［事例13］特約条項に規定のないクリーニング費用等の賃借人による負担が認められなかった事例

事例の背景

賃借人Ｙは、平成9年11月に賃貸人Ｘと賃貸借契約を締結し、敷金として16万5000円を支払いました。

平成11年5月に契約を合意解除し、物件を明け渡しました。

しかし、賃貸人Ｘは、原状回復費用として以下の費用を請求し、敷金との差額5万2857円を求めて提訴しました。

賃借人Ｙは、畳修理代、襖張替え代、水道未払費用の合計10万5045円は認めたものの、フロア張替え代と室内クリーニング代については、特約がなく、通常の使用による損耗・汚損を超えないとして支払いを拒否しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を重視し、賃借人Ｙの主張を全面的に認めました。

本件契約には、フロア張替え及びクリーニング費用の負担を定めた特約条項が存在しませんでした。

賃借人がこれらの費用を負担するためには、特約による明確な合意が必要であり、通常の使用による損耗・汚損は賃借人の負担範囲に含まれません。

これらを超える損耗・汚損については、賃借人がその義務を認識し、または認識し得る状況にあることが必要ですが、本件ではそのような証拠がありませんでした。

したがって、裁判所は賃借人Ｙにフロア張替え及び室内クリーニング費用の支払い義務はないと判断し、賃貸人Ｘの請求を一部認容、一部棄却しました。

具体的には、敷金16万5000円から賃借人Ｙが認めた10万5045円を差し引いた5万9955円を返還するよう命じました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

原状回復費用の負担を明確にするためには、賃貸借契約に特約条項を設けることが不可欠です。

特約がない場合、賃借人は通常の使用による損耗・汚損を超える費用を負担する義務はなく、賃貸人はそのような損耗・汚損を証明する証拠を収集する必要があります。

入居時と退去時の物件の状態を写真や書面で記録することが有効です。

賃借人は、特約がない限り、通常の使用による損耗・汚損を理由に過剰な費用を請求されることはないため、契約締結時に費用負担に関する説明を受けることが重要です。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）