賃貸住宅を退去する際、「襖や障子の破れ」を理由に高額な修繕費用を請求されて困惑した経験はありませんか？
多くの入居者は、襖・障子の損傷が自然な経年劣化なのか、それとも借主の責任による破損なのかの判断に迷います。
「襖の張り替え費用1枚8,000円、障子4枚で20,000円」といった請求を受けて驚いた方も少なくないでしょう。
この記事では、国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、襖・障子の破れに関する正しい費用負担の考え方を解説します。
どのような場合に入居者負担となり、どのような場合に大家さん負担となるのか、その境界線と具体的な対処法について理解を深めましょう。
例えば、5年間住んだアパートで襖に軽微な破れが発見された場合、張り替え費用は本当に入居者が全額負担すべきなのでしょうか？
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
襖・障子の破れに関する責任の所在は、「通常の使用による経年劣化」なのか「入居者の故意・過失による損傷」なのかによって判断されます。
襖紙・障子紙は他の設備と異なり、特殊な負担区分が適用されるため注意が必要です。
民法第606条および第621条では、賃借人には「善管注意義務」があり、通常の注意をもって物件を使用・管理する義務があるとされています。
一方で、貸主には通常の使用による損耗や経年変化について修繕を行う責任があります。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、襖紙・障子紙については経過年数を考慮しないものとされています。
これは壁紙やカーペットとは異なる取り扱いで、故意・過失による破れや汚損については、入居期間の長短に関係なく全額入居者負担となります。
ただし、通常の開閉による摩耗や日焼けによる変色など、通常の使用による損耗については貸主負担が原則です。
一方、子供やペットによる破れ、飲み物をこぼしたことによる汚損、物をぶつけて生じた穴などは、故意・過失による損傷として入居者が修繕費用を負担することになります。
つまり、退去時の襖・障子の破れは、その原因が故意・過失によるものであれば借主が全額負担となるため、通常の使用範囲を超えないよう注意深く取り扱うことが退去費用を抑える重要なポイントです。
襖や障子の破れが自然な経年劣化や通常使用の範囲内で発生した場合、修繕費用は貸主が負担することになります。
和紙や布は時間の経過とともに自然に劣化する消耗品としての性質があるためです。
具体的には、長期間の日光による変色や劣化、湿度変化による自然な収縮・膨張での小さな破れ、建物の振動による枠のゆがみが原因の損傷などが該当します。
また、入居時から存在していた破れや汚れについても貸主負担となります。
国土交通省のガイドラインでは、6年程度で襖・障子の価値はゼロになるとされており、築年数が古い物件での通常の劣化は貸主が負担すべきものです。
借主は入居時に襖・障子の状態を写真で記録し、適切な使用を心がけていたことを証明できるよう準備しておくことが重要です。
借主の故意や過失、通常の使用範囲を超えた使い方が原因で襖・障子が破れた場合、修繕費用は借主が負担することになります。
これは賃貸借契約における善管注意義務に違反するためです。
代表的なケースとして、ペットの爪とぎや噛み跡による破れ、子供のいたずらや遊びによる穴あけ、重い物をぶつけての破損、タバコの焦げ跡、飲み物をこぼした際の大きなシミなどがあります。
また、カッターナイフで切った跡や画鋲で刺した穴、落書きなども借主負担となります。
故意ではなくても、日常的に乱暴に扱った結果の破損は過失として判断されます。
修繕費用を抑えるためには、小さな破れを発見した際に速やかに管理会社に報告し、適切な補修方法を相談することが大切です。
賃貸借契約書には襖・障子の取り扱いに関する特別な条項が記載されている場合があり、これらの内容によって退去時の負担割合が決まることがあります。
契約締結前の確認が非常に重要です。
条項例
よく見られる条項として「和室の襖・障子については、軽微な破れであっても借主負担とする」「ペット飼育の場合、襖・障子の張り替え費用は全額借主負担」「退去時には襖・障子のクリーニング費用として一律○万円を徴収」などがあります。
また、「襖・障子の耐用年数に関わらず、破損時は時価ではなく新品価格で請求」という条項もあります。
これらの条項は法的に有効な場合が多いため、入居前に必ず内容を確認し、疑問点があれば不動産会社に説明を求めることが重要です。
特約条項がある場合は、より慎重な取り扱いが求められます。
賃貸物件の部屋の広さによって、襖や障子の枚数や面積が異なるため、修繕費用にも大きな差が生じます。
一般的に、広い部屋ほど建具の数が多く、費用も比例して高くなります。
1Kや1Rの単身者向け物件では、襖1-2枚程度の張り替えで1万5千円から3万円程度が相場となります。
2DKや2LDKのファミリー向け物件では、和室が1-2部屋あることが多く、襖・障子合わせて3万円から8万円程度の費用が発生します。
3LDK以上の大型物件では、複数の和室や大型の襖がある場合、8万円から15万円程度の高額な費用になることもあります。
ただし、部分的な補修で済む軽微な破損であれば、1枚あたり3千円から8千円程度で対応可能です。
費用を抑えるためには、破損を発見次第、早期に管理会社に相談し、部分補修の可能性を検討することが重要です。
襖や障子の破損箇所や程度によって、必要な補修内容と費用が大きく変わります。
破損の種類を正確に把握し、適切な修繕方法を選択することが費用削減の鍵となります。
軽微な破れや小さな穴の場合、部分補修で1箇所あたり3千円から8千円程度で修繕可能です。
しかし、大きな破れや複数箇所の損傷は全面張り替えが必要で、襖1枚につき1万5千円から2万5千円、障子1枚につき8千円から1万5千円程度の費用がかかります。
木枠の損傷がある場合は、枠の修理や交換が必要となり、追加で5千円から1万5千円程度の費用が発生します。
特殊な和紙や高級な材質を使用している襖・障子は、材料費が高額になるため3万円から5万円程度かかることもあります。
汚れや変色のみの場合は、クリーニングで2千円から5千円程度で済むケースもあり、早めの対処が費用抑制につながります。
この記事では、賃貸の襖・障子の破れに関する退去費用について、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいて解説してきました。
重要なのは、襖・障子の破損が「通常の使用による経年劣化」なのか「借主の故意過失による破損」なのかを正確に判断することです。
襖や障子は和紙や紙製品であるため自然な劣化が避けられず、日照による変色や軽微な破れは大家負担となることが一般的です。
また、居住期間と耐用年数を考慮した適正な費用算定の重要性を理解し、不当な請求に対しては適切な根拠を示して交渉することが大切です。
退去費用に関して疑問や不安がある場合は、消費生活センターや住宅紛争処理支援センターなどの専門機関に相談することをお勧めします。
襖・障子の破損は和室特有の問題ですが、適切な知識を身につけて公正な費用負担で解決を図りましょう。
