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新たに追加された原状回復の特約、退去費用に与える影響
この記事の概要
賃借人Xさんと賃貸人Yさんが賃貸借契約を結び、敷金20万円を支払った後、契約更新時に新たに加えられた原状回復の特約を巡るトラブルが発生し、裁判所がその特約は賃借人の自由な意思で承諾されたものではないと判断し、大部分の敷金が返還された事例です。
監修者
サレジオ学院高等学校を昭和57年に卒業後、法曹界への志を抱き、中央大学法学部法律学科へと進学。同大学では法律の専門知識を着実に積み重ね、昭和62年に卒業。
その後、さまざまな社会経験を経て、より専門的な形で法務サービスを提供したいという思いから、平成28年に行政書士試験に挑戦し、合格。この資格取得を機に、平成29年4月、依頼者の皆様に寄り添った丁寧なサービスを提供すべく「綜合法務事務所君悦」を開業いたしました。
長年培った法律の知識と実務経験を活かし、依頼者の皆様の多様なニーズにお応えできるよう、日々研鑽を重ねております。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
目次
賃貸借契約
賃借人Xさんと賃貸人Yさんは、平成3年8月に賃貸借契約を結びました。
契約の際、Xさんは敷金20万円を支払い、Yさんの物件を借りることになりました。
賃貸借契約は、その後、平成5年、7年、9年と更新され、平成11年には両者の合意のもとで契約が解除されました。
Xさんは物件を明け渡し、Yさんに返しました。
この間、Xさんは契約に従って物件を利用し、トラブルなく住んでいましたが、契約解除後に敷金の返還を巡って問題が発生しました。
賃貸借契約の要点
- 契約日: 平成3年8月
- 敷金: 20万円
- 契約更新: 平成5年、7年、9年
トラブルの発端
物件を明け渡した後、賃借人Xさんは敷金20万円の返還を求めましたが、賃貸人Yさんは平成9年の更新契約に新たに加えられた原状回復の特約に基づき、クロスやカーペットの張替え、畳の表替え、室内清掃費用などの合計36万5400円を請求しました。
Yさんは敷金からこれらの費用を差し引くと返還額はないと主張しました。
一方、Xさんは自然損耗については原状回復義務がないとして、敷金のうち19万5400円の返還を求めて訴訟を起こしました。
このように、敷金の返還を巡るトラブルが発端となりました。
トラブルの要点
- 敷金: 20万円
- 賃借人Xが求めた返還金: 19万5400円（自然損耗部分の返還を求めて提訴）
- 賃貸人Yの主張: 敷金から原状回復費用36万5400円を控除し、敷金から返還すべきものはないと主張
- 判決結果: 賃借人Xは、畳表1枚の費用6300円および冷蔵庫下のクッションフロア費用3675円の合計9975円のみを負担すべきとされた。敷金の返還額は19万25円。
裁判および判決
裁判所は賃貸借契約における原状回復義務について、通常の使用によって生じる損耗や汚損は賃借人の責任ではないと判断しました。
また、平成9年の更新契約に新たに加えられた特約についても、契約締結時に十分な説明がなく、賃借人が自由な意思で承諾したとは認められないとしました。
さらに、賃貸人Yさんの主張する損耗や汚損の多くが賃借人Xさんの故意や過失によるものではなく、通常の使用によるものと判断しました。
その結果、Xさんは一部の損耗費用を負担する必要があるものの、大部分の費用は負担せず、敷金の大部分が返還されることとなりました。
これにより、Xさんの19万25円の返還請求が認められました。
判決の要点
- お金と項目の内訳: 敷金から返還されるべき金額19万25円、負担する費用9975円（畳表1枚の費用6300円、冷蔵庫下のクッションフロア費用3675円）
- 特約条項: 平成9年の更新契約に追加された原状回復特約は、賃借人の自由な意思で承諾されたものではないと裁判所が判断
まとめ
この事例は、賃借人と賃貸人が賃貸借契約を結んだ後、契約更新時に新たに加えられた原状回復の特約を巡るトラブルが発端となり、裁判にまで発展しました。
裁判所は、賃借人が通常の使用による損耗や汚損について責任を負わないとし、また、契約更新時に特約が十分に説明されず賃借人が自由な意思で承諾したものではないと判断しました。
この結果、賃借人は一部の損耗費用を負担する必要があるものの、大部分の費用は負担せず、敷金の大部分が返還されました。
この事例から、賃貸借契約の更新時に新たな特約が加えられる場合、その説明が十分に行われ、賃借人が納得して承諾することの重要性が強調されます。
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