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賃貸借契約書に記載される特約は、貸主と借主が合意した内容に基づいて、賃貸契約における特定の条件や義務を定めるものです。
原状回復特約は、退去時に借主が物件をどのように復旧すべきかを明確にするもので、壁の穴などの修理費用負担区分を定めます。
また、クリーニング特約では、退去時の部屋の清掃義務や費用負担について定め、敷金特約では、敷金から原状回復やクリーニング費用を充当する方法や残金の返金について規定します。
ここでは、その特約に関する記事をご覧いただけます。
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［事例6］まっさらに近い状態に回復すべき義務ありとするには客観的理由が必要であり、特に賃借人の義務負担の意思表示が必要とされた事例
賃借人が建物を明け渡した際に、賃貸人が「まっさらに近い状態」への原状回復を要求したことに対し、裁判所がその義務の根拠を否定し、敷金の全額返還を命じた事例です。裁判所は、原状回復義務が賃借人に課されるためには、賃借人の同意や客観的な合理性が必要であると判断しました。 -
［事例5］賃貸借契約書に約定されていた畳表の取替え費用のみが修繕費用として認められた事例
賃借人が退去した際に管理受託者が行った修繕費用の負担を巡る争いです。裁判所は、契約条項に基づき畳の張替え費用のみを賃借人の負担と認め、壁の張替え費用は賃貸人の負担と判断しました。 -
［事例2］通常の使用による汚損・損耗は特約にいう原状回復義務の対象にはならないとされた事例
賃借人が賃貸人に対して敷金の返還を求めた事案です。賃貸人は、賃借人が退去した際に建物の修繕費用を敷金から差し引くべきだと主張しましたが、裁判所は「通常の使用に伴う損耗は原状回復の対象外」と判断し、敷金全額の返還を命じました。 -
［事例4］通常の損耗に関する費用は約定された敷引金をもって当てると解するのが相当であるとされた事例
賃貸借契約終了時に敷引金（保証金の一部控除）の範囲が争われた事例です。賃借人Ｘは、賃貸人Ｙが原状回復費用として過大な金額を控除したとして、残額の返還を求めました。裁判所は、通常の使用による損耗とそれ以外の損耗を区別し、敷引金の範囲を明確に判断しました。 -
［事例7］原状回復の特約条項は故意過失又は通常でない使用による損害の回復を規定したものと解すべきとした事例
賃借人が退去時に敷金の返還を求めたが、賃貸人が原状回復費用を理由に敷金を充当し返還しなかったことを争点とした事例です。裁判所は、賃借人が通常の使用により生じた損耗は賃料として回収済みであり、原状回復特約は故意・過失または通常でない使用による損害に限定されると判断しました。 -
［事例8］修理・取替え特約は賃貸人の義務を免除することを定めたものと解され自然損耗等について賃借人が原状に復する義務を負っていたとは認められないとされた事例
賃貸借契約終了時に賃借人が負担すべき修繕費用を巡る争いです。賃貸人Ｘは、賃借人Ｙに対し、契約書に記載された修理・取替え特約に基づき、修繕費用の支払いを求めました。しかし、裁判所は、特約が自然損耗や通常の使用による損耗まで賃借人に修繕義務を課すものではないと判断し、賃貸人Ｘの請求を退けました。 -
［事例12］更新時に追加された原状回復の特約は賃借人が自由な意思で承諾したとは認められないとされた事例
賃貸借契約の更新時に追加された「原状回復特約」の有効性が争われた事例です。賃借人Ｘは、敷金の返還を求めたのに対し、賃貸人Ｙは原状回復費用を敷金から控除することを主張しました。裁判所は、特約の無効を認め、賃借人Ｘの負担を一部のみ認める判決を下しました。 -
［事例13］特約条項に規定のないクリーニング費用等の賃借人による負担が認められなかった事例
賃貸借契約終了後に賃貸人が賃借人に対して原状回復費用の支払いを求めたが、特約条項がなかったため、裁判所が賃借人の負担範囲を限定した事例です。特に、フロア張替えや室内クリーニング費用の負担が争点となりました。 -
［事例14］通常損耗を賃借人の負担とする特約が否認された事例
賃貸借契約終了時に賃借人が通常損耗（経年劣化や通常使用による減価）に対する原状回復費用を負担するかどうかが争われた事例です。賃貸人は、契約書の特約に基づき通常損耗も含めた原状回復費用を賃借人に請求しましたが、裁判所は特約の解釈を誤ったとして、通常損耗分は賃借人の負担ではないと判断しました。 -
［事例15］通常損耗分を含めた原状回復義務の特約が有効とされた事例
賃借人が賃貸人との間で締結した賃貸借契約において、通常の使用による損耗（自然損耗）を含む原状回復費用を賃借人が負担する旨の特約が有効かどうかが争われた事案です。裁判所は、特約が公序良俗に反しない限り有効であると判断し、賃借人の控訴を棄却しました。
