襖・障子の破れは退去時に全額負担？原状回復費用の相場と正しい対処法

賃貸物件から退去する際、「襖や障子の破れは入居者負担」と言われてしまうことがあります。

しかし、実際には経年劣化による破損なのか、入居者の故意・過失による破損なのかによって、負担すべき費用が大きく変わってきます。

特に和室のある物件では、襖や障子のトラブルが退去時の費用精算で大きな論点になることがあります。

この記事では、国土交通省のガイドラインに基づき、襖・障子の破れに関する原状回復の基本知識から費用相場、トラブルを未然に防ぐ方法まで詳しく解説します。

襖・障子の破れは誰の負担？原状回復の基本を知ろう

賃貸物件の退去時に問題となる「原状回復」とは、借主の居住によって生じた建物や設備の損耗を、契約終了時に借主の負担で修繕することを指します。

しかし、すべての修繕費用を借主が負担するわけではありません。

襖や障子の破れについても同様です。

民法第621条では、賃借物の通常の使用による損耗（経年劣化）については、賃借人に原状回復義務はないと規定されています。

このことは、2020年4月に施行された民法改正でより明確に示されました。

襖・障子に関する法的解釈はどうなっている？

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、襖や障子の破れについても詳細な考え方が示されています。

このガイドラインによれば、通常の使用による破れや日焼けなどによる変色は「通常損耗」として貸主負担とされています。

特に和室における襖や障子は、その性質上、経年により紙の劣化や破れが生じやすい建材です。

使用期間が長くなるほど、小さな破れや変色は通常の使用による損耗と判断される傾向があります。

一方で、明らかに乱暴な扱いや不注意による大きな破れ、穴、著しい汚れなどは「借主の故意・過失による損耗」として、借主負担となることが多いです。

例えば、ペットによる引っかき傷や子どもが遊んで突き破ったような場合は、借主負担となる可能性が高くなります。

重要なのは、契約書に特約がある場合でも、それが借主に一方的に不利な内容である場合は、消費者契約法により無効となる可能性があることです。

「退去時はすべて借主負担」といった一律の特約は適法とは言えません。

襖・障子の破れはどんなケースで発生する？

襖や障子の破れが問題となるケースには、いくつかの典型的なパターンがあります。

これらを知っておくことで、トラブル予防や適切な対応が可能になります。

国土交通省のガイドラインによれば、1〜4のケースは基本的に「通常損耗」とされ、原則として貸主負担となります。

一方、5〜6のケースは「借主の故意・過失による損耗」として、借主負担となる可能性が高いです。

実際の相談事例では、襖・障子の修繕費用をめぐるトラブルは賃貸トラブル全体の約15%を占めており、特に築年数が古い物件ほど発生頻度が高くなっています。

襖・障子とその他の損耗との比較

襖や障子と、その他の一般的な賃貸トラブルとの違いを理解することも重要です。

以下の表で主な違いを比較してみましょう。

損耗の種類	特徴	通常の判断基準	一般的な負担者
襖・障子の小さな破れ	紙製で修繕しやすい	使用年数と破れの大きさ	経年なら貸主負担
壁のキズ・穴	補修が必要	キズの深さと原因	釘穴程度なら貸主負担
フローリングの傷	木材の特性による	傷の深さと面積	家具による擦り傷は貸主負担
設備の故障	機能に影響	使用年数と故障原因	経年劣化なら貸主負担
畳の日焼け・へこみ	自然現象	使用年数と程度	通常使用なら貸主負担

襖・障子の特徴は、他の建材と比べて比較的修繕費用が安価である一方、経年による劣化が進みやすく、判断が難しい点にあります。

特に、「小さな破れは通常損耗」「大きな破れは借主負担」という境界線が不明確なため、トラブルになりやすいのです。

判別ポイントとしては、破れの大きさ、場所、形状、発生原因が重要です。

例えば、引手付近の小さな破れは通常使用によるものと判断されやすく、中央部分の大きな穴は不注意によるものと判断される傾向があります。

襖・障子のトラブルはどう解決する？

襖や障子の破れに関するトラブルが発生した場合、以下のプロセスで解決を図ることが一般的です。

まず、退去時の立会い検査で破損状況を確認し、貸主側から修繕費用の請求があった場合は、その内容を精査します。

請求内容に疑問がある場合は、国土交通省のガイドラインを参照しながら、貸主や管理会社と交渉することが重要です。

交渉の際は、使用年数や破損の原因、程度などを具体的に説明し、なぜ「通常損耗」に該当すると考えるかを論理的に伝えましょう。

また、入居時の状態を示す証拠（写真など）があれば、それも提示すると効果的です。

話し合いで解決しない場合は、各地の消費生活センターや国民生活センターの無料相談サービスを利用することができます。

さらに解決しない場合は、簡易裁判所の少額訴訟制度や調停制度を活用する方法もあります。

解決までの期間は、当事者間の交渉で1〜2週間、相談機関を介する場合は1〜2ヶ月、法的手続きを取る場合は3〜6ヶ月程度かかることが一般的です。

費用面では、相談機関の利用は基本的に無料ですが、法的手続きを取る場合は数千円〜数万円の費用が発生します。

襖・障子の破れを予防するにはどうすればいい？

襖や障子のトラブルを未然に防ぐための予防策も重要です。

予防の基本的な考え方は、日常的な適切な使用と定期的なメンテナンスにあります。

襖や障子は和室の風情を楽しむ大切な要素である一方、現代の生活様式に合わないこともあります。

特に小さな子どもやペットがいる家庭では、破損リスクが高まります。

予防策として、生活スタイルに合わせた対策を講じることが効果的です。

例えば、小さな子どもがいる場合は、届かない位置に引手を付けたり、襖の下部に保護シートを貼ったりする工夫が有効です。

また、定期的に引手や敷居を掃除することで、開閉をスムーズにし、破れを防止することができます。

特に注意すべきは、小さな破れを放置すると徐々に大きくなり、最終的に「借主の管理不足」として借主負担になるリスクがあることです。

日頃からの点検と早めの対応が、将来的なトラブルを防ぐ鍵となります。

襖・障子の費用相場はどのくらい？

襖や障子の修繕費用は、破損の程度や修繕方法によって大きく異なります。

一般的な費用相場を以下の表にまとめました。

修繕内容	費用相場	負担者の目安
襖の張り替え（1枚）	3,000円〜8,000円	経年：貸主、破損：借主
障子の張り替え（1枚）	2,000円〜5,000円	経年：貸主、破損：借主
襖の新調（1枚）	10,000円〜20,000円	経年：貸主、破損：借主
障子の新調（1枚）	8,000円〜15,000円	経年：貸主、破損：借主
小さな破れの補修	500円〜2,000円	通常使用：貸主
引手・敷居の修理	2,000円〜10,000円	経年：貸主、破損：借主

ただし、これはあくまで一般的な相場であり、地域や業者によって異なることがあります。

また、築年数や使用期間によっても負担割合が変わることに注意が必要です。

国土交通省のガイドラインでは、襖や障子の経過年数による負担割合の目安も示されています。

例えば、入居期間が6年以上の場合、通常の小さな破れであれば、ほぼ貸主負担となる傾向があります。

よくある質問にお答えします

まとめ

襖や障子の破れに関する退去時のトラブルは、正しい知識があれば多くの場合防ぐことができます。

重要なのは、「通常損耗」と「借主の故意・過失による損耗」の区別を理解し、適切な対応をとることです。

入居時には物件の状態を写真で記録し、日常的には丁寧に扱うことを心がけましょう。

小さな破れは早めに対処し、大きな破損が生じた場合は速やかに管理会社に相談することが大切です。

退去時に不当な請求があった場合は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を根拠に冷静に交渉しましょう。

それでも解決しない場合は、消費生活センターなどの相談機関を利用することをお勧めします。

これらの知識と対策を知っておくことで、襖・障子に関する賃貸トラブルから身を守ることができるでしょう。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）