退去費用の民事調停とは手順と費用をわかりやすく解説
「退去費用を管理会社に減額してほしいと伝えたのに、まったく応じてもらえない」「話し合いが平行線で、どこに相談すればよいのかわからない」と悩んでいませんか。
結論から言うと、退去費用のトラブルは簡易裁判所の民事調停で解決できるケースが多く、弁護士を立てずに本人だけで申し立てることができます。
申立費用は請求額に応じて数千円程度と低額で、調停が成立すれば裁判の判決と同じ法的効力を持つため、管理会社も合意内容に従わなければなりません。
この記事では、民事調停の仕組みと少額訴訟との違い、申立書の書き方と準備すべき証拠、調停期日の流れから不成立になった場合の対処法まで網羅的に解説します。
なお、退去費用の基本的な負担ルールを先に確認したい方は「国土交通省の原状回復ガイドラインをわかりやすく解説」をご覧ください。
監修者
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
民事調停の仕組みと退去費用トラブルでの活用方法
- 民事調停とは裁判所で調停委員を介して話し合いで解決する手続きになる
- 退去費用の民事調停は相手方の住所地の簡易裁判所に申し立てる
- 民事調停と少額訴訟では手続きの性質と解決方法が大きく異なる
管理会社との直接交渉で退去費用が減額されなかったとき、「もうこれ以上どうしようもない」と諦めかけていませんか。
実は裁判所には訴訟よりも手軽に利用できる「民事調停」という制度があり、退去費用トラブルの解決手段として広く活用されています。
民事調停とは裁判所で調停委員を介して話し合いで解決する手続きになる
まず、民事調停とは簡易裁判所で裁判官1名と調停委員2名で構成される調停委員会が間に入り、当事者双方の話し合いによって紛争を解決する手続きです。
訴訟とは異なり、法廷で証拠を争う形式ではなく、調停委員が双方の合意点を探る話し合い形式になっています。
調停が成立すると「調停調書」が作成され、この調書には裁判の確定判決と同じ効力があるため、相手方が合意内容を守らない場合は強制執行を申し立てることもできます。
民法第601条は賃貸借契約の基本的な枠組みを定めており、賃料には通常損耗の修繕費用が含まれるという解釈が民事調停でも判断の基礎になります。
ゲン民事調停は裁判よりも柔軟な解決が可能で、退去費用トラブルの解決手段として広く利用されています。
民法第601条：賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
退去費用の民事調停は相手方の住所地の簡易裁判所に申し立てる
次に、退去費用の民事調停は原則として相手方（管理会社または貸主）の住所地を管轄する簡易裁判所に申し立てます。
管理会社が法人の場合は本店所在地の簡易裁判所が管轄になりますが、賃貸借契約書に管轄裁判所の合意条項がある場合は契約書に記載された裁判所に申立て可能です。
調停が成立すれば借主が支払うべき退去費用の金額が確定し、すでに敷金から過剰に差し引かれていた場合は差額の返還を受けることができます。
民法第621条は通常の使用による損耗と経年変化を借主の原状回復義務から除外しており、調停委員会もこの条文を前提に双方の主張を整理します。
ゲン管轄裁判所がわからない場合は、最寄りの簡易裁判所に電話で問い合わせると案内してもらえます。
民法第621条：賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に回復する義務を負う。
民事調停と少額訴訟では手続きの性質と解決方法が大きく異なる
さらに、民事調停と少額訴訟はどちらも簡易裁判所で利用できる手続きですが、解決方法がまったく異なります。
民事調停は「話し合い」で合意を目指すため双方が納得できる柔軟な解決が可能ですが、相手方が調停に応じなければ不成立に終わります。
一方、少額訴訟は60万円以下の金銭請求に限定された裁判手続きであり、裁判官が証拠に基づいて判決を下すため、相手方の同意がなくても結論が出ます。
民法第533条の同時履行の抗弁権は、相手方が義務を果たさない限り自分も義務を拒める権利を定めており、退去費用の根拠が不明確な場合はこの条文を主張して支払いを保留できます。
ゲンまずは民事調停で話し合いを試み、不成立なら少額訴訟に切り替えるという段階的な進め方がおすすめです。
民法第533条：双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行（債務の履行に代わる損害賠償の債務の履行を含む。）を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない。
退去費用の交渉が行き詰まったら、まず簡易裁判所の窓口で民事調停の申立て方法を確認してみましょう。
退去費用の中でもクリーニング費用が争点になるケースは多く、プロの見積もりを事前に取っておくと調停での減額根拠になります。
民事調停の申立て手順と減額の根拠資料
- 民事調停の申立てにかかる費用は請求額に応じて数千円で済む
- 負担割合表で請求項目が貸主負担か借主負担かを整理できる
- 耐用年数と残存価値の計算は調停での減額根拠になる
民事調停を利用してみたいと思っても、「費用はいくらかかるのか」「どんな証拠を用意すればよいのか」がわからないと踏み出しにくいものです。
ここからは、申立費用の目安と、調停で減額を勝ち取るために活用できるガイドラインの負担割合表・耐用年数の計算方法を解説します。
民事調停の申立てにかかる費用は請求額に応じて数千円で済む
まず、民事調停の申立てにかかる費用は訴訟よりも大幅に低額です。
裁判所に納める手数料（収入印紙代）は請求額10万円なら500円、30万円なら1,500円、50万円なら2,500円であり、退去費用トラブルなら数千円以内で申し立てることができます。
このほかに相手方への呼出状の郵送費用として切手代が数千円程度かかりますが、弁護士費用（数十万円）と比べれば負担は格段に小さいです。
民法第622条の2は敷金から控除できるのは借主の債務の額に限られると定めており、貸主が通常損耗まで敷金から差し引いている場合は差額の返還を調停で求められます。
ゲン申立費用は数千円で済むため、退去費用の減額幅が大きいほど民事調停のコストパフォーマンスは高くなります。
民法第622条の2：賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。）を受け取っている場合において、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
負担割合表で請求項目が貸主負担か借主負担かを整理できる
| 部位＼区分 | Ａ（＋Ｇ） 次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素があるもの | A 賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの | Ａ（＋Ｂ） 賃借人のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられるもの | B 賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの （明らかに通常の使用による結果とはいえないもの） |
|---|---|---|---|---|
| 床（畳・フローリング・カーペットなど） | 畳の裏返し、表替え（特に破損等していないが、次の入居者確保のために行うもの） （考え方）入居者入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。 フローリングワックスがけ （考え方）ワックスがけは通常の生活に おいて必ず行うとまでは言い切れず、物件の維持管理の意味合いが強いことから、賃 貸人負担とすることが妥当と考えられる。 | 家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡 （考え方）家具保有数が多いという我が国の実状に鑑みその設置は必然的なものであり、設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による損耗ととらえるのが妥当と考えられる。 畳の変色、フローリングの色落ち（日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの （考え方）日照は通常の生活で避けられないものであり、また、構造上の欠陥は、賃借人には責任はないと考えられる（賃借人が通知義務を怠った場合を除く）。 | カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ （考え方）飲み物等をこぼすこと自体は通常の生活の範囲と考えられるが、その後の手入れ不足等で生じたシミ・カビの除去は賃借人の負担により実施するのが妥当と考えられる 冷蔵庫下のサビ跡 （考え方）冷蔵庫に発生したサビが床に付着しても、拭き掃除で除去できる程度であれば通常の生活の範囲と考えられるが、そのサビを放置し、床に汚損等の損害 を与えること、賃借人の善管注意義務違反に該当す | 引越作業で生じたひっかきキズ （考え方）賃借人の善管注意義務違反または過失に該当する場合が多いと考えられる。 畳やフローリングの色落ち（賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの） （考え方）賃借人の善管注意義務違反に該当する場合が多いと考えられる。 落書き等の故意による毀損 |
ゲン床材の負担判定では、損傷発生の経緯と入居者の対応を詳細に検証することが重要です。通常使用の範囲内での損耗は原則として貸主負担ですが、適切な清掃や手入れを怠った結果拡大した損傷は借主負担となります。退去立会い時は損傷の発生時期と原因を具体的に説明し、適正な区分判定を求めてください。
次に、退去費用の請求書に記載された各項目が貸主負担と借主負担のどちらに該当するかを、上記の負担割合表で確認しておくと調停での主張が明確になります。
たとえば「壁紙の日焼け」や「家具の設置跡」はA区分（貸主負担）であり、これらが請求書に含まれていればガイドラインを根拠にした減額の主張が可能です。
負担割合表で整理した結果を一覧にまとめて調停委員に提示すると、請求の不当性が視覚的に伝わりやすくなります。
民法第400条は賃借物を善良な管理者の注意で保存する義務を定めており、日常的な掃除や換気を行っていた事実を示す証拠があれば、善管注意義務を果たしていたことの裏付けになります。
ゲン負担割合表は退去費用の適正チェックに欠かせないツールですので、調停前に必ず確認しておきましょう。
民法第400条：債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。
耐用年数と残存価値の計算は調停での減額根拠になる
| 経年劣化の目安となる年数 | 設備・部位 |
|---|---|
| 耐用年数６年の製品・消耗品 | クロス カーペット クッションフロア 畳 エアコン ガスコンロ 冷蔵庫 インターホン 照明 |
ゲンクロス・カーペット・クッションフロア等の耐用年数は６年です。要は入居期間が６年以上であれば、原状回復費用は発生しない（０円）ということになります。
加えて、退去費用で最も争点になりやすいクロス（壁紙）の耐用年数は6年と定められており、入居年数に応じて残存価値が減少する仕組みになっています。
たとえば入居3年なら残存価値は約50%、6年以上住めば残存価値は1円となるため、クロスの張替え費用を全額請求された場合は耐用年数の計算結果を根拠に減額を主張できます。
この計算結果を書面にまとめて調停委員に提出すれば、経年劣化による減額がどれだけ適用されるべきかを客観的に示すことができます。
耐用年数ごとの負担割合をさらに詳しく知りたい方は「賃貸の経年劣化一覧と耐用年数ごとの退去費用を解説」で設備別の計算方法を確認しておくと調停準備がスムーズに進みます。
ゲン計算ツールで算出した金額を手元に用意しておくと、調停委員への説明がスムーズになります。
民法第99条第1項：代理人がその権限内において本人のためにすることを示してした意思表示は、本人に対して直接にその効力を生ずる。
調停期日の流れと不成立になった場合の対処法
- 調停期日の当日は調停委員に事情を説明して話し合いが進行する
- 申立書の書き方と簡易裁判所への提出手順
- 調停が不成立になったときは少額訴訟や通常訴訟に移行できる
申立てが受理された後、「当日はどのように進むのか」「何回くらいで終わるのか」が気になる方も多いのではないでしょうか。
ここでは、調停期日の具体的な流れと申立書の書き方、そして不成立になった場合の次の手段について解説します。
調停期日の当日は調停委員に事情を説明して話し合いが進行する
まず、調停期日の当日は申立人と相手方が別々の待合室で待機し、調停委員が交互に事情を聞く形式で進行します。
相手方と直接顔を合わせて議論する必要はなく、調停委員が双方の主張を整理して合意に向けた調整案を提示する仕組みです。
調停は通常2回から3回の期日で合意を目指し、1回の期日は約1時間から2時間程度で終了するため、申立てから2か月から3か月が全体の目安です。
民法第1条第2項は権利の行使を信義に従い誠実に行うべきと定めており、調停でも双方が誠実に話し合いに臨むことが求められます。
ゲン調停委員は中立の立場ですので、主張したい内容を事前にメモにまとめておくと落ち着いて説明できます。
民法第1条第2項：権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
申立書の書き方と簡易裁判所への提出手順
次に、民事調停の申立書は簡易裁判所の窓口で用紙をもらうか、裁判所のウェブサイトからダウンロードして記入します。
申立書には「申立人（借主）」「相手方（管理会社または貸主）」の氏名・住所と、紛争の要点として退去日・請求額・減額を求める理由を具体的に記載します。
「求める解決内容」の欄には「退去費用○○円のうち○○円は通常損耗に該当するため、差額○○円の返還を求める」のように金額を明示すると調停委員に伝わりやすくなります。
調停に先立って書面で減額請求を行いたい方は「敷金返還請求書の書き方と内容証明郵便での送付手順」で正式な書面の作り方を確認しておくと交渉の記録が残せます。
ゲン申立書の記載内容で迷った場合は、簡易裁判所の受付窓口で書き方を教えてもらうことができます。
民法第415条第1項：債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
調停が不成立になったときは少額訴訟や通常訴訟に移行できる
最後に、調停は相手方が出席しない場合や双方の主張が折り合わない場合に不成立となりますが、それで手段がなくなるわけではありません。
退去費用の請求額が60万円以下であれば少額訴訟、60万円を超える場合は通常訴訟に移行して裁判官の判決による最終的な解決を図ることができます。
調停で提出した証拠や主張内容はそのまま訴訟でも活用できるため、調停での準備は無駄になりません。
退去費用のトラブルを専門家に依頼したい場合は「退去費用の交渉代行を弁護士や司法書士に依頼する費用と減額のポイント」で費用対効果の高い相談先を比較できます。
ゲン調停が不成立でも訴訟という次のステップがあるため、泣き寝入りせずに権利を主張し続けることが大切です。
民法第703条：法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。
退去費用のトラブルで困っている方は、民事調停の申立てに向けて必要な書類や証拠をまとめておきましょう。
よくある質問
まとめ
- 民事調停は簡易裁判所で調停委員を介して話し合いで解決する手続きである
- 申立費用は数千円で弁護士を立てずに本人だけで手続きできる
- 調停が成立すれば確定判決と同じ法的効力がある
- 負担割合表と耐用年数の計算結果が調停での減額根拠になる
- 調停が不成立でも少額訴訟や通常訴訟に移行できる
退去費用のトラブルは、管理会社との直接交渉で解決しない場合でも民事調停という低コストの解決手段があります。
申立費用は数千円、弁護士なしで本人だけで手続きでき、2か月から3か月で結論が出るため、時間的にも費用的にも負担が小さい制度です。
まずは賃貸借契約書と退去費用の精算書を手元に用意し、ガイドラインの負担割合表と耐用年数の計算結果で減額の根拠を整理することから始めてみてください。
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