［事例23］本件敷引特約は消費者契約法 10 条により無効であり、また、賃借人は見えるところの結露は拭いており、カビの発生に賃借人の過失はないとされた事例

事例の背景

賃借人Ｘと賃貸人Ｙは、2004年3月28日に1年間の賃貸借契約を締結し、賃借人Ｘは敷金として25万円を支払いました。

契約には敷引金25万円の特約が含まれていましたが、賃借人Ｘは2004年12月13日に中途解約を申し入れました。

その後、賃借人Ｘは敷金の返還を求めましたが、賃貸人Ｙは解約予告金の未払いと、賃借人Ｘの過失によるカビ・異臭の発生を理由に反訴を提起しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を判断しました。

裁判所は、敷引特約が賃貸人の一方的な利益を図るものであり、消費者契約法10条に違反するため無効であると判断しました。

また、カビの主な原因は建物の構造上の問題による結露であり、賃借人Ｘは結露に気付いた際に適切に対処していたため、カビ発生について過失はないと認定されました。

さらに、賃貸人は賃借人が快適に生活できるよう建物を維持する義務を履行しておらず、債務不履行とされました。

加えて、鍵交換代は賃借人Ｘの負担すべき費用ではないと判断されました。

これらの理由から、裁判所は賃借人Ｘに負担すべき費用はないと結論づけ、賃貸人Ｙに対して敷金25万円の全額返還を命じました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

敷引特約は、消費者契約法に違反する可能性が高く、無効とされるリスクがあるため、賃貸契約においてはその内容を慎重に検討する必要があります。

また、カビや結露などの問題が建物の構造に起因する場合、賃借人に過失はないと判断される可能性が高く、賃貸人は建物の適切な維持管理に努めるべきです。

さらに、鍵交換代は通常、賃借人ではなく賃貸人が負担すべき費用であることが確認されました。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）