自然損耗は借主の負担？経年劣化との違いとトラブル事例

「入居したばかりの賃貸物件で、トラブルに見舞われてしまった。修理をお願いしたら、借主の負担になると言われてしまった。」

賃貸物件でこのようなトラブルに見舞われた経験のある方は多いのではないでしょうか。賃貸借契約においては、原則として賃貸人が賃貸物件の修理義務を負いますが、借主の負担で修理を行う旨の特約がある場合もあります。

そこで今回は、賃貸借契約における修理義務の帰属について、詳しく解説します。賃貸物件の借主である方は、ぜひ参考にしてみてください。

賃貸借契約においては、賃貸人は賃貸物件を借主に明け渡す義務を負い、借主は賃貸物件を善良なる管理者の注意をもって使用・収益する義務を負います。また、賃貸物件の修理義務は、原則として賃貸人に帰属します。

しかし、賃貸借契約において、借主の負担で修理を行う旨の特約がある場合は、この限りではありません。例えば、賃貸借契約書に「借主は、賃貸物件について、借主の故意または重大な過失による損傷を除き、通常の使用に伴う損耗、汚損、修繕等に要する費用を負担するものとする」といった特約が記載されている場合、借主は賃貸物件の修理費用を負担することになります。

賃貸借契約において、修理義務の帰属が不明な場合は、賃貸借契約書を確認するか、弁護士に相談することをお勧めします。

自然損耗とは

自然損耗とは、時間の経過とともに自然に発生する物件の損耗です。賃貸物件の場合、自然損耗は原状回復の対象とはならず、貸主が負担することになります。ただし、自然損耗であっても、入居者の故意や過失によって発生した場合は、入居者が原状回復の義務を負う場合があります。

自然損耗とは何か？

自然損耗とは、雨風や日光、温度変化などの自然現象によって発生する物件の損耗です。具体的には、次のようなものがあります。

• 壁や床の色あせ
• 畳のへたり
• カーペットの毛玉
• 浴室や洗面所の水垢
• トイレの黄ばみ
• 窓ガラスの曇り
• ドアのきしみ
• 家具の傷
• 家電の故障

これらの損耗は、物件を通常どおりに使用していれば避けられないものであり、入居者の故意や過失とは認められません。そのため、賃貸物件の場合、自然損耗は原状回復の対象とはならず、貸主が負担することになります。

自然損耗と経年劣化の違い

自然損耗とよく混同される言葉に「経年劣化」があります。経年劣化とは、物件が年月の経過とともに自然に劣化することです。自然損耗と経年劣化は似ていますが、次のような違いがあります。

• 自然損耗は、時間の経過とともに自然に発生する損耗であるのに対し、経年劣化は、物件が使用されるにつれて発生する損耗です。
• 自然損耗は、物件を通常どおりに使用していれば避けられないものであるのに対し、経年劣化は、物件の使用方法によっては避けられることがあります。

賃貸物件の場合、自然損耗は原状回復の対象とはならず、貸主が負担することになりますが、経年劣化については、入居者の使用状況によっては、入居者が原状回復の義務を負う場合があります。

自然損耗の例

自然損耗の例をいくつか挙げてみましょう。

• 壁や床の色あせ：壁や床は、日光や紫外線の影響で色あせします。
• 畳のへたり：畳は、重い家具を長時間置いたり、頻繁に歩いたりするとへたります。
• カーペットの毛玉：カーペットは、頻繁に掃除をしないと毛玉が立ちます。
• 浴室や洗面所の水垢：浴室や洗面所は、水垢やカビが発生しやすい場所です。
• トイレの黄ばみ：トイレは、尿石や黄ばみが発生しやすい場所です。
• 窓ガラスの曇り：窓ガラスは、結露や汚れが原因で曇ります。
• ドアのきしみ：ドアは、使用頻度が多いときしむことがあります。
• 家具の傷：家具は、ぶつけたりこすったりすることで傷がつきます。
• 家電の故障：家電は、使用頻度が多いと故障することがあります。

これらは、自然損耗の一例です。自然損耗は、物件を通常どおりに使用していれば避けられないものであり、入居者の故意や過失とは認められません。

自然損耗の原状回復義務

自然損耗とは、時間の経過とともに自然に発生する物件の損耗です。賃貸物件の場合、自然損耗は原状回復の対象とはならず、貸主が負担することになります。ただし、自然損耗であっても、入居者の故意や過失によって発生した場合は、入居者が原状回復の義務を負う場合があります。

自然損耗は原状回復の対象となるのか？

自然損耗は、物件を通常どおりに使用していれば避けられないものであり、入居者の故意や過失とは認められません。そのため、賃貸物件の場合、自然損耗は原状回復の対象とはなりません。

しかし、自然損耗であっても、入居者の故意や過失によって発生した場合は、入居者が原状回復の義務を負う場合があります。例えば、壁に落書きをしたり、家具を傷つけたりした場合などは、入居者の故意や過失による損耗と認められ、入居者が原状回復の義務を負うことになります。

自然損耗の原状回復費用は誰が負担するのか？

自然損耗は、賃貸物件の場合、原状回復の対象とはなりません。そのため、自然損耗の原状回復費用は、貸主が負担することになります。

ただし、自然損耗であっても、入居者の故意や過失によって発生した場合は、入居者が原状回復の義務を負うことになります。その場合、自然損耗の原状回復費用は、入居者が負担することになります。

自然損耗の原状回復義務を免れる方法はある？

自然損耗の原状回復義務を免れるためには、入居者の故意や過失による損耗ではないことを証明する必要があります。例えば、壁に落書きをされた場合は、落書きをしたことがないこと、または落書きをしたのは入居者ではないことを証明する必要があります。

自然損耗の原状回復義務を免れるためには、客観的な証拠を残しておくことが重要です。例えば、壁に落書きをされた場合は、落書きをする前後に写真を撮っておく必要があります。また、家具を傷つけた場合は、傷をつけていないことがわかる書類を残しておく必要があります。

自然損耗の原状回復義務は、入居者にとって大きな負担になることがあります。そのため、自然損耗の原状回復義務を免れるためには、客観的な証拠を残しておくことが重要です。

自然損耗を防ぐための対策

自然損耗とは、時間の経過とともに自然に発生する物件の損耗です。賃貸物件の場合、自然損耗は原状回復の対象とはならず、貸主が負担することになります。しかし、自然損耗であっても、入居者の故意や過失によって発生した場合は、入居者が原状回復の義務を負う場合があります。

そのため、自然損耗を防ぐことは、入居者にとって重要です。ここでは、自然損耗を防ぐための対策をご紹介します。

家具や家電を傷つけないようにする

家具や家電は、ぶつけたりこすったりすることで傷がつきます。そのため、家具や家電を置く場所には注意が必要です。また、家具や家電を動かすときは、慎重に動かしましょう。

水回りの掃除をこまめにする

水回りは、水垢やカビが発生しやすい場所です。そのため、水回りの掃除はこまめに行うようにしましょう。水回りの掃除は、専用の洗剤を使うと効果的です。

壁や床に傷をつけないようにする

壁や床は、ぶつけたりこすったりすることで傷がつきます。そのため、壁や床に物をぶつけないように注意しましょう。また、壁や床に物を置くときは、クッション材を使用すると傷を防ぐことができます。

これらは、自然損耗を防ぐための対策の一例です。自然損耗を防ぐためには、物件を丁寧に扱い、定期的なメンテナンスをすることが大切です。

賃貸契約書に記載された修繕・取替特約は、賃貸人の責任を免除するものではなく、自然な汚れや摩耗などについては賃借人による原状回復の義務がないことが認められた事例

賃貸借契約においては、賃貸人は賃貸物件を借主に明け渡す義務を負い、借主は賃貸物件を善良なる管理者の注意をもって使用・収益する義務を負います。また、賃貸物件の修理義務は、原則として賃貸人に帰属します。ただし、賃貸借契約において、借主の負担で修理を行う旨の特約がある場合は、この限りではありません。

京都地方裁判所平成7年10月5日判決は、賃貸借契約において、修理・取替え特約があったとしても、賃借人は賃貸目的物の通常の使用利益に伴う自然の損耗や汚損について、積極的にその修繕等の義務を負担するとは認められないと判示しています。

本件では、賃貸人が賃貸物件の修理を借主の負担とする特約を定めていましたが、裁判所は、この特約は、賃貸借契約継続中における賃貸人の修繕義務を免除することを定めたものと解すべきであるとしました。また、賃借人は、賃貸目的物の通常の使用利益に伴う自然の損耗や汚損について、積極的にその修繕等の義務を負担するとは認められないとしました。

本判決は、賃貸借契約における修理義務の帰属に関する重要な判例であると考えられます。本判決は、賃貸借契約においては、賃貸人が原則として賃貸物件の修理義務を負うものであり、借主は賃貸物件を通常の使用方法で使用した結果生じた損耗や汚損について修繕義務を負わないことを示しています。

賃貸物件の借主である方は、本判決を参考に、賃貸物件の修理義務が賃貸人に帰属することを確認しておくことが重要です。

出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版）

自然損耗は借主の負担？経年劣化との違いとトラブル事例のまとめ

賃貸借契約においては、賃貸人は賃貸物件を借主に明け渡す義務を負い、借主は賃貸物件を善良なる管理者の注意をもって使用・収益する義務を負います。また、賃貸物件の修理義務は、原則として賃貸人に帰属します。ただし、賃貸借契約において、借主の負担で修理を行う旨の特約がある場合は、この限りではありません。

京都地方裁判所平成7年10月5日判決は、賃貸借契約において、修理・取替え特約があったとしても、賃借人は賃貸目的物の通常の使用利益に伴う自然の損耗や汚損について、積極的にその修繕等の義務を負担するとは認められないと判示しています。

本件では、賃貸人が賃貸物件の修理を借主の負担とする特約を定めていましたが、裁判所は、この特約は、賃貸借契約継続中における賃貸人の修繕義務を免除することを定めたものと解すべきであるとしました。また、賃借人は、賃貸目的物の通常の使用利益に伴う自然の損耗や汚損について、積極的にその修繕等の義務を負担するとは認められないとしました。

本判決は、賃貸借契約における修理義務の帰属に関する重要な判例であると考えられます。本判決は、賃貸借契約においては、賃貸人が原則として賃貸物件の修理義務を負うものであり、借主は賃貸物件を通常の使用方法で使用した結果生じた損耗や汚損について修繕義務を負わないことを示しています。

賃貸物件の借主である方は、本判決を参考に、賃貸物件の修理義務が賃貸人に帰属することを確認しておくことが重要です。

自然損耗は借主の負担？経年劣化との違いとトラブルに関するよくある質問

賃貸物件の修理義務は誰に帰属するのですか？

賃借人は自然の損耗や汚損について、修繕等の義務を負担するのでしょうか？

賃貸物件の借主である方は、賃貸物件の修理義務が賃貸人に帰属することを確認しておくことは重要ですか？