本件は、賃借人が退去時に建物の原状回復義務を負うかどうかが争われた事例です。裁判所は、賃借人が原状回復義務を負うためには、その合理性や必然性が説明され、賃借人がそれを認識している必要があると判断しました。結果として、賃借人の負担すべき補修費用は一部に限定され、敷金の一部返還が認められました。
自己紹介文要約：
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
賃借人Ｘは、平成3年4月10日、賃貸人Ｙから建物を賃借し、敷金21万6000円を支払いました。
契約書には、退去時に賃貸人の検査を受け、必要に応じて畳や壁などを原状に回復する義務が規定されていました。
平成7年8月31日、Ｘが退去した際、賃貸人Ｙは補修費用を36万8490円と算出し、Ｘに通知しました。
しかし、Ｘが補修を行わなかったため、Ｙが代行して補修を実施しました。
その後、Ｘが敷金の返還を求めたのに対し、Ｙは補修費用との差額を求めて反訴しました。
裁判所は以下の点を判断しました。
裁判所は、賃借人Ｘの責任と認められた損傷として、冷蔵庫背面の排熱を考慮しなかったことによる壁面の黒い帯、過失による床のタバコの焦げ跡、退去時に家具を倒したことによる畳の凹みの3点を挙げ、これらの補修費用を14万9860円と認定しました。
また、賃貸人Ｙが主張する原状回復義務を認めるためには、その合理性や必然性が説明され、賃借人がそれを認識している必要があると指摘しました。
しかし、本件では契約締結時にそのような説明がなかったため、賃借人が義務を負う意思を持っていたとは認められませんでした。
その結果、賃借人Ｘの責任と認められた補修費用14万9860円を敷金から控除し、残りの6万6140円の返還を認め、賃貸人Ｙの反訴請求は棄却されました。
本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。
賃貸借契約で原状回復義務を課す場合、その合理性や必然性を賃借人に十分に説明する必要があり、説明がないと義務が無効とされる可能性があります。
補修費用は賃借人の責任と認められる損傷に限定され、賃貸人は損傷の原因と費用の合理性を立証しなければなりません。
また、敷金から控除できる費用も賃借人の責任範囲に限定され、賃貸人は控除の根拠を明確に示す必要があります。
