【原状回復ガイドラインの負担割合表】簡単に退去費用の負担割合が分かる

賃貸住宅の退去時に発生する原状回復（元の状態に戻すこと）費用について、多くの賃借人が「どこまでが自分の負担なのか分からない」という悩みを抱えています。

実は、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、詳細な負担割合表が掲載されており、これを正しく理解することで不当な費用請求を回避できます。

本記事では、この負担割合表の読み方を分かりやすく解説し、退去時のトラブルを未然に防ぐための具体的なポイントをお伝えします。

適切な知識を身につけることで、賃借人としての権利を守り、安心して退去手続きを進めることができるでしょう。

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1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。

日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号

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原状回復ガイドラインの負担割合表を読み解くポイント

原状回復ガイドラインは損耗を4つの区分に分類し、負担者を明確化しています。

負担割合表を読み解く際の最重要ポイントは、損傷の原因が「通常使用」か「善管注意義務（注意深く大切に扱う義務）違反」かを正確に判断することです。

通常使用による損耗は原則として賃貸人負担となり、善管注意義務違反（注意深く扱わなかった責任）による損傷は賃借人負担となります。

具体的な判断基準として、まず損傷の程度と範囲を確認し、次に入居期間と使用状況を考慮します。

例えば、壁紙の日焼けや家具の設置跡は通常使用の範囲内とされますが、タバコのヤニや故意による穴あけは賃借人負担となります。

また、耐用年数（使える期間の目安）を超えた設備については、経年劣化（時間が経って自然に古くなること）による価値減少を考慮し、残存価値（古くなっても残る価値）に基づいて負担額を算定します。

表を活用する際は、該当する事例を正確に特定し、記載された負担区分（誰が費用を払うかの分け方）に従って判断することが重要です。

行政書士 松村 元

負担区分の判定では客観的事実と法的基準に基づく冷静な判断が重要です。感情的な主張ではなく、ガイドラインの具体的事例と照合して判定してください。特にA（＋B）区分の判定では、通常の清掃や手入れを実施していたかの立証が鍵となります。記録や写真による証拠準備を怠らないようにしましょう。

損耗・毀損の事例区分（部位別）負担割合表

以下の事例区分（部位別）負担割合表は、具体的な損傷状況に応じた負担区分を迅速に判定できる実用的なツールです。

実際の退去時には、損傷箇所を表の分類と照合し、負担者を確定します。

• 床材（畳・フローリング・カーペット）
• 壁・天井材（クロス等）
• 建具・設備・その他の負担判定

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部位＼区分	Ａ（＋Ｇ） 次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素があるもの	A 賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの	Ａ（＋Ｂ） 賃借人のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられるもの	B 賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの （明らかに通常の使用による結果とはいえないもの）
床（畳・フローリング・カーペットなど）	畳の裏返し、表替え（特に破損等していないが、次の入居者確保のために行うもの） （考え方）入居者入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。 フローリングワックスがけ （考え方）ワックスがけは通常の生活に おいて必ず行うとまでは言い切れず、物件の維持管理の意味合いが強いことから、賃 貸人負担とすることが妥当と考えられる。	家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡 （考え方）家具保有数が多いという我が国の実状に鑑みその設置は必然的なものであり、設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による損耗ととらえるのが妥当と考えられる。 畳の変色、フローリングの色落ち（日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの （考え方）日照は通常の生活で避けられないものであり、また、構造上の欠陥は、賃借人には責任はないと考えられる（賃借人が通知義務を怠った場合を除く）。	カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ （考え方）飲み物等をこぼすこと自体は通常の生活の範囲と考えられるが、その後の手入れ不足等で生じたシミ・カビの除去は賃借人の負担により実施するのが妥当と考えられる 冷蔵庫下のサビ跡 （考え方）冷蔵庫に発生したサビが床に付着しても、拭き掃除で除去できる程度であれば通常の生活の範囲と考えられるが、そのサビを放置し、床に汚損等の損害 を与えること、賃借人の善管注意義務違反に該当す	引越作業で生じたひっかきキズ （考え方）賃借人の善管注意義務違反または過失に該当する場合が多いと考えられる。 畳やフローリングの色落ち（賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの） （考え方）賃借人の善管注意義務違反に該当する場合が多いと考えられる。 落書き等の故意による毀損

行政書士 松村 元

床材の負担判定では、損傷発生の経緯と入居者の対応を詳細に検証することが重要です。通常使用の範囲内での損耗は原則として貸主負担ですが、適切な清掃や手入れを怠った結果拡大した損傷は借主負担となります。退去立会い時は損傷の発生時期と原因を具体的に説明し、適正な区分判定を求めてください。

【設備・内装材の耐用年数のまとめ】国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

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部位＼区分	Ａ（＋Ｇ） 次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素があるもの	A 賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの	Ａ（＋Ｂ） 賃借人のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられるもの	B 賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの （明らかに通常の使用による結果とはいえないもの）
壁・天井（クロスなど）	なし	テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ） （考え方）テレビ、冷蔵庫は通常一般的な生活をしていくうえで必需品であり、その使用による電気ヤケは通常の使用ととらえるのが妥当と考えられる。 壁に貼ったポスターや絵画の跡 （考え方）壁にポスター等を貼ることによって生じるクロス等の変色は、主に日照などの自然現象によるもので、通常の生活による損耗の範囲であると考えられる。 エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡 （考え方）エアコンについても、テレビ等と同様一般的な生活をしていくうえで必需品になってきており、その設置によって生じたビス穴等は通常の損耗と考えられる。 クロスの変色（日照などの自然現象によるもの） （考え方）畳等の変色と同様、日照は通常の生活で避けられないものであると考えられる。 壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの） （考え方）ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範疇のものであり、そのために使用した画鋲、ピン等の穴は、通常の損耗と考えられる。	台所の油汚れ （考え方）使用後の手入れが悪くススや油が付着している場合は、通常の使用による損耗を超えるものと判断されることが多いと考えられる。 結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ （考え方）結露は建物の構造上の問題であることが多いが、賃借人が結露が発生しているにもかかわらず、賃貸人に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。 クーラー(賃貸人所有)から水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食 （考え方）クーラー保守は所有者(賃貸人)が実施するべきものであるが、水漏れを放置したり、その後の手入れを怠った場合は、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。	タバコ等のヤニ・臭い （考え方）喫煙等によりクロス等がヤニで変色したり臭いが付着している場合は、通常の使用による汚損を超えるものと判断される場合が多いと考えられる。なお、賃貸での喫煙等が禁じられている場合は、用法違反にあたるものと考えられる。 壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替が必要な程度のもの） （考え方）重量物の掲示等のためのくぎ、ネジ穴は、画鋲等のものに比べて深く、範囲も広いため、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。なお、地震等に対する家具転倒防止の措置については、予め、賃貸人の承諾、または、くぎやネジを使用しない方法等の検討が考えられる。 クーラー(賃借人所有)から水漏れし、放置したため壁が腐食 （考え方）クーラーの保守は所有者（この場合賃借人）が実施すべきであり、それを怠った結果、壁等を腐食させた場合には、善管注意義務違反と判断されることが多いと考えられる。 天井に直接つけた照明器具の跡 （考え方）あらかじめ設置された照明器具用コンセントを使用しなかった場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。落書き等の故意による毀損

行政書士 松村 元

壁材の負担判定では画鋲の穴とネジ穴の区別が特に重要です。画鋲・ピンによる小さな穴は通常使用として貸主負担ですが、重量物設置による大きな穴は借主負担となります。穴の大きさと深さ、下地ボードへの影響を具体的に確認し、適正な判定を求めることが大切です。

【設備・内装材の耐用年数のまとめ】国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

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部位＼区分	Ａ（＋Ｇ） 次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素があるもの	A 賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの	Ａ（＋Ｂ） 賃借人のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられるもの	B 賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの （明らかに通常の使用による結果とはいえないもの）
建具（襖、柱など）	網戸の張替え（破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの） （考え方）入居者入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。	地震で破損したガラス （考え方）自然災害による損傷であり、賃借人には責任はないと考えられる。 網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの） （考え方）ガラスの加工処理の問題で亀裂が自然に発生した場合は、賃借人には責任はないと考えられる。	なし	飼育ペットによる柱等のキズ・臭い （考え方）特に、共同住宅におけるペット飼育は未だ一般的ではなく、ペットの躾や尿の後始末などの問題でもあることから、ペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが付着している場合は賃借人負担と判断される場合が多いと考えられる。なお、賃貸でのペットの飼育が禁じられている場合は、用法違反にあたるものと考えられる。 落書き等の故意による毀損
設備・その他（鍵など）	全体のハウスクリーニング（専門業者による） （考え方）賃借人が通常の清掃(具体的には、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇、レンジ回りの油汚れの除去等)を実施している場合は次の入居者確保のためのものであり、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。 エアコンの内部洗浄 （考え方）喫煙等による臭い等が付着していない限り、通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、賃借人の管理の範囲を超えているので、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。 消毒（台所、トイレ） （考え方）消毒は日常の清掃と異なり、賃借人の管理の範囲を超えているので、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。 浴槽、風呂釜等の取替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のため行うもの） （考え方）物件の維持管理上の問題であり、賃貸人負担とするのが妥当と考えられる。	鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合） （考え方）入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とする 設備機器の故障、使用不能（機器の寿命によるもの） （考え方）経年劣化による自然損耗であり、賃借人に責	ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす （考え方）使用期間中に、その清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合は、賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられる。 風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等 （考え方）使用期間中に、その清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合は、賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられる。	日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損 （考え方）賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられる。 鍵の紛失、破損による取替え （考え方）鍵の紛失や不適切な使用による破損は、賃借人負担と判断される場合が多いものと考えられる。 戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草 （考え方）草取りが適切に行われていない場合は、賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断される場合が多いと考えられる。

行政書士 松村 元

設備の負担判定では機器の耐用年数と故障原因の特定が決定的に重要です。自然故障と管理不備による故障を明確に区別し、メーカー保証期間や一般的な耐用年数を根拠として主張してください。水回りの清掃については、日常的な清掃の実施状況を具体的に立証できる記録があると有利です。

【設備・内装材の耐用年数のまとめ】国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

まとめ

原状回復ガイドラインの負担割合表は、賃貸住宅の退去時トラブルを防ぐための重要なツールです。

通常使用による損耗は賃貸人負担、故意・過失による損傷は賃借人負担という基本原則を理解し、具体的な事例については部位別一覧表で確認することで適切な判断ができます。

退去時には感情的にならず、ガイドラインに基づいた客観的な話し合いを心がけましょう。

不明な点がある場合は、各自治体の住宅相談窓口や消費生活センターに相談することをお勧めします。

適切な知識と準備により、円滑な退去手続きを実現しましょう。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） – 契約の終了に伴う原状回復義務の考え方

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【設備・内装材の耐用年数のまとめ】国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 耐用年数６年の壁紙やカーペット、８年の家具、１０年の水回り設備、１５年の基幹設備、そして建物耐用年数適用設備まで、それぞれ異なる計算基準があることを理解することが重要です。退去時の費用負担では通常使用による損耗は貸主負担、故意・過失による損傷のみが入居者負担となる民法の原則を覚えておきましょう。不当な請求を受けた場合は法的根拠に基づく反論と第三者機関への相談により、適正な解決を図ることができます。