原状回復の耐用年数一覧と設備別の退去費用負担割合をわかりやすく解説
退去費用の請求書を見て「この金額は本当に正しいのか」「耐用年数で減額されるはずでは」と疑問に思ったことはありませんか。
結論として、原状回復の耐用年数はガイドラインで設備・建材ごとに定められており、入居年数に応じて借主の負担割合は減額されます。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、クロスやカーペットは6年、設備機器は15年、フローリングの全面張替えは建物の耐用年数が適用されるなど、部位ごとに細かく耐用年数が設定されています。
この記事では、原状回復の耐用年数を設備・建材ごとに一覧表で整理し、残存価値の計算方法と退去費用の負担割合をわかりやすく解説します。
なお、ガイドラインの負担割合表の詳しい見方については別の記事で解説しています。
監修者
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
原状回復の耐用年数一覧をガイドラインに基づいて確認する
- 耐用年数6年の設備と建材を確認する
- 耐用年数8年から15年の設備を確認する
- 耐用年数が建物本体に準じる設備を確認する
- 経過年数を考慮しない消耗品の一覧を確認する
「耐用年数」と聞くと難しく感じるかもしれませんが、要するに設備や建材がどれくらいの期間使えるかの目安です。
この年数をもとに退去費用の借主負担が計算されるため、一覧で把握しておくことが大切です。
耐用年数6年の設備と建材を確認する
ゲンクロス・カーペット・クッションフロア等の耐用年数は６年です。要は入居期間が６年以上であれば、原状回復費用は発生しない（０円）ということになります。
まず、ガイドラインで耐用年数6年と定められている設備・建材は、退去費用の請求で最も多く登場するグループです。
| 設備・建材 | 耐用年数 | 3年入居の残存価値 | 6年入居の残存価値 |
|---|---|---|---|
| クロス（壁紙） | 6年 | 約50% | 1円（残存価値なし） |
| カーペット | 6年 | 約50% | 1円（残存価値なし） |
| クッションフロア | 6年 | 約50% | 1円（残存価値なし） |
| エアコン | 6年 | 約50% | 1円（残存価値なし） |
| インターホン | 6年 | 約50% | 1円（残存価値なし） |
上記の表のとおり、6年以上入居すれば残存価値は1円となり、借主が負担する原状回復費用はほぼゼロになります。
たとえば、クロスの張替え費用が6畳で4万円かかる場合でも、6年以上住んでいれば借主の負担は実質1円です。
各年数の残存価値率は、ガイドラインの耐用年数表でさらに細かく確認できます。
ゲンクロスやカーペットは6年で残存価値がほぼなくなるため、長く住むほど退去費用は安くなります。
民法第621条：賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
耐用年数8年から15年の設備を確認する
次に、耐用年数が8年から15年に設定されている設備を見ていきましょう。
| 設備・建材 | 耐用年数 | 5年入居の残存価値 | 10年入居の残存価値 |
|---|---|---|---|
| 書棚 | 8年 | 約38% | 1円（残存価値なし） |
| タンス | 8年 | 約38% | 1円（残存価値なし） |
| 戸棚 | 8年 | 約38% | 1円（残存価値なし） |
| 便器 | 15年 | 約67% | 約33% |
| 洗面台 | 15年 | 約67% | 約33% |
| 浴槽 | 15年 | 約67% | 約33% |
| 給湯器 | 15年 | 約67% | 約33% |
| 流し台 | 15年 | 約67% | 約33% |
| 洗濯機用防水パン | 15年 | 約67% | 約33% |
8年の耐用年数が設定されている金属製以外の家具類（書棚・タンス・戸棚）は、備え付けの場合に限り適用されます。
便器や洗面台などの設備機器は耐用年数15年で残存価値が減少するため、10年以上入居すると借主の負担割合は3分の1以下になります。
洗面台や給湯器など15年の設備は、入居年数が10年を超えるあたりから負担が大きく下がります。
ゲン設備機器は耐用年数が長いので、入居年数が短いと借主負担が大きくなりやすい点に注意しましょう。
民法第608条第1項：賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
耐用年数が建物本体に準じる設備を確認する
さらに、建物本体の耐用年数が適用される設備も押さえておく必要があります。
| 設備・建材 | 建物構造 | 耐用年数 | 10年入居の残存価値 |
|---|---|---|---|
| フローリング（全面張替え） | 木造 | 22年 | 約55% |
| フローリング（全面張替え） | RC造 | 47年 | 約79% |
| ユニットバス | 木造 | 22年 | 約55% |
| ユニットバス | RC造 | 47年 | 約79% |
| 室内ドア・建具 | 木造 | 22年 | 約55% |
| 室内ドア・建具 | RC造 | 47年 | 約79% |
フローリングの全面張替えは建物の構造で耐用年数が大きく異なるため、木造22年かRC造47年かで借主負担が倍以上変わることがあります。
たとえば、フローリングの全面張替えが15万円で木造に10年入居した場合、残存価値は約55%で借主負担は約6万8,000円です。
同じ条件でRC造だと残存価値が約79%となり、借主負担は約3万2,000円まで下がります。
ゲン契約書で建物の構造を確認しておけば、退去費用の計算が正確にできます。
民法第400条：債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。
経過年数を考慮しない消耗品の一覧を確認する
加えて、ガイドラインでは経過年数を考慮しない「消耗品」として扱われる部位があります。
| 消耗品の種類 | 修繕費用の相場 | 耐用年数による減額 |
|---|---|---|
| ふすま紙 | 3,000〜1万5,000円/枚 | なし（実費請求） |
| 障子紙 | 2,000〜8,000円/枚 | なし（実費請求） |
| 網戸 | 3,000〜6,000円/枚 | なし（実費請求） |
| フローリング（部分補修） | 1万〜3万円/箇所 | なし（実費請求） |
ふすまや障子は消耗品のため入居年数に関係なく実費請求が原則です。
フローリングの部分補修も経過年数を考慮しないため、借主の過失で傷をつけた場合は入居年数に関わらず補修費用を請求されます。
襖の減価償却が適用されない理由について、さらに詳しく知りたい方は別の記事をご覧ください。
ゲン消耗品は費用単価が低い傾向にあるので、実費請求でも高額にはなりにくいです。
民法第601条：賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
退去費用の請求書を受け取ったら、まずは各設備の耐用年数と照合して減額が適切に反映されているかを確認しましょう。
耐用年数による残存価値の計算方法を理解する
- 定額法による残存価値の計算式を覚える
- 入居年数ごとの借主負担割合を計算する
- 耐用年数を超えた設備の残存価値は1円になる
耐用年数の一覧を確認したら、次は実際にどう計算すれば借主負担額がわかるのかを押さえておきましょう。
計算式はシンプルなので、電卓ひとつで退去費用の適正額を検証できます。
定額法による残存価値の計算式を覚える
まず、ガイドラインで採用されている定額法の計算式を確認しましょう。
- 借主負担額 = 修繕費用 ×（1 − 入居年数 ÷ 耐用年数）
- 耐用年数を超えた場合の残存価値は1円
- 消耗品には減価償却の計算を適用しない
この計算式を使えば、請求書に記載された修繕費用から入居年数に応じた借主の適正負担額を算出できます。
たとえば、クロス張替え費用が4万円で入居3年の場合、借主負担は4万円 ×（1 − 3÷6）= 2万円になります。
この計算式は設備の種類に関わらず共通で使えるので、請求書の全項目に適用して検証しましょう。
ゲン計算式を覚えておくだけで、請求書の金額が適正かどうかをすぐに判断できます。
民法第622条の2：賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
入居年数ごとの借主負担割合を計算する
次に、具体的な入居年数ごとの借主負担割合を耐用年数別に確認しましょう。
| 入居年数 | 耐用年数6年 | 耐用年数15年 | 耐用年数22年（木造） | 耐用年数47年（RC造） |
|---|---|---|---|---|
| 1年 | 約83% | 約93% | 約95% | 約98% |
| 3年 | 約50% | 約80% | 約86% | 約94% |
| 5年 | 約17% | 約67% | 約77% | 約89% |
| 6年 | 1円 | 約60% | 約73% | 約87% |
| 10年 | 1円 | 約33% | 約55% | 約79% |
| 15年 | 1円 | 1円 | 約32% | 約68% |
| 20年 | 1円 | 1円 | 約9% | 約57% |
この一覧表から、耐用年数が短い設備ほど借主負担が早く減少することがわかります。
クロス（6年）は入居3年で半額、6年でほぼゼロになる一方、RC造の設備（47年）は20年住んでも借主負担が57%残ります。
退去費用の請求書を受け取ったら、この表と照合して各項目の負担割合が正しいかを検証しましょう。
ゲンこの一覧表を手元に置いておけば、請求書のチェックがスムーズに進みます。
民法第415条第1項：債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
耐用年数を超えた設備の残存価値は1円になる
さらに、耐用年数を超えた設備について重要なルールがあります。
ガイドラインでは、耐用年数を超過した設備や建材の残存価値は1円と定められており実質負担はゼロです。
たとえば、クロスに入居7年目で借主過失の傷をつけた場合でも、耐用年数6年を超えているため借主の負担は1円にとどまります。
ただし、ガイドラインは「借主の故意・重過失による損傷」についてはこの限りではないと注記しているため、わざと壁に穴を開けるなどの悪質な行為は減額対象外になる場合があります。
ゲン耐用年数を超えていても、故意や重過失の場合は請求される可能性があることを覚えておきましょう。
民法第1条第2項：権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
耐用年数の計算に不安がある場合は、消費者センターの無料相談窓口で退去費用の妥当性を確認してもらいましょう。
耐用年数一覧を活用して退去費用の請求額を見直す
- 請求書の各項目を耐用年数一覧と照合する
- 耐用年数の減額が反映されていない場合の交渉方法を知る
- 特約で耐用年数の減額が制限される場合の対処法を確認する
耐用年数の一覧と計算方法を理解できたら、実際に請求書とどう照合すればよいのかを具体的に見ていきましょう。
減額が正しく反映されていないケースは意外と多いので、自分で確認できる力をつけることが大切です。
請求書の各項目を耐用年数一覧と照合する
まず、退去費用の請求書を受け取ったら、各修繕項目の横にある金額が耐用年数による減額を反映しているかを確認します。
具体的には、クロス張替えの請求額が6年以上入居しているにもかかわらず数万円になっている場合は、耐用年数による減額が正しく反映されていない可能性があります。
請求書の項目ごとに「設備名→耐用年数→入居年数→残存価値率→適正負担額」の順で検証していくのが効果的です。
この確認作業を行うことで、不当な請求を早期に発見し、交渉の根拠を明確にできます。
ゲン請求書と耐用年数一覧を並べて比較するだけで、過大な請求を見つけられます。
民法第703条：法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者（以下この章において「受益者」という。）は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。
耐用年数の減額が反映されていない場合の交渉方法を知る
次に、耐用年数の減額が反映されていないと判明した場合は、管理会社に対して書面で交渉を行います。
交渉の際は「国土交通省のガイドラインに基づく耐用年数○年の減額が反映されていません」と具体的な根拠と計算結果を記載することが重要です。
敷金返還請求書の書き方を参考に、内容証明郵便で正式に減額を求めることもできます。
管理会社が交渉に応じない場合は、消費者センターへの相談や少額訴訟の手続きに進むことも検討しましょう。
ゲン書面での交渉は証拠として残るので、後から紛争になった場合にも有利に働きます。
民法第533条：双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行（債務の履行に代わる損害賠償の債務の履行を含む。）を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない。
特約で耐用年数の減額が制限される場合の対処法を確認する
さらに、賃貸借契約に「原状回復費用は全額借主負担とする」などの特約が含まれている場合があります。
このような特約があっても、ガイドラインの趣旨に反する不合理な内容であれば消費者契約法第10条により無効と判断される可能性があります。
特約の有効性が認められるには、借主が内容を十分に理解し、金額や範囲が具体的に明示されている必要があります。
特約を拒否できるケースについても事前に確認しておくと安心です。
ゲン特約があっても無条件に有効とは限らないので、契約内容をしっかり確認しましょう。
民法第90条：公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は、無効とする。
よくある質問
まとめ
原状回復の耐用年数は設備・建材ごとにガイドラインで明確に定められており、入居年数に応じて借主の負担割合が減少します。
耐用年数一覧を活用した退去費用の適正確認が、不当な請求から身を守る第一歩です。
- クロスやカーペットは耐用年数6年で6年以上入居すれば残存価値1円
- 設備機器（便器・洗面台・給湯器等）は耐用年数15年で減価償却される
- フローリング全面張替えは建物本体の耐用年数（木造22年・RC造47年）が適用
- ふすまや障子は消耗品扱いで耐用年数による減額はない
- 請求書を受け取ったら耐用年数一覧と照合して適正額を確認する
退去費用の請求書が届いたら、この記事の耐用年数一覧を参考に各項目の負担割合が正しく計算されているか確認しましょう。
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