［事例16］敷引きの特約は有効とされたが修繕費用は通常の使用による自然損耗分を除く 7 万円余に減額された事例

事例の背景

賃借人Ｘは、平成7年7月に賃貸人Ｙと賃貸借契約を締結し、敷金70万円（うち敷引金28万円）を差し入れました。

契約終了後、賃貸人Ｙは敷引金28万円及び修繕費用26万2993円を控除し、15万7007円を返還しました。

賃借人Ｘは、敷引約定が不合理であり無効であるとして、敷金の返還を求めて提訴しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を判断しました。

敷引約定は、賃貸借契約成立の謝礼、賃料の先払い、更新料、自然損耗による修繕費用等を包括的に定めたものと解され、合理性を有するため、金額が著しく高額でない限り有効とされます。

本件では、敷引約定が自然損耗による修繕費用に充てられるものとして有効と認められました。

賃借人は、通常の使用による自然損耗を超える毀損について修復義務を負い、賃貸人はその修繕費用を敷金から控除できます。

本件では、賃借人Ｘが負担すべき修繕費用は7万2345円と認定され、裁判所は、賃貸人Ｙが賃借人Ｘに対し、敷金70万円から敷引金28万円、既に返還済みの15万7007円、及び修繕費用7万2345円を控除した19万648円を返還する義務を負うと判示しました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

敷引約定は、合理的な範囲内で有効とされ、賃貸借契約において敷引金の用途を明確にすることが重要です。

賃借人が負担すべき修繕費用は、通常の使用による自然損耗を超える部分に限定され、賃貸人は修繕費用の根拠を明確にし、適切な金額を控除する必要があります。

賃貸借契約では、敷引金や修繕費用に関する約定を明確に記載し、双方の合意を確実にすることが重要であり、修繕費用の算定には客観的な根拠が求められます。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）