賃貸物件の退去時に「畳の張替え費用を請求された」「畳表替えと畳張替えの違いがわからない」と悩む方は少なくありません。国土交通省の原状回復ガイドラインでは、畳は他の設備とは異なる独自の費用負担ルールが定められています。
結論から言えば、畳の修繕費用は「経過年数を考慮しない」設備に該当し、借主の過失がなければ原則として貸主負担です。ただし、借主の故意・過失による損傷がある場合は、居住年数に関わらず借主が費用を負担する必要があります。
この記事では、畳の修繕費用負担の基本ルールから、畳張替え（新調）と畳表替えの違い、「経過年数を考慮しない」の正しい意味、退去費用トラブルを避けるための対策までを、ガイドラインに沿って体系的に解説します。
行政書士 松村 元
監修者
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
目次
第1章：畳の修繕費用負担の基準を知ろう
1-1. 通常使用と借主過失の違い
畳の退去費用を考えるうえで最も重要なのが、「通常使用による損耗」と「借主の故意・過失による損傷」の区別です。国土交通省のガイドラインでは、通常の生活で自然に生じる畳の変色や日焼けは「通常損耗」として貸主が負担すべきものとされています。
- 貸主負担（通常損耗）：日焼けによる畳の変色、家具の設置跡によるへこみ、経年劣化によるささくれ
- 借主負担（過失・善管注意義務違反）：飲食物をこぼして放置したシミ、ペットによる引っかき傷、タバコの焦げ跡
- 判断のポイント：普通に暮らしていれば生じる損耗か、不注意や手入れ不足が原因か
たとえば、畳の上にカーペットを敷いて生活し、退去時にカーペットの跡が残っていても、これは通常使用の範囲内です。一方、飲み物をこぼしたまま放置してカビが発生した場合は、借主の善管注意義務違反として費用を請求される可能性があります。
1-2. 国土交通省ガイドラインの定め
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復を「賃借人が借りた当時の状態に戻すことではなく、故意・過失による損耗を復旧すること」と定義しています。畳についても、この原則が適用されます。
- 経過年数を考慮しない設備：畳表・畳床・襖・障子は、壁紙のような耐用年数による減価償却が適用されない
- 借主過失の場合：損傷部分の修繕費用を全額負担する（経年劣化による減額なし）
- 修繕の単位：畳は1枚単位での修繕が原則（部屋全体の張替えではない）
- 通常損耗の場合：畳の日焼けや家具跡は貸主負担であり、借主には請求できない
このガイドラインは法律ではないため強制力はありませんが、裁判所の判決でも参考にされる重要な基準です。退去費用の請求内容がガイドラインと異なる場合は、交渉の根拠として活用できます。
第2章：畳張替えと畳表替えの違い
畳の修繕には複数の方法があり、それぞれ費用や施工範囲が大きく異なります。退去費用として請求された場合、どの修繕方法が適用されているのかを確認することが重要です。
スクロールできます
| 修繕方法 | 施工内容 | 費用相場（1畳あたり） | 適用場面 |
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| 裏返し | 畳表を裏返して再利用する | 3,000〜5,000円 | 使用3〜5年で表面の汚れが軽い場合 |
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| 表替え | 畳表のみ新品に交換する（畳床はそのまま） | 5,000〜12,000円 | 表面の傷みが目立つが畳床は健全な場合 |
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| 新調（張替え） | 畳表・畳床をすべて新品に交換する | 10,000〜30,000円 | 畳床まで傷んでいる場合や長期使用後 |
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退去時の原状回復で最も多いのは「表替え」です。畳張替え（新調）は畳床まで交換するため費用が高く、借主の過失がない場合や表面の損傷だけの場合に新調を請求されたら、根拠を確認する必要があります。
2-1. 畳の修繕方法と費用相場
畳の修繕費用は、使用するイグサの品質や地域によっても変動します。退去費用として請求された場合は、以下のポイントを確認しましょう。
- 修繕方法の確認：表替えか新調か、どちらで見積もられているか
- 対象枚数の確認：損傷した畳のみか、部屋全体かを確認する
- 単価の妥当性：相場と比較して著しく高額でないか
- 損傷の原因：借主の過失によるものか、通常損耗・経年劣化かを区別する
退去費用の明細に「畳張替え」とだけ記載されている場合は、それが表替えなのか新調なのかを必ず確認してください。表替えで済む損傷に対して新調の費用を請求されているケースは少なくありません。修繕方法と単価を具体的に質問することが、適正な費用負担の第一歩です。
第3章：畳の耐用年数の考え方
3-1. 「経過年数を考慮しない」の意味
畳は国土交通省ガイドラインにおいて「経過年数を考慮しない」設備に分類されています。この表現は誤解されやすいため、正しい意味を理解しておくことが大切です。
- 壁紙（耐用年数6年）との違い：壁紙は6年で残存価値1円→長く住むほど借主負担が減る
- 畳の場合：耐用年数による減価償却の仕組みが適用されない
- よくある誤解：「何年住んでも全額負担」という意味ではない
- 正しい意味：借主の過失があれば修繕費用を負担するが、通常損耗は貸主負担という原則は変わらない
つまり、「経過年数を考慮しない」とは、借主の過失による損傷があった場合に、居住年数に関わらず修繕費用の全額を負担するという意味です。壁紙のように「6年住んだから負担はほぼゼロ」という減額がない点が、畳の特徴です。
3-2. 費用負担への具体的な影響
「経過年数を考慮しない」という特性が、実際の退去費用にどう影響するかを具体例で見てみましょう。
- 壁紙（3年居住で過失あり）：修繕費用3万円×残存価値50%＝借主負担は約1.5万円
- 壁紙（6年以上居住で過失あり）：残存価値1円→借主負担はほぼゼロ
- 畳（3年居住で過失あり）：表替え費用8,000円×1枚＝借主負担は8,000円（減額なし）
- 畳（10年居住で過失あり）：表替え費用8,000円×1枚＝借主負担は8,000円（居住年数に関わらず同額）
ただし重要なのは、借主の過失がない通常損耗であれば、そもそも費用を負担する必要がないという点です。「経過年数を考慮しない＝何でも全額負担」ではないことを覚えておきましょう。
第4章：畳の退去費用トラブルを避ける対策
4-1. 入居時の確認ポイント
畳の退去費用トラブルを未然に防ぐには、入居時の記録が最も重要です。退去時に「入居前からあった損傷」であることを証明できれば、不当な費用請求を回避できます。
- 畳の状態を写真撮影：全体写真と各畳の接写を日付入りで記録する
- 既存の損傷を書面で報告：シミ・焦げ跡・ささくれがあれば管理会社に書面で通知する
- 契約書の特約を確認：「畳の表替えは借主負担」などの特約がないか確認する
- 入居時チェックリストの提出：管理会社提供のチェックリストに畳の状態を詳細に記入する
4-2. 日常のメンテナンスと退去時の注意
入居中の適切なメンテナンスは、畳の経年劣化を遅らせるだけでなく、退去時に「借主の善管注意義務を果たしていた」ことの証明にもなります。
- 定期的な掃除：畳の目に沿って掃除機をかけ、乾拭きで仕上げる
- 換気の徹底：湿気がこもるとカビの原因になるため、定期的に窓を開けて換気する
- こぼしたらすぐ対処：飲食物をこぼした場合は放置せず、すぐに拭き取る
- 退去時の掃除：畳の表面を丁寧に清掃し、可能な限りきれいな状態で明け渡す
退去立会い時には、管理会社と一緒に畳の状態を確認し、損傷箇所ごとに「通常損耗か借主過失か」を1枚ずつ確認することをおすすめします。その場でサインを求められても、内容に納得できなければ持ち帰って検討しましょう。
第5章：借主が自分で畳を修繕した場合の注意点
退去費用を抑えるために、自分で畳を修繕しようと考える方もいるかもしれません。しかし、賃貸物件の畳を無断で修繕することにはリスクがあります。
- 無断修繕は契約違反の可能性：賃貸物件の設備を貸主の許可なく変更・修繕することは、契約書で禁止されている場合が多い
- 仕上がり不良のリスク：プロの仕上がりと異なると判断された場合、やり直し費用を請求される可能性がある
- 畳のサイズ・品質の不一致：既存の畳と異なる品質の畳表を使うと、かえって問題になることがある
- 事前相談が重要：どうしても修繕したい場合は、必ず管理会社に事前に相談し、書面で許可を得る
畳の修繕を自分で行いたい場合は、必ず事前に管理会社へ相談してください。無断で修繕すると「原状回復義務の範囲を超えた改変」とみなされ、追加の費用を請求される可能性があります。また、修繕の見積書をもらった際に金額に疑問があれば、複数の業者に相見積もりを取ることも有効な手段です。
第6章：よくある質問（FAQ）
畳の日焼けによる変色は借主負担になりますか？
いいえ、日焼けによる畳の変色は通常損耗に該当するため、貸主負担です。国土交通省のガイドラインでも「日照等による畳の変色」は貸主が負担すべき経年劣化の例として挙げられています。退去時にこの費用を請求された場合は、ガイドラインを根拠に交渉できます。
畳の表替え費用は1枚あたりいくらが相場ですか？
畳の表替え費用は、1畳あたり5,000〜12,000円が一般的な相場です。使用するイグサの品質や地域によって差がありますが、賃貸物件で使われる標準的なグレードであれば5,000〜8,000円程度が目安です。これを大幅に超える単価で請求された場合は、根拠を確認しましょう。
畳6畳分すべての張替えを請求されましたが、損傷は1枚だけです。全額払う必要がありますか？
ガイドラインでは、畳の修繕単位は原則として1枚単位とされています。借主の過失による損傷が1枚のみであれば、その1枚分の修繕費用のみを負担するのが基本です。ただし、特約で「退去時に全面張替え」と定められている場合は異なるため、契約書の確認が必要です。
10年住んだ場合、畳の退去費用は減額されますか？
畳は「経過年数を考慮しない」設備のため、壁紙のような居住年数に応じた減額はありません。借主の過失による損傷があれば、10年住んでいても修繕費用の全額が借主負担です。ただし、通常使用による畳の劣化（変色やすり減り）は貸主負担であり、そもそも請求されるべきものではありません。
契約書に「退去時の畳表替えは借主負担」とある場合、従わなければなりませんか？
この種の特約は、一定の条件を満たしていれば有効とされる場合があります。具体的には、特約の内容が入居時に明確に説明されていること、借主が十分に理解して合意していること、費用の範囲が具体的であることなどが求められます。ただし、消費者契約法に照らして不当に借主に不利な特約は無効になる可能性もあるため、疑問がある場合は消費生活センターに相談しましょう。
まとめ：畳の退去費用はルールを知って正しく対応しよう
畳の修繕費用は「経過年数を考慮しない」という独自のルールがありますが、通常使用の損耗であれば貸主負担、借主の過失があれば借主負担という基本原則は他の設備と同じです。正しい知識を持ち、入居時の記録と日常のメンテナンスを心がけることで、不要な退去費用を防ぐことができます。
この記事のポイント
- 畳の費用負担ルール
- 通常使用の損耗（日焼け・家具跡）は貸主負担
- 借主の過失（シミ・焦げ・カビ）は借主負担
- 畳は「経過年数を考慮しない」設備（減価償却なし）
- 修繕の単位は原則1枚単位
- トラブルを防ぐ対策
- 入居時に畳の状態を写真で記録する
- 表替えと新調の違いを理解し、請求内容を確認する
- 退去立会い時はその場でサインせず持ち帰る
- 納得できない場合は消費生活センター（188番）に相談する
畳の退去費用でトラブルになるケースの多くは、「通常損耗なのに借主に請求されている」か「表替えで済むのに新調の費用を請求されている」パターンです。この記事の内容を参考に、請求内容が適正かどうかを確認し、疑問があれば早めに管理会社に問い合わせましょう。
- 本記事は一般的な情報提供を目的としており、実際の退去手続きや費用負担については契約書・管理会社・貸主の案内を必ずご確認ください。
- 畳の修繕費用は地域や業者によって異なります。
