［事例11］賃借人に対して和室 1 室のクロス張替え費用及び不十分であった清掃費用の支払を命じた事例

事例の背景

賃借人Ｘは、平成2年4月16日に賃貸人Ｙの父親との間でマンションの賃貸借契約を締結しました。

契約期間は2年で自動更新され、賃料は月額6万4000円（最終的には7万4000円）、敷金は17万4000円でした。

賃貸人Ｙの父親が死亡した後、賃貸人Ｙが地位を承継しました。平成8年3月23日に契約が終了し、賃借人Ｘは建物を明け渡しました。

退去時、賃借人Ｘ、賃貸人Ｙの妻、宅建業者が立会いの下、修繕箇所を点検しました。

賃貸人Ｙは、賃借人Ｘの使用が通常の損耗を超えるとして、修繕費用と清掃費用を請求しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を判断しました。

裁判所は、賃借人Ｘの行為による一部の損傷が部屋全体のクロス張替えを必要とするとして、その費用を賃借人Ｘの負担と判断しました。

一方、賃貸人Ｙが主張するその他の損傷は通常の使用による自然的損耗を超える証拠が不十分とされ、これらの修繕費用は賃貸人Ｙの負担とされました。

また、賃借人Ｘの退去時の清掃が不十分であったため、清掃費用も賃借人Ｘの負担とされました。

その結果、賃借人Ｘは修繕費用21万2940円と清掃費用2万円の合計23万2940円を支払う義務があり、敷金と前払賃料の返還金19万3225円と相殺した後、3万9715円の支払い義務が残ると判断されました。

その後、控訴審で和解が成立し、賃借人Ｘの負担は敷金相当額となりました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

賃借人は、通常の使用を超える損傷についてのみ修繕費用を負担し、部分的な損傷であっても全体の修復が必要な場合にはその費用を負担する可能性があります。

一方、通常の使用による自然的損耗は賃貸人の負担とされ、賃貸人は損傷が自然的損耗を超えることを立証する必要があります。

また、退去時の清掃が不十分な場合、清掃費用は賃借人の負担となります。

さらに、敷金や前払賃料は修繕費用や清掃費用と相殺されることがありますが、その具体的な範囲は裁判所の判断に委ねられます。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）