［事例15］通常損耗分を含めた原状回復義務の特約が有効とされた事例

事例の背景

賃借人Ｘは、平成6年3月に賃貸人Ｙと賃貸借契約を締結し、敷金22万5000円を差し入れました。

契約書には、「畳表の取替え、襖の張替え、クロスの張替え、クリーニングの費用を賃借人が負担する」旨の特約が記載されていました。

平成11年5月、契約が合意解除され、賃借人Ｘは物件を明け渡しました。

しかし、賃貸人Ｙは、通常の使用では生じない汚損・損耗があるとして、特約に基づき畳表の取替え費用等23万8875円を敷金22万5000円および前家賃4万1130円の合計26万6130円から相殺し、精算金2万7255円を返還しました。

これに対し、賃借人Ｘは特約が無効であるとして、敷金等の返還を求めて提訴しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を検討し、特約の有効性を認めました。

裁判所は、契約時に特約条項による負担額を具体的に算出することが困難であることや、賃貸人Ｙが住宅金融公庫融資を受けていないことを理由に特約の無効を認めず、私的自治の原則を重視しました。

また、契約条項の文言から自然損耗分を含むと解釈し、特約が公序良俗に反しない限り有効であると判断しました。

その結果、賃借人Ｘの控訴は棄却され、賃貸人Ｙの付帯控訴に基づき原判決の敗訴部分が取り消され、賃借人Ｘは特約に基づく費用を負担することとなりました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆と教訓は以下の通りです。

契約は当事者の意思に基づいて締結されるため、特約条項の有効性が争われる場合には私的自治の原則が優先されます。

特約が公序良俗に反するかどうかは、契約内容の合理性や当事者間の公平性を基準に判断されます。

また、特定の法規が適用されるかどうかは当事者の状況に応じて異なるため、契約締結時に法規の適用範囲を確認することが重要です。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）