賃貸のフローリングの傷による退去費用の相場と耐用年数は？原状回復のガイドラインを用いて解説

賃貸物件を退去する際、フローリングの傷が原因で予想外の高額な修繕費用を請求されることがあります。

「普通に生活していただけなのに、なぜこんなに払わなければならないの？」と疑問に思われる方も多いでしょう。

例えば、5年間住んだアパートを退去する際に「フローリングの張り替え費用10万円」を請求された田中さんのケース。

経年劣化ではないかと思いましたが、大家さんは「傷が酷いから全額負担してほしい」と主張しています。

このような状況で、あなたはどう対応すべきでしょうか？

この記事では、フローリングの傷による退去費用の相場と耐用年数について解説します。

正しい知識を身につけることで、不当な請求から自分を守り、適正な費用負担で退去することができるようになります。

賃貸のフローリングの傷とは？通常損耗と特別損耗の違い

賃貸物件のフローリングに発生する傷には、「通常損耗」と「特別損耗（故意・過失による損耗）」の2種類があります。

民法第621条及び第622条では、賃借人の修繕義務について規定されており、通常損耗については賃借人に原状回復義務がない一方、特別損耗については賃借人に原状回復義務があるとされています。

通常損耗とは、時間の経過や通常の使用により自然に生じる摩耗や劣化を指します。

一方、特別損耗とは、故意・過失や通常の使用方法に反する使用によって生じた損耗を指します。

賃貸のフローリング傷の法的解釈は？国交省ガイドラインの基準

フローリングの傷に関する法的解釈については、国土交通省が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に詳しく記載されています。

このガイドラインは法的拘束力はないものの、裁判等でも参考にされる重要な指針です。

ガイドラインでは、フローリングの傷について以下のように区分されています。

どんな傷が請求対象？賃貸のフローリング損傷の典型的なケース

フローリングの傷で退去費用が発生する典型的なケースは以下の通りです。

国土交通省の調査によると、退去時のトラブルの約40%がフローリングなどの床材に関するものとされています。

特に家具の移動による傷が最も多く報告されています。

賃貸のフローリングの通常の傷と特別な傷の見分け方は？判断基準と事例

フローリングの傷において、通常損耗と特別損耗を見分けることは重要ですが、時にその境界は曖昧で紛らわしい場合があります。

以下の表で両者の違いを比較します。

判断ポイント	通常損耗（借主負担なし）	特別損耗（借主負担あり）
傷の深さ	表面的な擦り傷程度	木材の層まで達する深い傷
発生範囲	日常的に使用する範囲に分散	特定箇所に集中、または広範囲の同一パターン
原因	通常の生活動線上の摩耗	重量物の移動、落下、水濡れなど
修繕方法	部分補修または表面研磨で対応可能	張り替えが必要なレベル
発生時期	長期間の使用で徐々に発生	特定のイベント（移動等）で一度に発生

あなたの状況を判断する際のポイントは、傷の深さと発生パターンです。

歩行や日常生活で自然に生じる摩耗は通常損耗と判断される可能性が高いですが、家具の脚による明確な凹みが複数箇所あれば特別損耗と判断されやすくなります。

賃貸のフローリングの退去費用相場と耐用年数

フローリングの傷による退去費用を解決するプロセスでは、「経年劣化」と「耐用年数」の考え方が重要です。

国土交通省のガイドラインでは、フローリングの耐用年数は建物の構造によって異なり、RC造（47年）、木造（22年）、木骨モルタル造（20年）、レンガ造（38年）などと定められています。

退去時の修繕費用は、この耐用年数に基づいて、経過年数に応じた負担割合が計算されます。

賃貸のフローリングの耐用年数と経年償却の基本

フローリングの耐用年数は国土交通省のガイドラインによると、建物構造ごとに異なります。

建物の種類	特徴	一般的な耐用年数
RC造	強度と耐久性に優れた構造	47年
木造	軽量で施工性が良い構造	22年
木骨モルタル造	軽防火・耐候性のある構造	20年
レンガ造等	断熱性と耐火性が高い構造	38年

この耐用年数に基づき、入居期間に応じて借主負担額が減額される「経年償却」という考え方が適用されます。

つまり、仮に入居者の過失でフローリングに傷がついたとしても、入居期間が長ければ長いほど借主の負担は少なくなります。

経年償却の計算は以下の式で行われます。

借主負担額 = フローリングの張替費用 × (1 - 経過年数 ÷ 耐用年数) × 損傷割合

計算例として、RC造の建物に5年間入居して過失によりリビングの一部（10㎡）のフローリングを損傷した場合を考えてみましょう。

借主負担額 = 120,000円 × (1 – 5年 ÷ 47年) × 30% = 120,000円 × 0.894 × 0.3 = 32,184円となります。

なお、入居から耐用年数（建物構造に応じた年数）以上経過している場合、借主過失があってもフローリングの傷に対する借主負担はゼロになるのが原則です。

賃貸のフローリングの傷・へこみによる退去費用相場

重量物の落下や家具の脚による傷や凹みは、特別損耗として借主負担となる典型的なケースです。

傷・凹みの深さや範囲によって修繕方法と費用が異なります。

凹みの種類	修繕方法	費用相場
表面的な小傷（通常損耗）	補修不要または研磨	0〜5,000円/㎡
中程度の傷（部分的）	部分補修	5,000〜10,000円/㎡
深い傷（特別損耗）	張り替え	10,000〜15,000円/㎡
軽微な凹み（数か所）	充填剤による補修	2,000〜5,000円/箇所
中程度の凹み（複数箇所）	部分張り替え	8,000〜12,000円/㎡
重度の凹み・破損	全面張り替え	12,000〜18,000円/㎡

• 例: 木造アパート（築10年）の居室で、借主が家具を引きずった結果、深い傷がついてしまい、10㎡の範囲で張替えが必要になった場合、木造住宅のフローリングの耐用年数（22年）のうち10年経過で残存価値は約54.5%。借主負担は修繕費用に54.5%を乗じた金額となります。
• 例: 木造アパート（築5年）の居室で、借主が重い家具を落として床を破損し、10㎡の範囲で張替えが必要になった場合。フローリングの耐用年数を22年とすると、残存価値は17/22（約77.3%）。修繕費用が150,000円とすれば、借主負担額は150,000円×77.3%=115,950円となります。

賃貸のフローリングの黒ずみによる退去費用相場

フローリングの黒ずみは、主に水濡れや湿気による変色が原因です。

通常の黒ずみは経年劣化として扱われますが、明らかな水濡れの放置による場合は特別損耗となることがあります。

黒ずみの種類	修繕方法	費用相場
通常の黒ずみ（経年劣化）	クリーニング	1,000〜3,000円/㎡
水濡れによる局所的な黒ずみ	部分補修	5,000〜10,000円/㎡
広範囲の著しい黒ずみ（水濡れ放置）	張り替え	12,000〜15,000円/㎡

• 例: 木造アパート（築10年）の居室で、借主が不注意で水をこぼし放置した結果フローリング一面に黒ずみが広がってしまい、全面張替えが必要になったとします。木造住宅のフローリングの耐用年数は22年であり、築10年では残存価値が約54.5%あるため、借主負担は修繕費用に54.5%を乗じた金額となります。

賃貸のフローリングのワックスの剥がれによる退去費用相場

フローリングのワックスの剥がれは通常、経年劣化として扱われ、借主負担とはなりません。

ただし、強い薬品の使用など明らかな不適切な使用が原因の場合は特別損耗となることがあります。

ワックス剥がれの種類	修繕方法	費用相場
通常の使用によるワックス剥がれ	ワックス塗り直し	800〜1,500円/㎡
不適切な洗剤使用による広範囲の剥がれ	研磨＋ワックス塗り直し	2,000〜4,000円/㎡
薬品による表面損傷を伴う剥がれ	表面処理＋ワックス	5,000〜8,000円/㎡

• 例: 築3年のマンションで、借主が強い洗剤を使用した結果、10㎡のフローリング全体のワックスが剥がれてしまった場合。ワックス自体の耐用年数は2〜3年であり、研磨とワックス塗り直しの費用が30,000円とすれば、特別損耗として借主負担額は15,000円（50%）程度となります。

賃貸のフローリングの変色による退去費用相場

フローリングの変色は、日光や経年劣化によるものは通常損耗、化学物質や熱による急激な変色は特別損耗として判断されることが多いです。

変色の種類	修繕方法	費用相場
日光による自然な変色	修繕不要（通常損耗）	0円
家電の熱による部分的な変色	部分張り替え	8,000〜12,000円/㎡
化学物質による広範囲の変色	全面張り替え	12,000〜15,000円/㎡

• 例: 木造アパート（築10年）の居室で、借主が電気ストーブを直置きした結果、フローリングが変色し、5㎡の範囲で張替えが必要になった場合。木造住宅の法定耐用年数22年のうち10年経過で残存価値は約54.5%。修繕費用が50,000円とすれば、借主負担額は50,000円×54.5%=27,250円となります。

賃貸のフローリングの汚れによる退去費用相場

通常の生活で発生する汚れは借主負担となりませんが、明らかな過失による著しい汚れは特別損耗として借主負担となることがあります。

汚れの種類	修繕方法	費用相場
通常の生活による汚れ	クリーニング	1,000〜2,000円/㎡
落書きや染みによる汚れ（小範囲）	部分補修・研磨	5,000〜8,000円/㎡
油やインクなど除去困難な汚れ（広範囲）	張り替え	12,000〜15,000円/㎡

• 例: 木造アパート（築10年）の居室で、借主が不注意で水をこぼし放置した結果フローリング一面にシミが広がってしまい、全面張替えが必要になったとします。部屋の広さを仮に10㎡、フローリングの張替え費用相場を1㎡あたり約15,000円と見積もると、全面張替えの工事費用総額は15,000円×10㎡＝150,000円となります。建物の経過年数が10年（木造住宅の法定耐用年数22年のうち10年が経過）であれば、残存耐用年数は22年 – 10年 ＝ 12年（全体の約54.5%が未経過）となります。借主の負担割合は(22 – 10) / 22 ≒ 54.5%となり、借主負担額は150,000円 × 54.5% ≒ 81,800円、貸主負担額は150,000円 – 81,800円 ≒ 68,200円となります。

賃貸のフローリングのカビで白くなるによる退去費用相場

フローリングのカビは湿気や水濡れが原因で発生します。

通常の結露によるものは通常損耗となることが多いですが、明らかな水濡れの放置によるカビは特別損耗として扱われることがあります。

カビの状態	修繕方法	費用相場
軽微なカビ（結露など自然発生）	カビ取りクリーニング	2,000〜4,000円/㎡
中程度のカビ（局所的な水濡れ）	研磨＋表面処理	5,000〜8,000円/㎡
重度のカビ（床下まで浸透）	張り替え	15,000〜20,000円/㎡

• 例: 木造アパート（築10年）の居室で、借主が観葉植物の水やりを怠った結果、水漏れが長期間続きフローリングにカビが発生し、5㎡の範囲で張替えが必要になった場合。木造住宅の法定耐用年数22年のうち10年経過で残存価値は約54.5%。修繕費用が75,000円とすれば、借主負担額は75,000円×54.5%=40,875円となります。

高額請求を防ぐには？入居前と退去時の対策

フローリングの傷による高額な退去費用を防ぐためには、予防と適切な記録が重要です。

入居前から退去時までの対策を以下に解説します。

入居時には、物件のすべての部屋のフローリング状態を写真や動画で記録しておくことが最も効果的です。

特に傷や凹みがすでにある場合は、日付入りの写真を撮影し、入居時確認書にもその旨を記載してもらいましょう。

生活中は、家具の脚に保護用のフェルトやゴムキャップを取り付けることで、引きずり傷を防止できます。

また、重い家具を移動させる際には、持ち上げるか、床を保護するシートを敷くなどの工夫が有効です。

特に引越し時の業者の作業にも注意を払いましょう。

水濡れについては、観葉植物の下に受け皿を置く、エアコンの水漏れをこまめにチェックするなどの対策が有効です。

ペットを飼育している場合は、爪とぎの提供や定期的な爪切りも重要です。

賃貸のフローリング傷のよくある質問Q&A

まとめ

賃貸物件のフローリングの傷に関する退去時の費用負担を適切に判断するためには、通常の生活で生じる「通常損耗」と借主の過失による「特別損耗」を区別するとともに、経年劣化に伴う負担割合の考え方を理解することが重要です。

国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、フローリングの経済的耐用年数は6年から8年とされており、これは建物の構造にかかわらず内装部材としての実質的な寿命を示したものです。

このため、入居期間が長くなるにつれて借主の負担割合は逓減していくのが一般的です。

フローリングの傷に起因するトラブルを未然に防ぐためには、入居時に部屋の状態を写真や動画で詳細に記録しておくことが不可欠です。

特に家具の脚に保護材を取り付けるなどの予防措置を講じておけば、日常生活による傷の発生を最小限に抑えられます。

退去時には必ず立ち会い検査に参加し、大家や管理会社とともに現状を確認することが肝要です。

万が一不当な修復費用の請求を受けた場合には、国土交通省のガイドラインを根拠に冷静に交渉を進めましょう。

話し合いで解決が難しい場合は、全国に設置されている消費生活センターや住宅紛争処理支援センターといった公的な相談窓口を活用する方法もあります。

フローリングの傷をめぐる問題では、「通常の使用範囲内の摩耗」と「過失による明らかな損傷」の線引きが難しい事例も少なくありません。

このようなトラブルを避けるためには、入居前の周到な準備と客観的な記録の保存が何よりも重要です。

建物の構造による税法上の耐用年数と内装部材の実質的な耐用年数を混同せず、正しい知識に基づいて対応することで、退去時の余計な紛争を防ぎ、大家と借主双方が納得できる公平な解決が可能となるでしょう。

適切な準備と理解があれば、賃貸生活の最後を円満に締めくくることができます。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）