.5％、賃料の約3.7倍であり、契約期間や損害の有無にかかわらず差し引かれる内容が賃借人Ｘに一方的で不当に不利であるとして、消費者契約法10条に該当し無効とされました。

また、洗面台の傷は賃借人Ｘの故意または過失によるものとは認められず、原状回復費用の請求は認められませんでした。

その結果、敷金80万円のうち、賃貸人Ｙが立替払いした水道料金5169円を控除した79万4831円の返還が命じられました。

裁判所は、敷引特約を無効とし、敷金の大部分を賃借人Ｘに返還するよう賃貸人Ｙに命じたことで、本件は結論づけられました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

敷引特約の有効性は、その内容が一方的で不当に不利かどうかが判断基準となり、消費者契約法10条に該当するかどうかが問われます。

原状回復費用の請求については、賃借人の故意または過失による損傷が明確に立証されなければ認められません。

実務上、賃貸人は敷引特約の内容が不当に不利でないよう留意し、原状回復費用の請求においては証拠を十分に整えることが重要です。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）