賃貸借契約における原状回復（元の状態に戻すこと）義務の範囲を決定する際、経過年数による減価をどのように考慮すべきかは重要な実務上の問題です。
特に、賃借人の過失による損耗があった場合でも、設備や内装材の経年劣化（時間が経って自然に古くなること）を適切に評価することで、公正な費用負担が可能となります。
今回ご紹介する東京簡易裁判所平成14年7月9日判決は、壁ボードの穴や換気扇の焼け焦げなど、明らかに賃借人の責任による損耗について、経過年数を考慮した適正な負担額を算定した重要な事例です。
この判例では、単純に修繕費用の全額を賃借人に負担させるのではなく、各設備・部材の耐用年数（使える期間の目安）と経過期間に基づいて残存価値（古くなっても残る価値）を算定し、賃借人の負担額を決定しています。
本記事では、経年劣化を考慮した原状回復費用の算定方法と、その実務上の意義について詳しく解説いたします。
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
本事例は、東京都内の賃貸アパートにおける原状回復費用の負担を巡る争いです。
平成11年3月に締結された賃貸借契約は、月額賃料7万1000円で約2年間継続し、平成13年3月に合意解除により終了しました。
明け渡し後、賃貸人は壁ボードに空けられた穴の修理費、クロス（壁紙）・クッションフロア張替え費用、換気扇取替え費用、清掃費用等として合計24万4100円を主張しました。
賃貸人は敷金（入居時に預ける保証金）14万2000円と日割戻し賃料1万1774円の合計15万3774円を充当した後の残額9万326円を賃借人に請求し、一方で賃借人は壁ボードの穴の修理費以外の負担を争って敷金等の返還を求めました。
比較的短期間の居住でありながら高額な原状回復費用が請求されたことから、経年劣化による減価の考慮が主要な争点となりました。
本件賃貸借契約の基本条件と、争点となった損耗項目の詳細について確認します。
契約書における原状回復条項の具体的な内容は判決文に詳述されていませんが、一般的な原状回復義務が定められていたものと推察されます。
重要な点は、本件では明らかに賃借人の過失による損耗（壁ボードの穴、換気扇の焼け焦げ）と、通常使用による損耗が混在していたことです。
特に換気扇については設置後約12年が経過しており、耐用年数との関係で賃借人の負担範囲をどう算定するかが重要な争点となりました。
また、壁クロスについても、壁ボードの穴に起因する損傷部分と経年による自然劣化部分の区別が必要な状況でした。
賃貸人と賃借人の間では、損耗の原因と負担範囲について明確な対立がありました。
| 争点 | 賃貸人側の主張 | 賃借人側の主張 |
|---|---|---|
| 壁ボードの穴 | 賃借人の過失による損傷で修理費全額を負担すべき | 修理費用の負担は認める |
| 換気扇の焼け焦げ | 不適切な使用により交換が必要となった | 経年劣化による自然な損耗 |
| クロス張替え | 壁ボードの損傷に関連して張替えが必要 | 通常の汚損であり賃借人負担外 |
| 清掃費用 | 通常の清掃が不十分で業者清掃が必要 | 通常の清掃は実施しており追加費用は不要 |
賃貸人側は、壁ボードの穴については賃借人の過失を認めつつも、その他の損耗についても関連する修繕費用として包括的な負担を求めました。
特に換気扇の焼け焦げについては、不適切な使用方法による損傷として新品交換費用の全額負担を主張していました。
一方、賃借人側は壁ボードの穴による修理費は認めるものの、その他の項目については通常の使用による範囲内の損耗であり、賃借人の責任範囲外であると反論しました。
特に2年間という比較的短期間の居住であることを踏まえ、大幅な原状回復費用を負担する根拠はないと主張していました。
裁判所は、各損耗項目について個別に検討し、経年劣化を考慮した画期的な判断を示しました。
| 損耗項目 | 裁判所の認定 | 賃借人負担額 |
|---|---|---|
| 壁ボードの穴 | 賃借人の過失による損傷 | 修理費全額：1万5000円 |
| 壁クロス張替え | 穴に起因する損傷、入居直前に張替え済み、2年経過で残存価値60% | 5㎡×1700円×60%＝5100円 |
| 換気扇取替え | 不相当な使用による劣化、設置後12年経過で残存価値10% | 2万5000円×10%＝2500円 |
| 清掃費用 | 通常の清掃が不十分で業者清掃が必要 | 全額：3万5000円 |
最も重要な判断は、賃借人の過失による損耗であっても、経過年数による減価を考慮して負担額を算定したことです。
壁クロスについては、入居直前に張替えられており2年余り経過していたことから残存価値を約60%と算定し、賃借人負担額を5100円としました。
換気扇については、設置後約12年が経過していることから残存価値を新品価格の10%と評価し、賃借人負担額を2500円に限定しました。
清掃費用については、明け渡し時に通常期待される程度の清掃が行われていなかったと認定し、業者清掃費用の全額3万5000円を賃借人負担としました。
最終的に賃借人負担額は消費税込みで6万480円となり、敷金等との相殺により9万3294円の返還が認められました。
この判例は、経年劣化を考慮した原状回復費用の算定方法について重要な指針を示しています。
経年劣化考慮の重要な原則
最も重要な教訓は、賃借人に過失があった場合でも、設備や部材の経年劣化を適切に考慮することで公正な負担分担が可能となることです。
この考え方は、後に国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で体系化され、現在の実務の基準となっています。
実務への重要な影響
また、壁クロスのように部分損傷でも最小単位（部屋全体）での張替えが必要な場合の考え方も示されました。
清掃については、退去時に賃借人に期待される清掃レベルの具体的判断基準も明確化されています。
経年劣化を考慮した公正な原状回復を実現するため、契約時の確認事項と退去時の対策について解説します。
契約締結時の重要な確認事項
借主の皆様には、まず入居時に設備の設置年月日や前回メンテナンス時期を確認し、記録として保管することをお勧めします。
契約書に経年劣化による減価償却（時間とともに価値が下がること）の規定があるかを必ずチェックし、ない場合は国土交通省ガイドライン（国が示した原状回復の指針）に準拠した算定方法の適用を求めましょう。
退去時の清掃については、どの程度の清掃が期待されているかを事前に確認し、必要に応じて入居時の清掃レベルを写真で記録しておくことが重要です。
設備の故障や不具合が発生した際は、速やかに賃貸人に連絡し、修理の経緯を記録として残すことで、後のトラブルを防ぐことができます。
原状回復費用の見積もりを受けた際は、各項目の算定根拠と経年劣化の考慮について説明を求め、納得できない場合は専門家に相談することが大切です。
東京簡易裁判所の本判決は、賃借人の過失による損耗であっても経年劣化を適切に考慮すべきことを明確に示した重要な判例です。
各設備・部材の耐用年数と経過期間に基づく残存価値の算定により、賃借人負担額を公正に決定する方法論が確立されました。
この判例の考え方は、現在の原状回復ガイドラインの基礎となっており、実務において広く適用されています。
経年劣化を考慮した負担分担により、賃借人の過度な負担を防ぎつつ、賃貸人の正当な権利も保護する仕組みが構築されました。
契約時の適切な記録と退去時の誠実な対応により、公正で透明性の高い原状回復が実現されることを期待します。
