賃貸住宅から退去する際、契約書に記載されたハウスクリーニング費用の負担について疑問を感じたことはありませんか。
多くの賃貸契約では「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担」という特約が設けられていますが、この特約は法的に常に有効とは限りません。
実際、民法や国土交通省のガイドラインに基づいて判断すると、借主が負担する必要のない費用を請求されているケースも多く存在します。
本記事では、ハウスクリーニング費用の特約がどのような場合に無効となるのか、その判断基準や具体的な対処方法について詳しく解説します。
適切な知識を身につけることで、不当な費用負担を回避し、円滑な退去手続きを進めることができるでしょう。
行政書士 松村 元
監修者
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
目次
ハウスクリーニング費用特約の法的根拠
ハウスクリーニング費用特約の有効性は、「通常の使用による清掃義務」なのか「特約として明示された合理的な負担」なのかによって判断されます。
特約の内容が消費者契約法や民法の原則に反する場合、無効となる可能性があります。
民法第548条の2では、定型約款の内容が信義則に反して相手方の利益を一方的に害するものは無効とされ、また消費者契約法第10条では、消費者の利益を一方的に害する条項は無効とされています。
- 民法第548条の2（定型約款の内容の規律）
定型約款準備者が定型約款に基づいて契約の内容とすることを相手方が合理的に予見することができない条項又は定型約款の内容を相手方が知り、又は知ることができた事情に照らして相手方が定型約款に基づいて契約の内容とすることを合理的に期待することができない条項については、定型約款に含まれていないものとみなす。
- 消費者契約法第10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
消費者の不作為をもって当該消費者が新たな債務を負担する意思を表示したものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
国土交通省ガイドラインでは、通常の清掃は入居者の善管注意義務の範囲内とされ、ハウスクリーニング費用は原則として貸主負担とされています。
ただし、特約が「具体的かつ明確」で「借主が十分認識」し「合理的な内容」である場合は有効とされる場合があります。
清掃に関する耐用年数や基準は明確に定められていませんが、通常使用の範囲を超える汚損については借主負担となり、退去時の清掃レベルは入居時と同程度が基本とされています。
つまり、退去時のハウスクリーニング費用特約は、内容が合理的で借主が十分に理解している場合を除き、消費者契約法や民法の原則に基づいて無効を主張できる可能性が高いといえます。
退去時のハウスクリーニング費用の特約は無効にできる？
ハウスクリーニング費用の特約が無効になるケース
賃貸借契約書に記載されているハウスクリーニング費用の特約でも、一定の条件下では無効と判断される場合があります。
消費者契約法や民法の規定により、借主に過度な負担を強いる不当な条項は法的効力を失います。
特約が無効となる主なケースは、金額が相場から著しく高額である場合、借主の責任範囲を超えた費用負担を求める場合、契約時に十分な説明がなされていない場合です。
また、国土交通省のガイドラインに明確に反する内容の特約も無効とされます。
具体的には、通常の使用による汚れや経年劣化に対するクリーニング費用を借主に負担させる特約、退去時の立会いなしに一方的に費用を決定する特約などが該当します。
借主は契約書の内容を詳細に確認し、不当な条項については法的根拠を基に異議申し立てを行うことが可能です。
ハウスクリーニング費用の特約が無効にできないケース
適法な範囲内で作成されたハウスクリーニング費用の特約は、借主の同意のもとで有効な契約条項として扱われます。
特に合理的な理由と適正な金額設定がなされている場合、特約の効力は維持されます。
特約が有効とされるケースは、契約時に詳細な説明を受けて借主が納得・同意した場合、費用が地域相場の範囲内で適正である場合、借主固有の使用による特別清掃が必要な場合です。
単身者向け物件で2万円から4万円、ファミリー向けで3万円から8万円程度の範囲内であれば、一般的に適正とみなされます。
また、ペット飼育やタバコによる臭い除去など、通常使用を超える清掃が必要な場合の特約も有効です。
借主は契約締結前に特約内容を十分理解し、疑問点があれば必ず確認することが重要です。
一度同意した適法な特約を後から無効にすることは困難です。
ハウスクリーニング特約無効のポイントと賃貸借契約書に記載のある注意すべき条項例
賃貸借契約書のハウスクリーニング特約には、借主に不利益をもたらす可能性のある条項が含まれている場合があります。
契約締結前にこれらの条項を慎重に確認し、必要に応じて修正や削除を求めることが重要です。
条項例
- 退去時クリーニング費用全額負担に関する条項
借主は、退去時において物件の使用状況及び汚損の程度に関わらず、ハウスクリーニング費用の全額を負担するものとする。当該費用には、通常使用による損耗部分の清掃費用も含まれるものとし、借主はこれを異議なく支払うものとする。
- 指定業者による一方的費用決定に関する条項
退去時の清掃及び修繕については、貸主が指定する業者を使用するものとし、借主は当該業者の見積金額及び作業内容について異議を申し立てることはできない。借主による業者の選定や相見積の取得は認めないものとする。
- 原状回復費用別途クリーニング費用請求に関する条項
借主は、契約終了時において原状回復に要する費用とは別に、専門業者によるハウスクリーニング費用を負担するものとする。両費用は独立して算定され、重複する作業内容であっても借主が全額負担するものとする。
- 入居期間無関係一律費用負担に関する条項
退去時のクリーニング費用については、借主の入居期間の長短、使用状況の良否に関わらず、貸主が定める一律の金額を借主が負担するものとする。入居期間による按分や使用状況による減額は一切行わないものとする。
- 立会無関係事後費用請求に関する条項
退去時の立会検査の実施有無に関わらず、貸主は退去後に物件の状況を確認し、必要と判断するクリーニング費用及び修繕費用を借主に請求することができる。借主の立会や事前確認の機会は設けないものとする。
注意すべき条項として、「退去時のクリーニング費用は借主が全額負担する」という包括的な記載、「クリーニング業者は貸主が指定し、費用に異議申し立てはできない」という一方的な条項、「原状回復費用とは別にクリーニング費用を請求する」という二重負担を求める条項があります。
また、「入居期間に関わらず一律の金額を請求する」という条項や、「退去立会いの有無に関わらず事後請求する」という条項も問題となる可能性があります。
これらの条項は借主の権利を不当に制限する恐れがあるため、契約前に不動産会社や管理会社と十分な協議を行い、公平な内容への修正を求めるべきです。
退去時のハウスクリーニング費用に関するよくある質問
賃貸契約書にハウスクリーニング費用は借主負担と書かれていても拒否できますか？
はい、拒否できる場合があります。契約書の特約があっても、民法や国土交通省ガイドラインに反する内容は無効となる可能性があります。通常使用による汚れのみで、借主の故意・過失による特別な汚損がない場合は、特約の有効性に疑問が生じます。ただし、具体的な状況によって判断が分かれるため、専門家への相談をお勧めします。
ハウスクリーニング費用の相場はどの程度ですか？
一般的な1K〜1DKの場合、2〜4万円程度が相場とされています。ただし、これは借主の故意・過失による特別な汚損がある場合の費用であり、通常使用の範囲内であれば本来負担する必要はありません。請求された金額が相場を大幅に上回る場合は、詳細な見積もりの提示を求め、内容を検証することが重要です。
退去立会いで何も指摘されなかったのに後日請求が来ました。
支払う必要がありますか？ 立会い時に具体的な指摘がなかった場合、後日の請求に対しては慎重に対応すべきです。立会い調書に記載がない損傷について追加請求することは一般的ではありません。請求内容の詳細と根拠を書面で求め、必要に応じて消費生活センターや法律専門家に相談することをお勧めします。立会い時の状況を記録しておくことも重要です。
敷金からハウスクリーニング費用を差し引かれました。
取り戻すことはできますか？ 通常使用の範囲内であれば、差し引かれた費用の返還を求めることができます。まず、貸主に対して書面で返還請求を行い、国土交通省ガイドラインの内容を根拠として説明します。話し合いで解決しない場合は、消費生活センターへの相談や少額訴訟の利用も検討できます。証拠として、入居時と退去時の写真、契約書、立会い調書などを保管しておくことが重要です。
契約更新時にハウスクリーニング特約を追加されました。
これは有効ですか？ 契約更新時の特約追加については、借主の同意が必要です。一方的な追加は無効となる可能性が高く、特に法的根拠のない内容については拒否することができます。更新契約書にサインする前に内容をよく確認し、疑問点があれば説明を求めることが大切です。既に更新済みの場合でも、特約の有効性について争うことは可能です。
まとめ
退去時のハウスクリーニング費用の特約は、必ずしも有効とは限りません。
民法や国土交通省ガイドラインに基づけば、通常使用による汚れは借主が負担する必要がなく、故意・過失による特別な汚損がある場合のみ費用負担の義務が生じます。
契約書に特約があっても、法的根拠のない請求は無効となる可能性があります。
トラブルを避けるためには、退去前に部屋の状況を写真で記録し、立会い時には具体的な指摘内容を確認することが重要です。
不当な請求を受けた場合は、一人で判断せず消費生活センターや法律専門家に相談し、適切な対応を取ることをお勧めします。
正しい知識を持つことで、不必要な費用負担を回避できるでしょう。
- 相場から著しく高額な特約や十分な説明がない特約は無効となる可能性がある
- 適正な金額で借主が納得・同意した特約は法的に有効として扱われる
- 契約書の包括的な負担条項や一方的な業者指定条項は要注意
- 単身者向け2万円〜4万円、ファミリー向け3万円〜8万円が適正相場の目安
- 契約締結前の条項確認と必要に応じた修正交渉が借主の権利保護につながる
参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）
あわせて読みたい
【退去費用ガイドライン】国土交通省の賃貸住宅原状回復ガイドラインをわかりやすく解説！
賃貸住宅を退去する際、多くの方が原状回復費用の高額請求に驚かされることがあります。実際に、敷金が全額返還されないばかりか、追加で数十万円の請求を受けるケースも珍しくありません。しかし、国土交通省の原状回復ガイドラインを正しく理解し、適切に対応することで、不当な費用請求を避けることができます。退去時には、借主として知っておくべき権利と義務があり、正当な理由のない請求に対しては毅然とした対応が必要です。本記事では、退去時の修繕・清掃作業から敷金返還請求、さらにはトラブル解決のための法的手段まで、退去費用に関する注意点を具体的に解説します。適切な知識と準備により、公正な退去手続きを実現しましょう。
