賃貸住宅を退去する際、「壁紙が剥がれている」を理由に高額な張替え費用を請求されて困惑した経験はありませんか？
冷静に対応すれば解決できる問題です。一つ一つ確認していきましょう。
まず重要なポイントを確認し、その後段階的に対処していきます。
多くの入居者は、壁紙の剥がれが自分の責任なのか、それとも建物の経年劣化（時間が経って自然に古くなること）によるものなのかの判断に迷います。
「壁紙全面張替え費用20万円」といった請求を受けて驚いた方も少なくないでしょう。
この記事では、国土交通省が定める「原状回復（元の状態に戻すこと）をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、壁紙の剥がれに関する正しい費用負担の考え方と耐用年数（使える期間の目安）について解説します。
どのような場合に入居者負担となり、どのような場合に大家さん負担となるのか、その境界線と具体的な費用相場について理解を深めましょう。
例えば、5年間住んだマンションで壁紙が剥がれている場合、張替え費用は本当に入居者が全額負担すべきなのでしょうか？
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
壁紙の剥がれに関する責任の所在は、「通常の使用による経年劣化」なのか「入居者の故意・過失による損傷」なのかによって判断されます。
日常生活での自然な劣化か、意図的な損傷かの区別が退去費用の負担を左右します。
民法第606条および第621条では、賃借人には「善管注意義務（注意深く大切に扱う義務）」があり、通常の注意をもって物件を使用・管理する義務があるとされています。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、壁紙の通常の使用による日焼けや自然な剥がれについては貸主負担が原則とされています。
壁紙は日光や湿度の影響により自然に劣化するものであり、これらは経年変化として扱われます。
壁紙の耐用年数は6年と設定されており、入居期間が長期にわたる場合は経年劣化による価値の減少を考慮した負担割合の調整が行われます。
退去費用の相場は1㎡あたり1,000円程度ですが、耐用年数を考慮すると入居者の負担は大幅に軽減されます。
つまり、賃貸の壁紙が剥がれた場合の退去費用は、耐用年数6年を基準とした経年劣化の考慮により、通常の使用範囲内であれば入居者負担は最小限に抑えられ、適正な相場での交渉が可能です。
賃貸物件の壁紙が経年劣化や建物の構造的な問題によって剥がれた場合、退去費用は貸主（大家）が負担することになります。
壁紙の法定耐用年数は6年とされており、通常の使用による自然な劣化は貸主の責任範囲です。
具体的には、紫外線による色褪せや自然な接着力の低下、湿度変化による収縮・膨張で生じる剥がれ、建物の微細な揺れや沈下による壁紙の浮きなどが該当します。
また、入居前から存在していた施工不良による剥がれや、配管からの水漏れなど設備不備が原因の壁紙損傷も貸主負担となります。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常損耗（普通に使っていてできる傷み）による壁紙の張り替え費用は貸主負担と明記されています。
借主は入居時の写真撮影と、適切な室内環境の維持記録を保管することで、自然劣化であることを証明できます。
借主の故意・過失や通常の使用方法を超えた行為によって壁紙が剥がれた場合、退去費用は借主が負担することになります。
これは賃貸借契約における善良な管理者としての注意義務に違反するためです。
代表的なケースとして、釘やピンの過度な使用による穴あけ、テープやシールの直接貼付による剥がれ、ペットによる引っかき傷や噛み跡、タバコのヤニや臭いによる変色・劣化があります。
また、結露を放置したことによるカビの発生や壁紙の剥がれ、家具の移動時に生じた擦り傷や破れも借主負担となります。
子どもの落書きやクレヨン汚れ、食べ物や飲み物による汚損も同様です。
これらの損傷を避けるためには、壁への直接的な接触を避け、適切な保護材の使用や定期的な換気・清掃を心がけることが重要です。
賃貸借契約書には壁紙の取り扱いに関する具体的な条項が記載されており、これらを理解することで退去時のトラブルを避けることができます。
契約書の内容は物件や管理会社によって異なるため、入居前の十分な確認が必要です。
条項例
一般的な条項として「画鋲・釘等の使用禁止」「喫煙による損傷は借主負担」「ペットによる損傷は借主負担」「原状回復義務の詳細」などが記載されています。
特に注意すべきは「軽微な損傷も借主負担とする」といった過度に厳しい条項や「経年劣化も借主負担」とする不当な条項です。
これらは消費者契約法や民法の規定に反する可能性があります。
また「クリーニング費用は借主負担」「退去時の立会い義務」なども重要な条項です。
契約前に不明な点は必ず質問し、不当と思われる条項については法的なアドバイスを求めることも検討しましょう。
賃貸物件の壁紙張り替え費用は、部屋の広さや壁面積によって大きく異なります。
一般的に㎡あたり1,000円〜1,500円が相場となっており、部屋が広いほど総額も高くなる傾向があります。
1Kや1Rの単身者向け物件では、壁紙の全面張り替えで4万円〜8万円程度が相場です。
2DKや2LDKのファミリー向け物件では、リビングと各部屋を含めて10万円〜20万円程度の費用がかかります。
3LDK以上の大型物件では、20万円〜35万円程度の高額な費用が発生することもあります。
ただし、部分的な張り替えであれば、1面あたり1万円〜3万円程度で済む場合もあります。
費用を抑えるコツは、剥がれを早期発見して部分補修で対応することです。
また、壁紙のグレードによっても価格が変動するため、標準的な壁紙を選択することで費用を削減できます。
壁紙が剥がれた箇所や部位によって、張り替え費用や作業の難易度が変わります。
場所ごとの特性を理解して、適切な対策を講じることで費用を最小限に抑えることができます。
リビングや居室の壁紙張り替えは、1面あたり8,000円〜15,000円程度が相場です。
キッチン周辺は油汚れや湿気の影響で劣化しやすく、防汚性の高い壁紙への張り替えが必要で、1面あたり12,000円〜20,000円程度かかります。
浴室やトイレなどの水回りは、防水性能の高い壁紙が必要で、1面あたり10,000円〜18,000円程度の費用がかかります。
天井の壁紙は作業の難しさから、通常の壁面より1.5倍程度高くなることが多いです。
階段や廊下などの共用部分に近い箇所は、アクセスの難しさから追加料金が発生する場合があります。
部分的な補修で済む場合は、1箇所あたり3,000円〜8,000円程度で対応可能です。
この記事では、賃貸で壁紙が剥がれた場合の退去費用について、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいて解説してきました。
重要なのは、壁紙の損傷が「通常の使用による経年劣化」なのか「入居者の故意・過失による損傷」なのかを正確に判断することです。
壁紙の耐用年数は6年とされており、入居期間が長いほど入居者の負担は軽減される仕組みになっています。
また、損傷範囲に応じた部分張替えが原則であり、過度な全面張替え請求には注意が必要です。
退去費用に関して疑問や不安がある場合は、消費生活センターや住宅紛争処理支援センターなどの専門機関に相談することをお勧めします。
適切な知識を身につけて、公正な費用負担で円満な退去を実現しましょう。
