敷引金の説明不足と退去費用の相場、賃借人の主張とは
平成7年に賃借人Xと賃貸人Yが賃貸借契約を締結。契約終了後、敷金の返還を巡ってトラブルが発生し、裁判所は敷引特約の有効性を認めつつも、修繕費用を7万円余に減額しました。

監修者
サレジオ学院高等学校を昭和57年に卒業後、法曹界への志を抱き、中央大学法学部法律学科へと進学。同大学では法律の専門知識を着実に積み重ね、昭和62年に卒業。
その後、さまざまな社会経験を経て、より専門的な形で法務サービスを提供したいという思いから、平成28年に行政書士試験に挑戦し、合格。この資格取得を機に、平成29年4月、依頼者の皆様に寄り添った丁寧なサービスを提供すべく「綜合法務事務所君悦」を開業いたしました。
長年培った法律の知識と実務経験を活かし、依頼者の皆様の多様なニーズにお応えできるよう、日々研鑽を重ねております。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
賃貸借契約
平成7年7月、賃借人Xは賃貸人Yと月額賃料7万円余りの賃貸借契約を結びました。
この契約では、Xは敷金70万円をYに差し入れ、そのうち28万円は敷引金として控除されることになっていました。
契約内容には「賃借人が建物を明け渡し、契約に基づく債務を完了した後1ヶ月以内に、敷引金を控除した残額を返還する」と定められていました。
また、賃借人が債務を履行しない場合、賃貸人は敷金を返還金額の限度内で弁済に充当できるとも約定されていました。
- 賃借人Xと賃貸人Yの間で月額賃料7万円余の賃貸借契約を締結。
- 敷金70万円(敷引金28万円)を差し入れ。
- 敷金の返還条件として、賃借人が賃貸人に建物を明け渡し、債務履行を完了した後1か月以内に敷引金28万円を控除した残額を返還。
- 賃借人に債務不履行がある場合、賃貸人は敷金から債務弁済に充当可能。
- 平成12年12月、賃借人Xは賃貸人Yと契約を合意解除し建物を明け渡し。
トラブルの発端
平成12年12月、賃借人Xは賃貸人Yと合意の上で賃貸借契約を解除し、建物を明け渡しました。
その後、YはXに対して、敷金から敷引金28万円と修繕費用26万2993円を控除した15万7007円を返還しました。
しかし、Xはこの返還金額に不満を抱き、敷金の54万2993円(敷金70万円から返還を受けた15万7007円を控除した額)の返還を求めて訴訟を提起しました。
Xは、契約時に敷引金の使途や性質について説明がなく、不合理で無効であると主張しました。
- 賃貸人Yは賃借人Xに対し、敷金から敷引金と修繕費用26万2993円を控除し、15万7007円を返還。
- 賃借人Xが負担すべき修繕費用として郵便ポストの取替え、襖・壁・床の張替え、畳表替え及び清掃費用7万2345円。
- 自然損耗を除いた修繕費用を敷金から控除。
裁判および判決
裁判所は、敷引約定の有効性については一般的に認められるとし、賃貸人Yの主張を支持しました。
ただし、修繕費用については賃借人Xが負担すべき範囲を限定し、具体的には7万2345円と認定しました。
その結果、Yは敷金70万円から敷引金28万円、既に返還済みの敷金15万7007円、そして修繕費用7万2345円を控除した19万648円をXに返還する義務を負うこととなりました。
裁判所は、敷引約定は有効であるが、修繕費用については合理的な範囲内で認めるべきと判断しました。
- 敷引約定の有効性は認められ、建物の自然損耗による修繕費用に充てられることが合理的とされた。
- 修繕費用についても認定され、賃借人Xが負担すべき費用は7万2345円と判断。
- 賃貸人Yは敷金70万円から敷引金28万円、既に返還済みの敷金15万7007円、修繕費用7万2345円を控除し、賃借人Xに対し19万648円を返還する義務を負うとした。
まとめ
本件は、賃借人Xと賃貸人Yが平成7年に締結した賃貸借契約が契約終了後にトラブルに発展し、裁判所に持ち込まれた事例です。
問題の発端は、敷引金28万円と修繕費用26万円余を控除した返還金額に賃借人Xが不満を抱いたことでした。
裁判所は敷引特約の有効性を認める一方、修繕費用については自然損耗を除き7万円余に減額しました。
この判決は、賃借人が負担すべき修繕費用の範囲を明確にし、敷引特約の合理性を再確認するものであり、賃貸借契約における重要な判断基準となります。
敷金返還に関する問題を抱える人々にとって、非常に参考になる判例です。
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