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賃貸住宅を退去する際の原状回復費用について、請求額が高すぎると感じている借主の方は決して少なくありません。
実際のデータによると、東京では敷金が100％返還される割合はわずか12％に過ぎず、平均返還率は42％という厳しい現実があります。
しかし、原状回復費用は必ずしも全額を支払う必要があるわけではありません。
国土交通省が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を正しく理解することで、適正な費用負担の判断と効果的な交渉が可能になります。
本記事では、行政書士の立場から円満解決を重視し、実践的な交渉プロセスについて詳しく解説していきます。
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
原状回復費用の交渉を始める前に、まず理解すべきは貸主と借主の費用負担区分についてです。
国土交通省のガイドラインでは、通常損耗（自然な劣化）と借主の故意・過失による損傷を明確に区別しています。
通常の生活による自然な劣化は、原則として貸主が負担すべき費用になります。
具体的には、家具の設置による床の凹み、テレビやカレンダー程度の軽微な壁の釘穴、経年による壁紙の黄ばみや色あせなどが該当します。
また、畳の日焼けや網戸の汚れ、エアコンの内部洗浄といった項目も、居住年数に関係なく貸主負担とされるべき項目になるでしょう。
一方で、借主の故意や過失、手入れ不足による損傷については借主が費用を負担することになります。
具体例としては、カーペットの焼け焦げやシミ、重量物による床の傷、清掃不足によるカビやひどい汚れなどが挙げられます。
ただし、借主負担の場合でも、居住年数に応じて負担割合が減額されるルールが適用される場合があります。
たとえば、壁紙については6年で価値が1円になるとされており、長期間居住していた場合は負担額が大幅に減少することがあるでしょう。
効果的な交渉を行うためには、事前の準備が重要になります。
国土交通省のガイドラインに基づいた具体的な根拠を用意することで、感情的ではなく論理的な交渉が可能になるでしょう。
まず、賃貸借契約書と入居時の物件状況確認書を準備します。入居時に撮影した写真があれば、それも重要な証拠資料になります。
退去時の見積書と照らし合わせながら、項目ごとに負担区分を検証していきましょう。
また、居住期間中に実施した修繕や清掃の記録があれば、それらも交渉材料として活用できます。
日常的なメンテナンスを行っていた証拠は、借主の善管注意義務を果たしていたことの証明になるでしょう。
請求書の各項目について、ガイドラインに基づいて負担区分を確認します。
壁紙の張り替えや床の補修など、高額になりがちな項目については特に慎重に検討することが必要です。
インターネットで同じ項目の相場価格を調べることも効果的でしょう。
明らかに相場より高額な見積もりの場合は、適正価格での再見積もりを求める根拠として活用できます。
交渉プロセスでは、段階的なアプローチを取ることが成功への鍵になります。
まずは書面による問い合わせから始めて、必要に応じて対面での話し合いに進むのが効果的でしょう。
最初のステップとして、メールまたは書面で疑問点を整理して問い合わせを行います。
感情的な表現は避けて、ガイドラインの具体的な条文を引用しながら、客観的な根拠に基づいて質問をすることが重要です。
たとえば、「ガイドラインによると、家具の設置による床の凹みは通常損耗とされていますが、今回の請求書の○○項目についてはどのような根拠で借主負担とされているのでしょうか」といった具体的な問い合わせを行います。
書面でのやり取りで解決しない場合は、管理会社や貸主との直接の話し合いを申し入れます。
この際も準備した資料を持参して、冷静で建設的な話し合いを心がけることが大切です。
話し合いでは、全面的な負担拒否ではなく、適正な負担区分での解決を目指すことが円満解決につながります。
相手方も合理的な根拠があれば、柔軟に対応してくれる場合が多いでしょう。
原状回復費用の交渉を成功させるためには、いくつかの重要なポイントがあります。
感情的にならず、常に建設的な姿勢を保つことが最も重要な要素になるでしょう。
まず、相手の立場も理解して、お互いにとって納得できる解決策を模索する姿勢が大切です。
一方的な主張ではなく、ガイドラインという共通の基準に基づいて話し合いを進めることで、建設的な議論が可能になります。
また、具体的な代替案を提示することも効果的でしょう。
たとえば、部分的な負担は受け入れつつ、明らかに貸主負担とすべき項目については除外を求めるといった柔軟なアプローチが実際の解決につながりやすい方法です。
交渉において避けるべきは、感情的な対応や法的な脅しです。
「弁護士に相談する」といった発言は、かえって相手方を硬化させる可能性があります。
あくまでも円満解決を目指す姿勢を保つことが重要でしょう。
また、ガイドラインは法的拘束力がないため、過度に固執することも適切ではありません。
ガイドラインを参考にしながらも、個別の事情を考慮した現実的な解決策を見つけることが大切です。
多くの場合は当事者間での話し合いで解決可能ですが、複雑な法的問題が絡む場合や高額な費用が請求されている場合は専門家への相談を検討することをおすすめします。
140万円以下の民事紛争については、認定司法書士が代理業務を行うことができます。
原状回復費用に関する交渉や調停手続きの代理を依頼することで、専門的な観点からの解決が期待できるでしょう。
司法書士は書類作成の専門家でもあるため、内容証明郵便による正式な申し入れや調停申立書の作成などもサポートしてもらえます。
請求額が140万円を超える場合や、より複雑な法的争点が含まれる場合は弁護士への相談が適切です。
特に、貸主側が頑なに交渉に応じない場合や、明らかに不当な請求がなされている場合には、法的手続きを含めた解決策を検討する必要があるでしょう。
弁護士に相談する際は、これまでの交渉経過や関連書類をすべて整理して持参することで、効率的で的確なアドバイスを受けることができます。
原状回復費用の交渉は、正しい知識と冷静な判断によって適正な解決を図ることができます。
国土交通省のガイドラインを理解し、貸主と借主の適切な負担区分を把握することが交渉成功の基礎になるでしょう。
重要なのは、感情的にならず建設的な話し合いを心がけることです。
お互いの立場を理解し、合理的な根拠に基づいて解決策を模索することで、多くのケースで円満な解決が可能になります。
ただし、複雑な案件や高額な請求については、無理をせず適切な専門家に相談することも大切です。
認定司法書士や弁護士といった専門家の力を借りることで、より確実で効率的な解決を図ることができるでしょう。
最終的に、適正な費用負担での円満解決を目指すことが、借主にとっても貸主にとっても最良の結果をもたらします。
正しい知識を身につけて、冷静で建設的な交渉を行っていきましょう。
