賃貸住宅を退去する際に必ず発生する「原状回復義務」について、多くの借主と貸主の間でトラブルが生じています。
原状回復義務とは、借主が賃貸を借りた時の状態に戻す責任のことですが、その範囲や負担については法的な基準が明確に定められています。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による劣化と借主の故意・過失による損耗を区別し、適切な費用負担の考え方を示しています。
本記事では、原状回復義務の基本的な概念から具体的なケース、よくあるトラブル事例まで詳しく解説し、賃貸住宅に関わる方々が適切な判断をできるよう実用的な情報を提供します。
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
原状回復義務における責任の所在は、「通常の使用による経年劣化」なのか「入居者の故意・過失による損傷」なのかによって明確に区別され、賃貸借契約終了時の重要な判断基準となります。
民法第621条では、賃借人の原状回復義務について規定されており、賃借人は賃貸を借りた時の状態に戻す義務を負いますが、通常の使用による損耗は除外されると明記されています。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
各設備には具体的な耐用年数が設定されており、壁紙・クロス6年、カーペット6年、畳表5年、エアコン6年などの基準により、経年劣化分は貸主負担となります。入居期間が耐用年数を超える場合、入居者の負担は大幅に軽減されます。
つまり、原状回復義務とは入居者が故意・過失により生じさせた損傷のみを修繕する義務であり、通常の生活による自然な劣化については貸主が負担すべき範囲として法的に保護されています。
原状回復義務とは、賃貸物件を退去する際に、借主が入居時の状態に戻す責任を指します。
ただし、すべての変化を元に戻す必要があるわけではなく、適用範囲には明確な基準が存在します。
具体的には、故意・過失や通常の使用を超える使用による損耗・毀損を回復する義務のことを指します。
国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年変化や通常の使用による劣化は貸主負担、借主の責任による損傷は借主負担と明確に区分されています。
この義務は民法第621条に基づく賃借物返還義務の一環として位置づけられており、借主は善良な管理者としての注意義務を果たす必要があります。
重要なのは、入居時と全く同じ状態にする必要はなく、あくまで借主の責任による損傷のみを修復する義務であることです。
借主の故意・過失や通常の使用範囲を超えた使用により物件に損傷が生じた場合、原状回復義務が発生します。
これらのケースでは、借主が修繕費用を負担することになります。
代表的な例として、タバコによる壁紙の黄ばみや臭い、ペットによる傷や汚れ、画鋲以外の釘やネジによる壁の穴、不適切な掃除により発生したカビや汚れがあります。
また、借主が設置した設備の撤去不備、重量物の設置による床の凹み、借主の不注意による水漏れ被害なども該当します。
鍵の紛失による交換費用、契約違反による室内改造、借主の管理不備による害虫の大量発生なども原状回復義務の対象となります。
これらのケースでは、損傷の程度に応じて壁紙張り替え、床材補修、専門清掃などの費用が借主負担となるため、入居中の適切な管理が重要です。
通常の居住に伴う自然な劣化や経年変化については、原状回復義務は生じません。
これらは賃料に含まれる通常損耗として、貸主が負担すべき費用となります。
具体的には、日照による畳やクロスの色あせ、家具設置による床の凹み（正常な範囲内）、テレビや冷蔵庫の後部壁面の電気ヤケ、ポスターやカレンダー等の画鋲・ピン等の穴（下地ボードの張り替えが不要な程度）が該当します。
また、次の入居者確保のために行うハウスクリーニング、エアコンの内部洗浄、網戸や障子の張り替え、設備の経年劣化による交換なども貸主負担となります。
鍵の取り替え（破損・紛失がない場合）、畳の裏返しや表替え（6年未満）、フローリングのワックスがけなども通常損耗に含まれます。
借主は入居時にこれらの区分を理解し、過度な心配をせずに通常の生活を送ることが大切です。
賃貸借契約書には原状回復に関する特約条項が記載されることがあり、借主は契約前にこれらの内容を十分に確認する必要があります。
不当な条項が含まれている場合もあるため、注意深くチェックすることが重要です。
条項例
注意すべき条項として、「退去時にハウスクリーニング費用を借主が負担する」「畳・襖の張り替え費用は借主負担」「設備交換費用は全額借主負担」などの記載があります。
これらの中には、通常損耗を借主負担とする不当な条項も含まれる可能性があります。
また、「敷金償却」「更新料」「礼金の一部を修繕費として充当」といった曖昧な表現にも注意が必要です。
国土交通省のガイドラインに反する条項は無効となる場合があるため、疑問に思う条項があれば契約前に不動産会社に確認し、必要に応じて専門家に相談することをお勧めします。
適正な契約内容を理解することで、退去時のトラブルを未然に防ぐことができます。
原状回復義務は、借主の故意・過失による損耗のみが対象となり、通常使用による劣化は貸主負担が原則です。
国土交通省ガイドラインに基づき、耐用年数を考慮した適正な負担割合で費用を算定することが重要です。
トラブルを防ぐためには、入退去時の物件状況を詳細に記録し、双方で確認することが必須となります。
過度な費用請求を受けた場合は、まず契約書とガイドラインを確認し、必要に応じて専門機関に相談することをお勧めします。
適切な知識を持って対処することで、公平な解決が期待できます。
