［事例29］保証金解約引特約が消費者契約法１０条により無効とされた事例

事例の背景

賃借人Ｘは、平成14年6月に賃貸人Ｙと月額賃料10万円で賃貸借契約を締結し、保証金50万円を支払いました。

契約書には、保証金から40万円を差し引く特約が記載されていました。

契約は平成16年と18年に更新され、平成19年3月31日にＸが物件を明け渡しました。Ｘは保証金50万円の返還を求めましたが、Ｙは特約を理由に返還を拒否しました。

これに対し、Ｘは特約が消費者契約法に違反し無効であるとして訴訟を提起しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を判断しました。

裁判所は、個人が所有不動産を継続して賃貸する行為は「事業」に該当し、不動産業者でなくても消費者契約法上の「事業者」とみなされると判断しました。

また、保証金から40万円を差し引く特約は、債務不履行がなくても返還しないとする内容で、消費者の権利を不当に制限し、民法の信義則に反するため無効とされました。

さらに、解約引率8割が京都の慣習であるとする証拠は不十分とされました。

原状回復費用については、4年10か月の入居期間を考慮し、修繕費用の1割を借主Ｘが負担するのが相当と判断されました。

裁判所は、Ｘの善管注意義務違反による損耗分のみを保証金から差し引くことを認め、特約の効力を否定し、賃貸人Ｙに32万177円の返還を命じました。

結論として、保証金解約引特約は消費者契約法に違反し無効であり、原状回復費用の按分も入居期間を考慮して適切とされました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

個人賃貸人でも継続的に賃貸を行う場合は「事業者」とみなされ、消費者契約法が適用されます。

消費者の権利を不当に制限する特約は、信義則に反し無効となる可能性が高いです。

また、原状回復費用については、入居期間を考慮して経年劣化分を按分することが適切とされます。

実務的には、賃貸借契約における特約の内容が消費者の権利を不当に制限しないよう注意が必要であり、原状回復費用の算定には入居期間を考慮することが重要です。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）