［事例17］経過年数を考慮した賃借人の負担すべき原状回復費用が示された事例

事例の背景

賃借人Ｘは、平成11年3月に賃貸人Ｙと賃貸借契約を締結し、敷金14万2000円を差し入れました。

平成13年3月に契約を合意解除し、物件を明け渡しました。

賃貸人Ｙは、壁ボードの穴やその他の修理費、清掃費用など、原状回復費用として24万4100円を支出したと主張し、敷金と日割戻し賃料1万1774円の合計15万3774円を相殺した後の残金9万326円の支払いを求めました。

一方、賃借人Ｘは、壁ボードの修理費用以外は負担すべきでないと主張し、敷金と日割戻し賃料の合計金額の返還を求めました。

裁判所の判断

裁判所は以下のように判断しました。

裁判所は、賃借人Ｘが負担すべき原状回復費用について、経過年数を考慮して減額を適用し、以下のように判断しました。

まず、壁ボードの穴の修理費用1万5000円は賃借人Ｘの過失によるものとして全額負担を命じました。

次に、壁クロスの損傷については、最小単位の張替えが必要とし、経過年数を考慮して残存価値を60%と評価し、5100円の負担を求めました。

さらに、台所換気扇の焼け焦げは賃借人Ｘの不相当な使用による劣化と認め、残存価値を10%と評価し、2500円の負担を命じました。

また、賃借人Ｘが通常期待される程度の清掃を行っていなかったとして、清掃費用全額3万5000円の負担を認めました。

以上を合計し、賃借人Ｘが負担すべき金額は6万480円と算定され、返還されるべき敷金及び日割戻し賃料から差し引いた9万3294円を賃借人Ｘに返還するよう命じました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆と教訓は以下の通りです。

原状回復費用の算定においては、経過年数を考慮し、残存価値を評価することが重要です。

賃借人の過失による損傷については、全額負担が求められる場合もありますが、経過年数を考慮した減額が適用されることもあります。

また、賃借人が通常期待される程度の清掃を行っていない場合、清掃費用全額を負担することが求められます。

さらに、賃借人が修理費用を保険でカバーできる場合、その旨を主張することが有効です。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）