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国土交通省住宅局:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(PDF) ≫

退去費用の不安解消!賃貸契約トラブル事例から学ぶ賃借人の権利とは?

この記事の概要

賃貸契約をめぐるトラブルで、修繕費負担や設備使用料が不当とされた事例です。裁判所は、賃借人が義務を十分に理解していなかったことから、これらの特約や使用料の徴収は無効と判断しました。結果として、賃借人は敷金や不当利得を取り戻すことができました。


行政書士 松村 元
監修者

サレジオ学院高等学校を昭和57年に卒業後、法曹界への志を抱き、中央大学法学部法律学科へと進学。同大学では法律の専門知識を着実に積み重ね、昭和62年に卒業。
その後、さまざまな社会経験を経て、より専門的な形で法務サービスを提供したいという思いから、平成28年に行政書士試験に挑戦し、合格。この資格取得を機に、平成29年4月、依頼者の皆様に寄り添った丁寧なサービスを提供すべく「綜合法務事務所君悦」を開業いたしました。
長年培った法律の知識と実務経験を活かし、依頼者の皆様の多様なニーズにお応えできるよう、日々研鑽を重ねております。

日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号


目次

賃貸借契約

平成6年5月、賃借人Xは賃貸人Yとの間で、月額賃料7万1000円の賃貸借契約を結びました。

同時に、Xは敷金として21万3000円を支払い、更に「設備協力金」として15万円をYに渡しました。

この契約は、その後も続き、平成8年5月と平成10年5月には「設備使用料」としてそれぞれ15万円が支払われました。

これらの支払いは、契約時に交わされた「自然損耗による修繕費を負担する」との特約に基づいていましたが、その後、Xは平成12年10月10日に本件物件をYに明け渡しました。

賃貸借契約の要点
  • 契約締結日: 平成6年5月
  • 月額賃料: 7万1000円
  • 敷金: 21万3000円
  • 設備協力金: 15万円(契約締結日)
  • 設備使用料: 各15万円(平成8年5月、平成10年5月更新時)

トラブルの発端

契約の終了後、賃貸人Yは「特約に基づき27万9980円の補修費用がかかる」と主張し、敷金21万3000円を差し引いた6万6980円の支払いをXに請求しました。

しかし、Xは「修繕費負担特約についての合意は成立しておらず、公序良俗に反するため無効である」として、敷金の全額返還を求めました。

さらに、Xは「設備協力金や設備使用料の徴収も公序良俗に反する」として、その返還も求める訴訟を起こしました。

このようにしてトラブルが発端しました。

トラブルの要点
  • 修繕費負担特約あり
  • 特約による修繕費: 27万9980円
  • 敷金差引後の請求額: 6万6980円
  • 賃借人が自然損耗による修繕費を負担する特約が付されていた

裁判および判決

裁判所はまず、修繕費負担特約について、賃借人Xが特約による義務を十分に認識していなかったことから、特約は無効と判断しました。

次に、設備使用料の徴収について、公庫法に基づく権利金・礼金の徴収禁止規定に違反し、公序良俗にも反するため、こちらも無効とされました。

この結果、裁判所は賃借人Xの訴えを認め、敷金21万3000円と不当に徴収された設備使用料等の返還を命じました。

これにより、Xは全額を取り戻すことができました。

判決の要点
  • 修繕費負担特約は民法及び借地借家法に抵触しない限り有効であるが、本件では具体的な説明がなく、合意が成立していない
  • 設備使用料の徴収は、公庫法が禁止する「権利金・礼金及び更新料」に該当し、不当な負担と判断された
  • 本件徴収金が公序良俗に反し無効とされたため、賃借人Xの敷金返還及び設備使用料等の不当利得請求が認められた

まとめ

この記事は、賃貸契約における特約や設備使用料の徴収が問題となった事例を取り上げています。

裁判所は、賃借人が修繕費負担の特約や設備使用料について十分に理解していなかったことを理由に、これらの特約や徴収が無効であると判断しました。

最も重要な点は、賃借人が契約時に十分な説明を受けていなかったことから、不当に徴収された費用が返還されることとなった点です。

この判決は、賃借人の権利保護に寄与し、公序良俗に反する合意を無効とする重要な事例となりました。

参照元:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)

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