［事例24］通常損耗に関する補修費用を賃借人が負担する旨の特約が成立していないとされた事例

事例の背景

賃借人Ｘは、賃貸人Ｙとの間で平成10年2月1日、月額11万7900円の賃料で特定優良賃貸住宅の賃貸借契約を締結し、敷金35万3700円を交付しました。

契約書には、賃借人が退去時に原状回復義務を負う旨の条項（22条2項）があり、補修費用の負担区分についても定められていました。

Ｘは平成13年4月30日に契約を解約し、住宅を明け渡しましたが、Ｙは敷金から通常損耗を含む補修費用30万2547円を差し引いて返還しました。

Ｘは未返還分の敷金と遅延損害金を請求し、訴訟を提起しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を判断しました。

賃貸借契約において、通常損耗は賃料に含まれる減価償却費や修繕費で賄われるべきであり、賃借人が特別に負担する必要はないとされました。

通常損耗に関する補修費用を賃借人に負担させるためには、契約書に具体的な特約が明記されているか、賃借人がその内容を明確に認識し合意していることが必要です。

本件では、契約書22条2項および負担区分表に通常損耗に関する具体的な特約が明記されておらず、説明会でも説明がなかったため、特約の合意は成立していないと判断されました。

その結果、賃借人Ｘは通常損耗補修特約を認識しておらず、合意もなかったため、賃貸人Ｙが敷金から差し引いた補修費用の返還を命じるべきであるとされ、原判決が破棄されました。

最高裁判所は、賃借人Ｘの請求を認め、賃貸人Ｙが敷金から差し引いた30万2547円の返還を命じる判決を下し、原審判決は破棄され、差し戻されました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

賃貸借契約において、通常損耗に関する補修費用を賃借人に負担させるためには、契約書に具体的な特約を明記することが不可欠です。

また、賃借人が特約の内容を明確に認識し、合意していることを証明するためには、書面での確認や説明記録の保存が重要です。

賃貸人は、補修費用の負担を求める場合、契約書に具体的な条項を設け、賃借人に十分な説明を行う必要があります。

一方、賃借人は契約締結時に補修費用の負担範囲を確認し、不明点があれば書面で確認するよう努めるべきです。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）