［事例2］通常の使用による汚損・損耗は特約にいう原状回復義務の対象にはならないとされた事例

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1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。

日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号

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事例の背景

昭和62年5月、賃借人Xは賃貸人Yから月額賃料12万円で建物を賃借し、敷金として24万円を支払いました。

平成5年4月に契約が合意解除され、Xは建物を明け渡しましたが、Yは敷金を返還しませんでした。

その理由として、Yは畳の裏替えや襖の張替え、じゅうたんの取替え、壁・天井の塗装工事に24万9780円を要したと主張しました。

なお、契約には「賃借人は契約終了時に建物を原状回復して明け渡すこと」という特約が存在していました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を重視し、賃借人Ｘの主張を認めました。

本件では、賃借人Xは建物を通常の用法に従って使用・管理し、明け渡し時にも賃貸人Yから修繕の必要性を指摘されることはありませんでした。

特約における原状回復義務は、賃借人の故意・過失による損傷や通常でない使用による劣化に限定され、通常使用に伴う損耗は対象外とされています。

賃借人Xは契約更新時に更新料を支払っていましたが、賃貸人Yは建物の確認や修繕費用の協議を行わなかったことから、裁判所は賃借人Xが善良な管理者としての義務を果たしたと判断し、敷金24万円の全額返還を命じ、賃貸人Yの控訴を棄却しました。

まとめ

本判決は、賃貸借契約における「原状回復」の範囲を明確にした点で重要な示唆を与えています。

実務上の教訓として以下の点が挙げられます。

賃貸物件における原状回復に関しては、通常の使用による損耗は対象外とすることが基本となります。

賃貸人には定期的な使用状況の確認と必要に応じた修繕協議が推奨され、敷金からの控除は賃借人の故意・過失による損傷に限定されるべきです。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）

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