［事例12］更新時に追加された原状回復の特約は賃借人が自由な意思で承諾したとは認められないとされた事例

事例の背景

賃借人Ｘは平成3年8月、賃貸人Ｙと賃貸借契約を締結し、敷金20万円を差し入れました。

その後、契約は数回更新され、平成11年に合意解除されました。賃借人Ｘが敷金の返還を求めたところ、賃貸人Ｙは、平成9年の更新契約に基づき、原状回復費用として36万5400円を敷金から控除することを主張しました。

これに対し、賃借人Ｘは自然損耗についての原状回復義務はないとして、敷金の返還を求めて提訴しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を重視し、判断を下しました。

賃借人が負う原状回復義務は、通常の使用による損耗・汚損を超える部分に限られ、故意・過失や通常でない使用による毀損・劣化についてのみ回復義務が生じます。

本件では、特約が平成7年までの契約にはなく、更新時に追加されたものの、賃借人Ｘに対して十分な説明がなされていませんでした。

賃借人Ｘは通常の用法に従って建物を使用しており、損耗の大部分は自然損耗や入居時からの状態によるものでした。

また、更新時に更新料を支払っていたことから、特約による追加負担を予期していなかったと考えられます。

これらの理由から、特約は賃借人Ｘの自由な意思に基づくものとは認められず、無効と判断されました。

クロス、カーペット、畳、襖、トイレ等の損耗・汚損については、賃借人Ｘの故意・過失や通常でない使用によるものとは認められませんでしたが、畳表1枚の焦げ跡と冷蔵庫下のさび跡については賃借人Ｘの責任とされました。

裁判所は、賃借人Ｘが負担すべき費用を畳表1枚の費用6300円と冷蔵庫下のクッションフロア費用3675円の合計9975円と認め、敷金20万円からこの金額を控除した19万25円の返還を命じました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆と教訓は以下の通りです。

契約更新時に新たな特約を追加する場合、賃借人に対してその内容を十分に説明し、理解を得ることが重要です。

説明が不十分な場合、特約の有効性が争われるリスクがあります。

また、賃借人の原状回復義務は通常の使用による損耗を超える部分に限られ、自然損耗や経年劣化については賃貸人が負担すべきです。

さらに、更新料を支払っている場合、特約による追加負担が賃借人の予期しないものであれば、その特約は無効とされる可能性があります。

加えて、賃貸人は、損耗・汚損が賃借人の故意・過失または通常でない使用によるものであることを立証する必要があります。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）