［事例30］通常損耗補修特約は合意されたとはいえず、仮に通常損耗補修特約がなされていたとしても、消費者契約法１０条に該当して無効とされた事例

事例の背景

賃借人Ｘは、賃貸人Ｙから月額賃料21万8000円、共益費2万3000円で2年間の賃貸借契約を締結し、敷金として43万6000円を支払いました。

契約には、退去時に賃借人が負担すべき原状回復費用として、障子・襖・網戸の張替え、畳表替え、ルームクリーニングなどの項目が規定されていました。

Ｘは約8か月後に契約を解約し、退去しましたが、Ｙは原状回復費用として48万3000円を請求し、敷金を返還しませんでした。

これに対し、Ｘが敷金返還を求めて提訴しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を指摘し、特約の無効を認めました。

裁判所は、契約第19条5号及び第25条2項が通常損耗や経年劣化についても賃借人に原状回復義務を課す点を不合理と判断し、特約の内容が明確でないことを指摘しました。

さらに、特約は賃借人に必要な情報が与えられず、自己に不利な内容を認識できないまま締結されたものであり、信義則に反するとしました。

特に、賃借期間が約8か月と短く、特段の債務不履行がないにもかかわらず敷金全額を没収することは客観的・合理的理由がないと判断しました。

また、敷金とは別に礼金（月額賃料の2か月分）が授受されていることから、敷金全額を没収することは公平性に欠けると指摘しました。

以上を踏まえ、裁判所は賃借人Ｘの請求を認め、賃貸人Ｙに対し敷金43万6000円の返還を命じました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

賃貸借契約における特約は、賃借人がその内容を具体的に認識できるよう明確に記載する必要があります。

特に、通常損耗や経年劣化について賃借人に過重な負担を課す特約は、無効となる可能性が高いため注意が必要です。

また、消費者契約法10条は消費者に不利な特約を無効とするため、賃貸人は契約条項の公平性を確保しなければなりません。

さらに、敷金と礼金の両方を徴収する場合、敷金没収の合理性について慎重に検討することが重要です。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）