通常損耗に関する補修費用を賃借人が負担する旨の特約が成立していない判断された判例

2023年5月20日

最高裁判所第2小法廷は、通常損耗に関する補修費用を賃借人が負担する旨の特約が成立していないと判断しました。

その結果、賃借人Ｘの未返還分の敷金および遅延損害金の請求を棄却した一審判決を破棄し、差戻しとしました。

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事案の概要

この事案では、賃借人Ｘと賃貸人Ｙの間で特定優良賃貸住宅の促進に関する法律に基づく賃貸借契約が締結されました。

契約書には、賃借人が住宅を明け渡す際には通常損耗に係る補修費用を賃貸人の指示に従って負担する旨の規定がありました。

しかし、裁判所はこの特約が明確に合意されていないと判断しました。

賃貸借契約書や負担区分表には通常損耗補修特約の内容が具体的に明記されていなかった上、説明会でもその内容について明示されていなかったため、賃借人Ｘに特約が理解され、合意されたとは言えないと結論づけられました。

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敷金	結果	賃借人負担となった部分
敷金35万3700円	うち未返還分30万2547円の請求を棄却した控訴審を破棄差戻し	高裁へ差戻し

出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）

判決の要旨

賃借人の通常損耗補修費用負担義務：建物の賃貸借においては、通常損耗による賃借物件の劣化や価値の減少は賃料の中に含まれる減価償却費や修繕費などの必要経費として賃借人から支払われることが一般的です。通常損耗に関する補修費用を賃借人に負担させるためには、賃貸借契約の条項に具体的に明記されるか、口頭で説明されて賃借人が明確に認識し合意した特約が必要です。
本件特約の成立否定：本件契約書や負担区分表には通常損耗補修特約の内容が具体的に明記されておらず、説明会でもその内容が説明されていなかったため、賃借人Ｘに特約が理解され、合意されたとは言えませんでした。そのため、賃借人Ｘに通常損耗補修費用の負担義務は課されていないと判断されました。