敷引きと原状回復費の二重請求は無効になる
賃貸物件を退去する際に「敷引金では足りないので追加の原状回復費用を支払ってほしい」と請求された経験はありませんか。
本記事で紹介するのは、国土交通省のガイドラインに収録された敷引金と原状回復費用の二重請求に関するトラブルです（ガイドライン事例4）。
この裁判では、保証金170万円のうち敷引金42万5000円を控除されたうえで、さらにクロス・障子・襖の張替え費用や畳工事・クリーニング費用として約45万円を追加請求されたことが争点となりました。
大阪簡易裁判所は、通常損耗の修復費用は敷引金に含まれていると判断し、貸主による追加請求を全面的に退ける判決を下しました。
監修者
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
大阪簡裁が示した敷引金の法的性質と二重請求の違法性
- 保証金170万円から敷引金42万5000円を控除後にさらに約45万円を追加請求された経緯
- 裁判所は通常損耗の修復費用は敷引金に含まれると判断し追加請求を全面的に退けた
- クロスの耐用年数6年と残存価値の計算で入居3年目の負担額を把握できる
「敷引金を差し引かれたうえに、さらに原状回復費用を上乗せして請求された」という経験はありませんか。
この大阪簡裁の判決は、敷引金にはすでに通常損耗の修復費用が含まれていると認定し、貸主による追加請求を退けた重要な先例です。
保証金170万円から敷引金42万5000円を控除後にさらに約45万円を追加請求された経緯
まず、この裁判の背景として、借主は平成2年8月に月額賃料で物件を賃借し、賃貸借契約書には保証金170万円と敷引率25%（2年以上契約の場合）の特約が定められていました。
敷引金は42万5000円であり、借主は約3年間居住した後の平成5年7月に退去しました。
退去後に貸主はクロスの張替え・障子・襖の張替え・畳工事・クリーニング費用として約45万円の修繕費用を追加請求し、敷引金42万5000円では不足するとして保証金からさらに控除しました。
借主はこの追加請求に対し、通常損耗の修復費用は敷引金に含まれているはずであり二重に請求されるのは不当だと主張して裁判を提起しました。
ゲン敷引金を支払ったうえで原状回復費用を追加請求されるケースは、二重請求にあたる可能性があります。
民法第622条の2第1項：賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。）を受け取っている場合において、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときは、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
裁判所は通常損耗の修復費用は敷引金に含まれると判断し追加請求を全面的に退けた
次に、大阪簡易裁判所が各損耗箇所についてどのような判断を下したかを整理します。
裁判所はまず、天井クロスの照明器具取付け跡や畳の汚損について「通常の使用により自然に生じる程度のもの」と認定し、借主の故意や過失によるものではないとしました。
そのうえで敷引特約には「通常の汚損に関する費用は敷引金をもって充てるとの約定が含まれる」と判示し、敷引金と別の原状回復費用請求は二重請求に該当すると結論づけました。
この判決により、敷引金がすでに通常損耗の修復費用を含んでいるという法的解釈が明確になり、貸主による追加請求は認められないとする重要な先例が確立されました。
ゲン敷引金を支払っている場合、通常損耗の原状回復費用を別途請求されても拒否できる可能性があります。
民法第621条：賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に回復する義務を負う。
クロスの耐用年数6年と残存価値の計算で入居3年目の負担額を把握できる
ゲンクロス・カーペット・クッションフロア等の耐用年数は６年です。要は入居期間が６年以上であれば、原状回復費用は発生しない（０円）ということになります。
さらに、この判決の争点となったクロス（壁紙）には、国土交通省のガイドラインで耐用年数6年が定められています。
定額法による計算では、入居1年目の残存価値は約83%、3年目で約50%、6年目以降はほぼ1円となるため、長期入居になるほど借主が負担すべき金額は少なくなります。
本件の借主は約3年間居住していたため、仮にクロスの張替え費用が発生したとしても残存価値約50%分の負担が上限となります。
ゲン入居年数ごとに借主が負担すべき残存価値を上記の計算ツールで確認できます。
民法第1条第2項：権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
この判決から学ぶ敷引特約の法的根拠と二重請求への対処法
- 敷引金は通常損耗の修復費用をあらかじめ定額で負担させる仕組みとして機能する
- 最高裁も敷引特約の有効性を認めつつ高額すぎる場合は無効になると判示している
- 敷引金と原状回復費用を二重に請求されたときは段階的に交渉を進められる
敷引特約は関西地方を中心に広く使われていますが、その法的な性質を正しく理解していないと退去時に不当な請求を受け入れてしまうことがあります。
ここでは、敷引金の法的位置づけと最高裁判決との比較、そして二重請求を受けたときの具体的な交渉手順を解説します。
敷引金は通常損耗の修復費用をあらかじめ定額で負担させる仕組みとして機能する
まず、この大阪簡裁の判決が敷引金の法的性質をどのように定義したかを解説します。
裁判所は「通常の汚損に関する費用は敷引金をもって充てるとの約定を含む」と判示し、敷引金の中に通常損耗の修復費用があらかじめ含まれていることを明確にしました。
この解釈によれば、敷引金を支払った時点で通常の使用による損耗の修復費用はすでに精算済みとなり、貸主が退去時に通常損耗の原状回復費用を別途請求する根拠なしということになります。
敷引特約の法的性質を理解しておけば、退去時に管理会社から「敷引金では足りない」と追加請求されても根拠を持って反論できます。
ゲン敷引金の法的性質を知っていれば、退去時の二重請求に対して根拠を持って交渉できます。
民法第601条：賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
最高裁も敷引特約の有効性を認めつつ高額すぎる場合は無効になると判示している
加えて、最高裁判所も平成23年3月24日の判決で敷引特約に関する重要な判断を示しています。
最高裁は敷引特約について「通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等の授受の有無及びその額等に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合」には消費者契約法10条により無効になると判示しました。
この最高裁判決は敷引特約そのものの有効性は認めつつも、賃料の3.5倍を超える敷引金は無効の可能性があることを明らかにしました。
大阪簡裁の判決と最高裁の判決をあわせて理解すれば、敷引金の額が合理的な範囲であるか、そして通常損耗が敷引金で充当されるべきかを判断する基準になります。
敷引金の額に疑問がある場合は、契約書の敷引率と月額賃料の倍率を確認してみましょう。
ゲン最高裁の判断基準を知っていれば、敷引金が高額すぎる場合にも無効を主張して対抗できます。
民法第90条：公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は、無効とする。
敷引金と原状回復費用を二重に請求されたときは段階的に交渉を進められる
最後に、敷引金と原状回復費用の二重請求を受けたときの具体的な対処法を解説します。
まずは管理会社に「敷引金には通常損耗の修復費用が含まれているため、追加の原状回復費用を支払う義務はない」旨を書面で伝えることが第一歩です。
書面での交渉で解決しない場合は、国民生活センター（消費者ホットライン188番）や各地域の消費者センターへの無料相談を利用し、60万円以下であれば簡易裁判所の少額訴訟制度も検討しましょう。
すでに支払ってしまった過払い分については不当利得として返還請求が可能であるため、泣き寝入りする必要はありません。
退去費用の請求内容に疑問がある場合は、精算書の各項目を確認して通常損耗に該当するかを検討しましょう。
ゲン段階的に交渉を進めれば、二重請求された費用を取り戻せるケースは少なくありません。
民法第703条：法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。
よくある質問
まとめ
この判決は、敷引金と原状回復費用の二重請求は不当であることを明確に示した先例です。
退去時に敷引金を差し引かれたうえで原状回復費用を追加請求された場合は、まず「通常損耗に該当するか」「敷引金の範囲に含まれるか」を確認することが重要です。
この記事のポイントを振り返ります。
- 大阪簡裁は通常損耗の修復費用は敷引金に含まれると判断し約45万円の追加請求を退けた
- 敷引金は通常損耗の修復費用をあらかじめ定額で負担させる仕組みとして機能する
- 最高裁は敷引金が賃料の3.5倍を超える場合は消費者契約法10条により無効になりうると判示した
- クロスの耐用年数は6年で入居3年目の残存価値は約50%まで低下する
- 二重請求を受けたら書面での交渉や消費者センターへの相談で段階的に対処できる
- 敷金ドットコムは、情報提供を目的としたサイトです。行政書士が記事の監修および執筆を行っておりますが、根本的な問題やトラブルの解決を目的としたものではありません。トラブルの解決については、弁護士または認定司法書士にご相談ください。
