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国土交通省住宅局:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(PDF) ≫

通常使用の損耗は賃貸人負担?退去費用相場と特約の注意点

この記事の概要

賃借人Xさんが平成6年に結んだ賃貸借契約では、修理費用などの特約が含まれていましたが、平成14年に賃貸人Yさんとのトラブルが発生し、敷金の返還額を巡って裁判に至りました。最終的に裁判所は、通常の使用による損耗は賃借人の負担ではないと判断し、賃貸人Yさんに19万4050円の敷金返還を命じました。


行政書士 松村 元
監修者

サレジオ学院高等学校を昭和57年に卒業後、法曹界への志を抱き、中央大学法学部法律学科へと進学。同大学では法律の専門知識を着実に積み重ね、昭和62年に卒業。
その後、さまざまな社会経験を経て、より専門的な形で法務サービスを提供したいという思いから、平成28年に行政書士試験に挑戦し、合格。この資格取得を機に、平成29年4月、依頼者の皆様に寄り添った丁寧なサービスを提供すべく「綜合法務事務所君悦」を開業いたしました。
長年培った法律の知識と実務経験を活かし、依頼者の皆様の多様なニーズにお応えできるよう、日々研鑽を重ねております。

日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号


目次

賃貸借契約

平成6年8月、賃借人Xさんは賃貸人Yさんと2年間の賃貸借契約を結びました。

この契約では、月額賃料11万240円を支払うことになり、保証金として47万円を差し入れました。

契約書には「50%償却」と「修理費実費償却」といった特約が記載されており、これに基づいて賃借人Xさんが必要な修理費用を負担することが定められていました。

さらに、契約終了時には、未払債務を差し引いた上で保証金が返還されることも明記されていました。

賃貸借契約の要点
  • 契約期間:2年
  • 月額賃料:11万240円(共益費、駐車場料含む)
  • 保証金:47万円
  • 「50%償却」と「修理費実費償却」の特約
  • 保証金返還条件:
    • 契約終了後に賃借人が本物件を明け渡し、賃貸人の確認を得た後に未払債務を差し引いた上で、残額を30日以内に返還
    • 契約終了時の賃借人負担の修繕、造作撤去、原状回復の義務

トラブルの発端

平成14年5月、賃借人Xさんは賃貸人Yさんとの合意により契約を解除し、物件を明け渡しました。

しかし、Yさんは契約書にある特約に基づき、Xさんが負担するリフォーム費用が52万7572円になると主張し、保証金の返還がないと言いました。

これに対してXさんは、保証金のうち償却分を控除した23万5000円の返還を求めて提訴することを決意しました。

トラブルの要点
  • 原状回復費用として賃借人負担:
    • キッチン上棚取手取付け費用:1000円
    • 排水エルボー費:3000円
    • 室内清掃費:3万5000円
    • 合計:4万950円(消費税含む)

裁判および判決

名古屋簡易裁判所は、この賃貸借契約に基づく未払債務や修理費の負担について検討しました。

裁判所は、賃貸借契約には賃借人の負担義務を定めた特約があるが、通常の使用による損耗については賃借人に負担させることはできないと判断しました。

最終的に、賃借人Xさんが負担すべき修理費用は4万950円とされ、賃貸人Yさんが保証金の残額として19万4050円を返還するべきだと判決が下されました。

判決の要点
  • 賃借人の使用による自然損耗・破損は賃貸人の負担。ただし、賃貸借契約で特約がある場合は賃借人負担も可能
  • 特約は、通常の使用による修理義務はないが、故意・過失による損耗・汚損の補修義務が賃借人にある
  • 賃貸人は、賃借人に対して明確な特約を結ぶ必要がある
  • 賃借人の原状回復費用は合計4万950円と認められる
  • 賃貸人は保証金23万5000円から原状回復費用4万950円を差し引いた19万4050円を賃借人に返還する義務がある

まとめ

この事例では、平成6年に結ばれた賃貸借契約に基づき、賃借人Xさんが平成14年に賃貸人Yさんと合意解除した際、特約に基づくリフォーム費用の負担を巡ってトラブルが発生しました。

裁判所は、この特約が通常の使用による損耗について賃借人に負担を強いるものではないと判断し、賃借人Xさんが負担すべき修理費用はわずか4万950円であるとしました。

最も重要な点は、契約書に特約が記載されている場合でも、通常の使用による損耗は賃貸人の負担とされるべきという裁判所の判断です。

この判決により、賃貸人Yさんは敷金の残額19万4050円を返還することになり、賃借人の権利が保護される形となりました。

この事例は、賃貸借契約における特約の解釈と適用の重要性を示しています。

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参照元:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)

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