［事例39］通常の使用によって生じた損耗とは言えないとして未払使用料等含めて保証金の返還金額はないとされた事例

事例の背景

賃貸人Ｙは、平成10年4月27日、賃借人Ｘに対し、大田区民住宅条例に基づき月額15万7200円の使用料で建物の使用を許可し、保証金として31万4400円を受け取りました。

使用許可は平成21年4月26日に終了し、賃借人Ｘは建物を明け渡しました。

しかし、明け渡し時点で未納の使用料・共益費13万9500円および建物の損傷に対する賠償金29万5020円が発生し、賃貸人Ｙは保証金を全額控除して返還しませんでした。

これに対し、賃借人Ｘは損傷が「通常の使用による損耗」であるとして保証金の返還を求めて提訴しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を判断しました。

賃借人Ｘが明け渡した建物には、フローリングの剥がれ、襖の破損、排水溝の紛失、クーラーキャップの損傷、フックの取り付け跡など、合計29万5020円の損傷が確認されました。

賃借人Ｘはこれらが「通常の使用による損耗」と主張しましたが、裁判所は証拠に照らして通常の範囲を超える損傷と判断し、賠償責任を認めました。

さらに、賃借人Ｘは未納の使用料13万円および共益費9500円を支払っておらず、これに賠償金29万5020円を加えた合計額は43万4520円となり、保証金31万4400円を上回りました。

このため、裁判所は未納賃料・共益費および賠償金の合計額が保証金を超過していることを理由に、賃貸人Ｙが賃借人Ｘに対して返還すべき保証金はないと判断し、賃借人Ｘの控訴を棄却しました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

賃借人は、賃貸物件の通常の使用範囲を超える損傷に対して賠償責任を負い、長期間の使用による損耗であっても通常の範囲を超える場合は賠償対象となります。

保証金は未納賃料・共益費および損傷賠償金に充当されるため、賃借人は明け渡し時に未払い金や損傷がないよう注意が必要です。

また、損傷が「通常の使用による損耗」かどうかを争う場合、客観的な証拠が重要となるため、賃借人は入居時と退去時の状態を記録しておくことが望ましいです。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）