賃貸借契約における「設備使用料」や「設備協力金」の名目で金員を徴収する慣行は、かつて一部地域で見受けられました。
しかし、このような名目での金員徴収が常に適法とは限らず、その金額や性質によっては公序良俗に反して無効となる場合があります。
今回ご紹介する大津地方裁判所平成16年2月24日判決は、住宅金融公庫融資物件における設備使用料の徴収が公序良俗違反として無効と判断された重要な判例です。
この事例では、冷暖房機の使用対価として徴収された設備使用料が、公庫法の趣旨に反し、かつ著しく高額であることから公序良俗違反として無効と判断されました。
本記事では、この判例の詳細な分析を通じて、賃貸借契約における追加費用の適法性判断基準と、賃借人の権利保護について解説いたします。
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
本事例は、住宅金融公庫融資を受けた賃貸物件において、設備使用料等の名目で徴収された金員の返還を求める争いです。
平成6年5月に締結された賃貸借契約は、月額賃料7万1000円、敷金21万3000円の条件で開始されました。
特徴的なのは、契約開始時に「設備協力金」として15万円を支払い、さらに平成8年5月と平成10年5月の更新時に「設備使用料」として各15万円、合計45万円もの追加費用を支払っていた点です。
明け渡し時には、賃貸人が自然損耗による修繕費負担特約を根拠として27万9980円の補修費用を主張し、敷金を上回る費用請求を行いました。
これに対し賃借人は、設備使用料の徴収が公庫法違反・公序良俗違反として無効であることを主張し、既払金の返還と敷金の返還を求めて提訴に至りました。
本件賃貸借契約には、賃借人に重い負担を課す複数の条項が設けられていました。
賃貸人は設備使用料について「冷暖房機の使用対価」として正当性を主張していました。
しかし、この物件は住宅金融公庫融資を受けた物件であり、公庫法35条及び同法施行規則10条により、権利金・礼金・更新料等の金員徴収が制限されていました。
また、自然損耗による修繕費負担特約についても、契約締結時に具体的な説明がなされておらず、賃借人の明確な認識と合意が欠如していた状況でした。
これらの契約条項は、実質的に賃借人に二重・三重の負担を課すものであり、その適法性が厳しく問われることとなりました。
本件では、設備使用料の性質と修繕費負担特約の有効性について、双方が対立する主張を展開しました。
| 争点 | 賃貸人側の主張 | 賃借人側の主張 |
|---|---|---|
| 設備使用料の性質 | 冷暖房機の使用対価として正当。公庫法が禁止する「権利金・謝金等」に該当しない | 公庫法違反かつ公序良俗違反で無効 |
| 設備使用料の合意 | 承諾書の差入れ等により有効に合意が成立している | 真の合意は存在しない |
| 修繕費負担特約 | 契約書に明記された特約に基づき、自然損耗も含めて賃借人が負担 | 合意不成立で公庫法・公序良俗違反 |
賃貸人側は、設備使用料を冷暖房機の使用対価として位置づけ、公庫法が禁止する権利金等とは性質が異なると主張しました。
また、賃借人が承諾書を差し入れるなど、形式的には合意が成立していると強調し、契約条項の有効性を主張していました。
これに対し賃借人側は、設備使用料の金額が公庫の指導金額を大幅に超える高額なものであり、実質的には権利金・礼金と同様の性質を持つと反論しました。
修繕費負担特約についても、具体的な説明が欠如しており、真の合意は成立していないと主張し、公庫法の趣旨に反する不当な条項であることを強調しました。
裁判所は、公庫法の趣旨と公序良俗の観点から、明確な判断基準を示しました。
| 判断項目 | 裁判所の認定 | 結論 |
|---|---|---|
| 修繕費負担特約の有効性 | ①客観的・合理的理由、②賃借人の認識、③義務負担の意思表示が必要だが、具体的説明がなく合意不成立 | 特約無効 |
| 設備使用料と公庫法 | 公庫法35条、同法施行規則10条で禁止されている賃借人の不当な負担に該当 | 公庫法違反 |
| 公序良俗違反の判断 | 公庫指導金額の約倍程度で著しく高額。社会的に容認しがたい | 公序良俗違反で全体が無効 |
修繕費負担特約については、有効性の要件として①特約の必要性と合理性、②賃借人の明確な認識、③義務負担の意思表示の3要件を示しました。
本件では契約締結時に具体的説明がなく、これらの要件を満たさないため特約は無効と判断されました。
設備使用料については、公庫法35条・同法施行規則10条が禁止する「賃借人の不当な負担」に該当すると認定しました。
さらに重要なのは、徴収金額が公庫指導金額の約2倍に達し「著しく高額」であることから、契約全体が公序良俗に反して無効と判断した点です。
結果として、賃借人の敷金返還請求と設備使用料等の不当利得返還請求の両方が認容されました。
この判例は、賃貸借契約における追加費用の適法性判断について重要な基準を示しています。
公庫法適用物件での重要な教訓
最も重要な教訓は、形式的に「設備使用料」や「協力金」という名目を用いても、その実質が権利金・礼金と同様であれば、制限法規に抵触する可能性があることです。
また、公庫法適用物件では、公的基準を大幅に超える金額の徴収は公序良俗違反として契約全体の無効につながるリスクがあります。
修繕費負担特約の有効性要件
修繕費負担特約についても、単に契約書に記載があるだけでは不十分で、3つの要件を満たす必要があることが明確になりました。
この判例により、賃借人保護の観点から契約条項の実質的審査が重要であることが確立されています。
賃貸借契約締結時には、追加費用の名目と金額について慎重な確認が必要です。
契約締結時の重要チェックポイント
借主の皆様にアドバイスしたいのは、まず「設備使用料」「協力金」「管理費」などの追加費用について、その性質と金額の妥当性を十分に検討することです。
特に住宅金融公庫融資物件や類似の公的制度を利用した物件では、追加費用の徴収に制限がある場合があります。
契約書に自然損耗の修繕費負担条項がある場合は、その具体的内容と負担範囲について詳細な説明を求め、理解・納得した上で署名することが重要です。
疑問がある場合は、契約前に消費者相談窓口や専門家に相談し、契約条項の適法性について確認することをお勧めします。
また、契約締結後であっても、不当な条項については無効を主張できる場合があるため、諦めずに専門家に相談することが大切です。
大津地方裁判所の本判決は、賃貸借契約における追加費用の適法性について明確な判断基準を示した重要な判例です。
「設備使用料」等の名目であっても、その金額が著しく高額で公序良俗に反する場合は契約全体が無効となることが確立されました。
また、住宅金融公庫法等の制限法規がある場合は、その趣旨に反する約定は無効となることも明確になりました。
修繕費負担特約についても、形式的な記載だけでは不十分で、実質的な合意が必要であることが示されています。
この判例により、賃貸借契約における賃借人保護が強化され、不当な条項からの救済が図られています。契約締結時の慎重な検討と、問題がある場合の適切な対応が重要です。
