「重要事項説明書」と「賃貸借契約書」はどちらも契約時に受け取る書類ですが、役割はまったく異なります。重要事項説明書は宅建業法に基づき契約前に物件情報や取引条件を確認するための書面であり、契約書は当事者の権利義務を確定させる書面です。この違いを理解していないと、退去時に予想外の費用を請求されるリスクが高まります。
結論として、重要事項説明書で最も注意すべきなのは退去費用に関わる原状回復特約の記載です。ハウスクリーニング代や鍵交換費用など、本来は貸主が負担すべき費用を借主に転嫁する特約が記載されているケースは珍しくありません。契約前にこれらの条項を正しく理解することが、退去トラブルを防ぐ最大のポイントです。
この記事では、重要事項説明書と契約書の違いを比較した上で、確認すべき項目、原状回復特約の注意点、説明を受ける際のポイント、トラブル対処法まで体系的に解説します。
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
重要事項説明書は宅地建物取引業法（宅建業法）第35条に基づき、宅地建物取引士が契約締結前に交付・説明する義務がある書面です。借主が物件情報や取引条件を正確に把握し、契約するかどうかを判断するための情報提供が目的です。
一方、賃貸借契約書は民法および借地借家法に基づき、当事者間の権利義務を確定させる書面です。契約書に署名・捺印することで法的拘束力が生じます。重要事項説明を受けた後でも、内容に納得できなければ契約を見送ることは自由です。
| 比較項目 | 重要事項説明書 | 賃貸借契約書 |
|---|---|---|
| 根拠法 | 宅建業法第35条 | 民法・借地借家法 |
| 交付時期 | 契約締結前 | 契約締結時 |
| 目的 | 判断材料の提供 | 権利義務の確定 |
| 説明義務者 | 宅地建物取引士 | 規定なし |
| 法的効力 | 説明義務の履行 | 契約の成立・拘束力 |
| 署名の意味 | 説明を受けた確認 | 契約への同意 |
2021年3月から、賃貸取引の重要事項説明をビデオ通話で行う「IT重説」が正式に認められました。法的効力は対面と同一ですが、事前に書面が手元に届いていることが条件です。画面越しでは質問しづらい面もあるため、事前に書類を読み込み、不明点を整理しておくことがより重要になります。
行政書士 松村 元重要事項説明書への署名は「説明を受けた確認」にすぎず、契約への同意ではありません。内容に不明点があれば、契約前に必ず質問してください。署名後に「知らなかった」は通用しにくくなります。
重要事項説明書の前半には、物件そのものに関する情報が記載されています。所在地・構造・面積が内覧時と一致しているか、権利関係に問題がないかを確認しましょう。登記簿上の面積と実際の使用面積が異なるケースもあるため、不明な場合は説明時に質問することが大切です。
取引条件とは、家賃・敷金・礼金・共益費・契約期間・更新料・解約条件など、金銭に関わる条件のことです。とりわけ解約予告期間と違約金は見落としやすい項目です。
| 確認項目 | 内容 | 注意ポイント |
|---|---|---|
| 賃料・共益費 | 月額の家賃と管理費 | 合計額で比較する |
| 敷金・礼金 | 契約時の初期費用 | 敷金の返還条件を確認 |
| 契約期間 | 契約年数と更新料 | 自動更新か合意更新か |
| 解約予告期間 | 退去の何ヶ月前に通知が必要か | 1ヶ月前が一般的 |
| 違約金 | 短期解約時のペナルティ | 1年未満退去で賃料1ヶ月分など |
| 保証会社 | 利用の有無と費用 | 初回保証料と更新料を確認 |
重要事項説明書で最も注意すべきなのが、退去時の原状回復に関する特約条項です。「ハウスクリーニング費用は借主負担」「鍵交換費用は借主負担」といった特約は多くの契約に含まれています。特約が記載されている場合、原則として借主に支払義務が生じるため、署名前に金額の目安や負担範囲を必ず確認してください。
行政書士 松村 元特約条項は退去費用に直結します。「ハウスクリーニング代○万円は借主負担」などの記載がある場合、金額や範囲が妥当かどうか契約前に必ず確認しましょう。曖昧な記載のまま署名すると、退去時に想定外の請求を受ける原因になります。
退去時に最もトラブルになりやすいのが、原状回復に関する特約です。国土交通省のガイドラインでは通常損耗・経年劣化は貸主負担が原則ですが、特約によってこの原則が覆される場合があります。まずはよくある特約の種類を把握しましょう。
ハウスクリーニング費用や鍵交換費用の借主負担は比較的一般的であり、金額が明示されていれば有効と判断されることが多いです。一方、壁紙の全額負担のように経年劣化を一切考慮しない特約は、無効と判断される可能性があります。
最高裁判例や国土交通省のガイドラインによれば、原状回復に関する特約が有効と認められるには、以下の3つの条件をすべて満たす必要があります。
つまり、借主が十分に説明を受け、内容を理解し、納得した上で署名していなければ、特約の効力が否定される可能性があります。「金額が明示されているか」「説明を受けて理解したか」が特約の有効性を左右するカギです。
行政書士 松村 元特約の有効性は「3つの条件」で判断されます。曖昧な表現の特約があれば、契約前に具体的な金額や範囲を確認し、書面に残してもらいましょう。不当だと感じたら交渉や契約見送りも選択肢です。
重要事項説明は、ただ聞いているだけでは十分とはいえません。最も効果的な準備は、説明の前に重要事項説明書のコピーを入手し、事前に読み込んでおくことです。不動産会社に依頼すれば、多くの場合対応してもらえます。
質問への回答は、可能であればメモに残しておきましょう。口頭で「大丈夫ですよ」と言われた内容が、書面上は異なっているケースもあります。
説明中に理解できない箇所があった場合は、遠慮せずにその場で質問しましょう。宅地建物取引士には説明義務があり、借主が理解できるよう説明する責任があります。
もし説明に納得できない場合は、「持ち帰って検討したい」と伝えて構いません。「今日中に署名しないと他の人に決まる」と急かされた場合は、かえって慎重になるべきサインです。不明点を専門家に確認したい場合は、消費生活センター（局番なし188）に問い合わせることもできます。
行政書士 松村 元事前に書類を入手して読み込んでおくと、説明当日の理解度が大きく変わります。特約条項には付箋やマーカーで印をつけ、疑問点を整理してから説明に臨みましょう。
契約後であっても、適切に対処すれば不当な請求を回避できる可能性はあります。退去時の請求内容に疑問を感じたら、以下の方法で対処しましょう。
いずれの場合も、重要事項説明書・契約書・退去時の請求書・入居時の写真など、証拠となる書類をすべて保管しておくことが大前提です。
自分だけでは解決が難しい場合は、以下の専門機関に相談しましょう。
| 相談先 | 対応内容 | 連絡先 |
|---|---|---|
| 消費生活センター | 賃貸トラブル全般の相談・助言 | 188（局番なし） |
| 宅建業者相談窓口 | 宅建業者への指導・行政処分 | 各都道府県の担当課 |
| 法テラス | 無料法律相談・弁護士紹介 | 0570-078374 |
| 司法書士会 | 少額訴訟の支援 | 各地域の司法書士会 |
特に消費生活センター（188）は無料で相談でき、具体的な助言を受けられるため、最初の相談先として最も手軽です。法的手続きが必要な場合は、法テラスを通じて弁護士に相談することもできます。
行政書士 松村 元トラブルが起きてからでも対処法はあります。まずは重要事項説明書と契約書を手元に用意し、消費生活センター（188）に相談してみてください。相談は無料で、具体的なアドバイスを受けることができます。
重要事項説明書は、宅建業法35条に基づいて契約前に交付・説明される書面であり、物件情報・取引条件・特約条項を正確に把握するための最も重要な機会です。特に退去費用に直結する原状回復特約の内容・金額・範囲を署名前に必ず確認することが、退去トラブルを防ぐ最大のポイントです。
この記事のポイント
行政書士 松村 元重要事項説明は「聞き流すセレモニー」ではなく、退去時の費用負担を左右する重要な手続きです。事前に書類を入手し、特約条項を中心にしっかり読み込んだ上で説明に臨みましょう。疑問があれば、署名前に必ず解消してください。
