引っ越しの時期が近づくと、多くの賃借人が不安になるのが原状回復費用の問題です。「壁の小さな傷で10万円請求された」「前の住人の傷まで負担させられた」など、思わぬ高額請求に驚いた経験はありませんか？原状回復費用の相場を知らないまま契約すると、退去時に大きなトラブルになりかねません。
この記事では、原状回復費用の相場や法的根拠、トラブルを避けるためのポイントを詳しく解説します。これから賃貸契約をする方も、すでに入居中の方も、正しい知識を身につけて不要な出費を防ぎましょう。
自己紹介文要約：
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
原状回復とは、賃借人が借りた部屋を退去する際に、部屋を借りた当初の状態に戻すことを意味します。しかし、これは「新築同様の状態に戻す」という意味ではありません。国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。
つまり、日常生活での通常の使用による損耗や経年変化については、賃借人ではなく賃貸人（大家さん）が負担するべきものなのです。この区別を明確に理解することが、原状回復費用のトラブルを避ける第一歩となります。
原状回復に関する法的解釈は、2020年4月に施行された改正民法（民法第621条）において明確に規定されています。改正民法では「賃借人は、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を原因とする損耗についての原状回復義務を負わない」と明記されました。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」も、この考え方に基づいて作成されており、賃貸住宅市場の標準的なルールとして広く参照されています。このガイドラインは法的拘束力はありませんが、裁判所でも判断基準として採用されることが多く、実質的な規範として機能しています。
特に重要なのは、賃借人の負担と賃貸人の負担を明確に区分していることです。たとえば、畳の日焼けや壁紙の自然退色などは経年変化として賃貸人負担とされる一方、タバコのヤニによる壁の変色や、ペットによる傷は賃借人負担と整理されています。この区分を理解しておくことで、不当な請求から自身を守ることができます。
原状回復費用をめぐるトラブルは、以下のような典型的なケースで発生しています。
国土交通省の調査によれば、賃貸住宅の退去時トラブルの約70%が原状回復費用に関連しています。特に多いのが、クロスや床材の張替え費用の全額を借主に請求するケースです。
原状回復と混同されやすい退去時の費用には以下のようなものがあります。
| 費用の種類 | 原状回復との違い | 負担者 |
|---|---|---|
| ハウスクリーニング費用 | 通常の清掃は原状回復義務に含まれるが、特殊清掃（エアコンクリーニングなど）は別 | 通常清掃は賃借人、特殊清掃は契約による |
| リフォーム・リノベーション費用 | 原状回復は元の状態に戻すこと、リフォームは性能や価値を高めること | リフォームは原則賃貸人負担 |
| 設備の故障修理費用 | 設備の自然故障は修理であり原状回復ではない | 自然故障は賃貸人、使用上の過失は賃借人 |
| 残置物処分費用 | 退去時に残された家具や家電の処分費用 | 原則として賃借人負担 |
| 鍵交換費用 | セキュリティ対策としての鍵交換 | 通常の退去では賃貸人負担、紛失時は賃借人負担 |
判別ポイントとしては、「その費用が通常の使用で生じる損耗の回復に関するものか」「入居者の故意・過失があったか」「経年変化として自然に発生するものか」「設備の更新や資産価値向上に関するものか」という点を確認することが重要です。
例えば、残置物処分費用については、賃借人が退去時に家具や家電製品を放置した場合、その処分費用は賃借人の負担となります。これは原状回復義務の一環として、借りた部屋を契約終了時には明け渡す義務があるためです。しかし、もともと部屋に備え付けられていた家電や家具の処分費用については、賃貸人負担となるケースが一般的です。
また、次の入居者のために行う鍵交換は原則賃貸人負担ですが、契約書に特約がある場合は注意が必要です。
原状回復費用の相場は、損耗の種類や程度によって大きく異なります。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、一般的な相場を紹介します。
まず、原状回復費用は「賃借人負担部分」と「賃貸人負担部分」に分けて考える必要があります。賃借人負担となるのは、あくまで故意・過失や通常の使用を超える使用による損耗・毀損のみです。
一般的な相場としては、以下のような目安があります。
| 項目 | 賃借人負担の相場 | 備考 |
|---|---|---|
| 壁紙（クロス）の張替え | 1㎡あたり1,500〜2,500円 | 通常は経年変化分を控除 |
| フローリングの張替え | 1㎡あたり5,000〜8,000円 | 深い傷やペットによる損傷の場合 |
| 畳の表替え | 1畳あたり6,000〜10,000円 | 破損・シミがある場合のみ |
| クリーニング | 1R〜1Kで2〜3万円程度 | 特に汚れがひどい場合のみ |
| 鍵交換 | 5,000〜15,000円 | 鍵の紛失時のみ |
原状回復費用として相場を超える請求を受けた場合、まずは冷静に対応することが大切です。感情的になって対立を深めるのではなく、法的な根拠やガイドラインに基づいて交渉を進めましょう。
まず、請求内容の明細書を入手し、各項目が賃借人負担となる根拠を確認します。経年変化や通常損耗と思われる項目については、国土交通省のガイドラインを参照しながら、なぜ賃借人負担でないと考えるのか説明しましょう。
具体的な交渉ステップは次の通りです。
原状回復費用に関するトラブルを未然に防ぐためには、入居時からの準備と適切な住まい方が重要です。トラブル予防の基本的な考え方は「証拠を残す」「契約内容を理解する」「適切に使用・管理する」の3点にあります。
入居時には、部屋の状態を写真や動画で記録しておきましょう。特に既存の傷や汚れがある場合は、管理会社や大家さんに書面で確認してもらうことが理想的です。契約書や重要事項説明書の原状回復に関する条項もしっかり確認し、不明点があれば契約前に質問しておくことが大切です。
また、居住中は日常的なメンテナンスを怠らず、小さな問題は早めに対処しましょう。カビや水漏れなどは放置すると被害が拡大し、結果的に高額な原状回復費用につながる可能性があります。
原状回復費用に関するトラブルを避けるためには、「経年変化や通常損耗は賃貸人負担」という基本原則を理解し、入居時から退去時まで計画的に対応することが重要です。特に、入居時の状態確認と記録、契約書の確認、適切な住まい方と管理、退去時の立会いなどがポイントとなります。
相場を大幅に超える請求を受けた場合は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参照しながら、冷静に交渉することが大切です。交渉が難しい場合は、消費生活センターや法テラスなどの公的機関に相談することも検討しましょう。
賃貸住宅に関する制度やルールは定期的に見直されていますので、最新の情報を確認することも忘れないでください。この記事で紹介した以外にも、賃貸契約における重要なポイントは多くありますので、契約前には十分な情報収集と理解に努めましょう。
これは一般的な情報提供であり、個別の事例については専門家への相談をお勧めします。賃貸契約は大切な法的契約ですので、不明点があれば早めに専門家のアドバイスを求めることが賢明です。
