賃貸契約時の注意点は？トラブルを未然に防ぐ完全ガイド

初めての賃貸契約、または久しぶりの引っ越しを控えている方は、契約時にどのような点に注意すべきか悩んでいませんか？賃貸契約は一度締結すると簡単には変更できず、後々トラブルに発展するケースが少なくありません。

「説明と違う」「こんなはずじゃなかった」という事態を避けるためには、契約前の確認事項を把握しておくことが重要です。

例えば、「契約書に記載されていた特約について説明がなく、退去時に予想外の費用を請求された」というケースもあります。

この記事では、賃貸契約時の注意点を詳しく解説し、トラブルを未然に防ぐための知識を提供します。

賃貸借契約とは何か？

賃貸契約は、貸主（賃貸人）と借主（賃借人）の間で締結される、不動産の使用権に関する契約です。

民法第601条に基づき、貸主は物件を借主に使用させる義務を負い、借主はその対価として賃料を支払う義務を負います。

この契約関係は「賃貸借契約」と呼ばれ、一般的に「賃貸契約」と略されます。

賃貸契約は民法の規定に基づいていますが、契約自由の原則により、当事者間の合意によって様々な特約を設けることができます。

ただし、借地借家法などの強行法規に反する特約は無効となります。

契約時の重要事項説明書とは？

賃貸契約時には、複数の重要書類に目を通し、署名・捺印することになります。

これらの書類には、あなたの権利義務に関する重要な情報が記載されているため、十分な理解が必要です。

主な契約書類には、賃貸借契約書、重要事項説明書、入居時チェックシート、管理規約などがあります。

特に重要事項説明書は、宅地建物取引業法第35条に基づき、物件の状況や契約条件について説明する義務があるもので、宅地建物取引士が記名押印することが義務付けられています。

各書類の役割と確認すべきポイントは以下の通りです。

書類名	主な内容	重点確認事項
賃貸借契約書	契約期間、賃料、敷金、禁止事項など	特約条項、更新条件、解約条件
重要事項説明書	物件状況、法的制限、設備状況など	宅建士の記名押印、告知事項
入居時チェックシート	物件の現状確認、傷や不具合の記録	既存の傷や故障の記録、写真添付
管理規約	共用部分の利用ルール、騒音制限など	生活制限、ペット飼育条件、楽器演奏可否

関連記事：賃貸の退去費用に対するガイドライン【原状回復ガイドラインのまとめ】

敷金・礼金の仕組みは？

賃貸契約時に支払う初期費用の中でも、特に敷金と礼金については理解しておくべき重要な項目です。

敷金は民法第619条に基づく「賃借人の債務の担保」として預け入れるもので、原則として退去時に返還されます。

一方、礼金は「権利金」の一種で、貸主への謝礼として支払われるもので、返還されません。

敷金の運用については、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」において、どのような場合に敷金から控除できるかが明確にされています。

一般的に、通常の使用による劣化・摩耗（経年変化）については借主負担とならず、敷金から控除できません。

費用項目	法的性質	返還の有無	相場
敷金	賃借人の債務の担保	原則返還（原状回復費用等を控除）	賃料1〜2ヶ月分
礼金	権利金の一種（謝礼）	返還なし	賃料0〜2ヶ月分
前家賃	最初の月の賃料	該当なし	1ヶ月分
仲介手数料	仲介業者への報酬	返還なし	賃料1ヶ月分+税（上限）

原状回復義務の範囲は？

退去時のトラブルで最も多いのが原状回復に関する問題です。

原状回復とは、借主の責任で生じた損耗を修繕し、入居時の状態に戻すことを指します。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、「通常の使用による劣化・摩耗」は貸主負担、「借主の故意・過失、通常の使用を超える使用による損耗」は借主負担とされています。

原状回復の範囲についての考え方は、裁判例の積み重ねにより変化してきました。

かつては「借主は原則としてすべての原状回復義務を負う」という考え方もありましたが、現在は「経年変化や通常使用による損耗は貸主負担」という考え方が一般的です。

項目	借主負担の例	貸主負担の例
壁・天井	タバコのヤニ、落書き	日照による変色、経年変化
床	ペットによる傷、シミ	フローリングの自然な摩耗
設備	誤使用による破損	機器の経年劣化、自然故障
鍵	紛失による交換	通常使用による摩耗

特約条項に要注意？

賃貸契約では、一般的な契約条件に加えて「特約」が設けられることがあります。

特約とは、標準的な契約内容を修正・追加する条項で、借主に不利な内容が含まれることも少なくありません。

特に注意が必要なのは、原状回復義務を拡大する特約や、解約申し入れ期間を長く設定する特約などです。

民法や借地借家法といった強行法規に反する特約は無効となりますが、それ以外の特約は有効とされるケースが多いため、契約前に内容を確認することが重要です。

特約の種類	内容	注意点
定額償却特約	敷金から一定額を自動的に控除	合理的根拠がない場合は無効となる可能性
修繕特約	通常は貸主負担の修繕を借主負担に	借地借家法に反する可能性がある
用途制限特約	物件の使用方法を制限	在宅勤務やペット飼育の可否などを確認
解約予告特約	解約申し入れ期間を延長	民法の規定（1ヶ月前）より長い場合が多い

連帯保証人の責任とは？

賃貸契約では、多くの場合「連帯保証人」が求められます。

連帯保証人は民法第452条以下に規定される制度で、借主が賃料を滞納したり原状回復費用を支払わない場合に、借主と同等の責任を負います。

連帯保証人には「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」がなく、貸主は借主に請求する前に直接連帯保証人に請求することができます。

2020年4月の民法改正により、個人が連帯保証人となる場合には「極度額」（保証の上限額）を定めることが義務付けられました。

また、事業用ではない居住用賃貸借契約の保証人については、原則として保証期間が自動更新されないようになっています。

保証の種類	特徴	責任範囲
連帯保証	借主と同等の支払義務	賃料滞納、原状回復費用、損害賠償等
一般保証	借主に請求してからでないと請求されない	極めて稀（ほぼ採用されない）
保証会社	会社が保証人となる（有料）	契約による（代位弁済後、借主に求償）

契約解除・更新の条件は？

賃貸契約の期間満了時には「更新」か「退去」の選択が必要となります。

また、契約期間中でも一定の条件のもとで契約を解除できます。

これらの条件を事前に理解しておくことで、将来のトラブルを防ぐことができます。

借地借家法第26条により、居住用物件の賃貸借契約は「正当な事由」がない限り、貸主は更新を拒絶できません（いわゆる「更新拒絶の正当事由」）。

一方、借主は特別な理由がなくても更新を拒絶できます。

契約期間中の解約については、借主からの解約（解約申入れ）と貸主からの解約（解除）で条件が異なります。

借地借家法第27条により、借主は契約で定められた予告期間を守れば解約できますが、貸主からの解除は賃料不払いなどの「信頼関係破壊の法理」に基づく事由が必要です。

項目	借主側	貸主側
更新拒絶	自由に可能	正当事由が必要（借地借家法第26条）
解約申入れ	予告期間を守れば可能	信頼関係破壊の法理に基づく事由が必要
予告期間	契約で定めた期間（法定は1ヶ月前）	6ヶ月前の予告が必要
更新料	契約で定められた場合に支払い義務	地域慣行による（関東で一般的）

賃貸契約のQ&A

まとめ

賃貸契約時の注意点について詳しく解説してきました。

契約書の内容を十分に理解し、特約条項や原状回復義務の範囲などを事前に確認することで、多くのトラブルを未然に防ぐことができます。

特に重要なのは、口頭での説明と契約書の内容に相違がないか確認すること、そして入居時の物件状態を詳細に記録しておくことです。

賃貸契約は一度締結すると簡単には変更できないため、契約前の確認が非常に重要です。

不明点があれば必ず質問し、理解してから契約するようにしましょう。

また、トラブルが発生した場合は、消費生活センターや住宅専門の相談窓口などの公的機関に相談することも検討してください。

なお、本記事で解説した内容は一般的な情報提供であり、個別の事例については専門家への相談をお勧めします。

賃貸契約は物件や地域によって慣行が異なる場合もあるため、具体的な状況に応じた判断が必要です。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）