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国土交通省住宅局:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(PDF) ≫

契約時の重要事項説明なし?賃借人が主張する特約無効と退去費用

この記事の概要

平成6年、賃借人Xは賃貸人Yと契約を結び、特約として畳や襖などの費用を負担することに合意しました。平成11年に契約解除後、特約に基づく費用請求に対して賃借人Xが反論し、訴訟が始まりました。裁判所は最終的に特約を有効と認め、賃借人Xの訴えを棄却しました。


行政書士 松村 元
監修者

サレジオ学院高等学校を昭和57年に卒業後、法曹界への志を抱き、中央大学法学部法律学科へと進学。同大学では法律の専門知識を着実に積み重ね、昭和62年に卒業。
その後、さまざまな社会経験を経て、より専門的な形で法務サービスを提供したいという思いから、平成28年に行政書士試験に挑戦し、合格。この資格取得を機に、平成29年4月、依頼者の皆様に寄り添った丁寧なサービスを提供すべく「綜合法務事務所君悦」を開業いたしました。
長年培った法律の知識と実務経験を活かし、依頼者の皆様の多様なニーズにお応えできるよう、日々研鑽を重ねております。

日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号


目次

賃貸借契約

平成6年3月、賃借人Xは月額賃料7万5000円で、サブリース業者である賃貸人Yと賃貸借契約を結びました。

敷金として22万5000円を預け、その契約には畳表の取替え、襖の張替え、クロスの張替え、クリーニング費用を賃借人が負担する特約が赤字で明示されていました。

契約当時、双方はこの特約に同意し、契約が成立しました。

賃貸借契約の要点
  • 賃貸借契約締結: 賃借人Xと賃貸人Yは平成6年3月に月額賃料7万5000円で賃貸借契約を締結
  • 敷金: 22万5000円を差し入れ
  • 特約: 契約書には赤の不動文字で「賃借人は、本件建物を明け渡すときは、畳表の取替え、襖の張替え、クロスの張替え、クリーニングの費用を負担する。」という特約が記載され、賃借人Xと賃貸人Yが合意

トラブルの発端

平成11年5月、賃借人Xは賃貸人Yと合意の上で契約を解除し、賃借物件を明け渡しました。

しかし、賃貸人Yは建物の汚損や損耗が通常使用では発生しないものであり、契約の特約条項に基づき23万8875円を相殺して精算金を返還しました。

これに対し、賃借人Xは特約の無効を主張し、さらに説明がなかったことから、敷金等の返還を求めて提訴しました。

トラブルの要点
  • 明け渡し: 賃借人Xは平成11年5月に賃貸人Yと合意解除し、賃借物件を明け渡した
  • 負担費用: 畳表の取替え費用等23万8875円(敷金22万5000円と前家賃4万1130円の合計から相殺)
  • 精算金: 賃貸人Yが賃借人Xに精算金2万7255円を返還
  • 賃借人の主張: 本件特約は公序良俗に反し無効、費用額が敷金よりも高額になることを通知されていない、重要事項説明の欠如

裁判および判決

裁判所は賃貸借契約の特約について、負担額を契約時に算出することは困難であるとし、また住宅金融公庫法や宅建業法の規制は賃貸人Yには及ばないとの判断を示しました。

消費者保護と私的自治の原則を考慮し、特約は公序良俗に反しないと結論付けました。

結果として、賃借人Xの控訴は棄却され、賃貸人Yの付帯控訴が認められました。

判決の要点
  • 本件特約条項による負担額を具体的に算出することは契約時には困難
  • 賃貸人には住宅金融公庫法や宅建業法の規制は及ばない
  • 消費者保護も重要だが、私法上の私的自治の原則が優先
  • 特約条項が公序良俗に反するとは認めがたく、自然損耗分も含む解釈が妥当
  • 賃借人Xの控訴は理由がないとして棄却し、賃貸人Yの付帯控訴に基づき原判決の賃貸人Yの敗訴部分を取り消し

まとめ

この記事の最も重要な点は、特約条項の有効性と、契約時における消費者保護と私的自治の原則の対立です。

賃貸借契約の特約に基づく費用負担について、賃借人Xと賃貸人Yの間で争いが生じました。

契約解除後、特約条項に基づく費用請求に対し、賃借人Xは特約が無効であると主張し、訴訟に発展しました。

裁判所は、特約条項は公序良俗に反しないと判断し、私的自治の原則を重視しました。

結果として、賃借人Xの訴えは棄却され、特約条項の有効性が認められました。

この事例は、契約時の特約条項の重要性と、それに基づく法的責任について考えさせられるものです。

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参照元:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)

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